恒大22.95亿拿下虹口区北外滩地块

原标题：恒大22.95亿拿下虹口区北外滩地块

9月17日，恒大以22.95亿元拿下虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块，楼面价51000元/平方米，溢价率10.87%。

资料显示，本次出让地块位于北外滩核心区，地块起价20.70亿元，楼面起价46000元/平方米，土地用途为商住地。地块四至范围，地块东至旅顺路，南至东大名路，西至溧阳路，北至东长治路，出让面积12545平方米，容积率3.59。

官方资料：地块位置图

但值得一提的是，虹口区北外滩地块，是标准一线江景地块，近10年北外滩没有宅地，一出来就是最后一块。

中原分析师卢文曦表示，地块是稀有地块，而且区域里多年没出，市场关注度高。但是地块开发上有难度，比如保护建筑等等，而且不是纯住宅，有自持商业时间要求，所以相比以前的土地溢价要低。

具体来看，虹口区北外滩地块总建筑面积45000平方米，其中住宅建筑面积不超过20000平方米。地下空间可设置3层，具体标高数值以审定方案为准，地下建设用地规划性质为停车库及附属配套设施，经营性建筑面积24000平方米，其中住宅配套停车库及附属配套设施8000平方米，非住宅配套停车库及附属配套设施16000平方米。

地块位置行政示意图

北外滩核心区的出让历史十分久远，靠近北外滩核心区的地块倒是不少，最近出让的靠近北外滩核心区的地块应该是即将入市的招商外滩玺。

2020年7月3日，招商蛇口以44.04亿元总价， 8.1万元/平方米的楼板价，28%的溢价率，拿下北外滩板块一宅地，刷新上海北外滩的宅地记录。

因为是没有自持要求的大型宅地，土拍当天吸引绿城、保利、融创、华发、龙光等房企参与竞拍。

和招商地块的热情相比，虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块因其限制因素太多，显得有点冷清。

据悉，住宅部分要求项目全装修交付，并且配建住房面积5%的保障房。按照出让合同规定，住宅部分面积(不含保障性住房等)为20000平方米。

该地块要求商业办公部分须整体自持不少于20年，自持期满后需转让出售的，商业办公最小分割出售单位为“幢”。商业自持这一要求，就自动逼退很多商业运用能力不足的开发商。

不仅如此，出让文件显示，该地块直接采用挂牌现场竞价形式出让。由于出让地块为历史风貌保护旧改项目，申请人须提交由当地人民政府或其指定职能部门出具的历史风貌保护旧改项目认定文件。

官方资料：地块资料图

卢文曦表示，地块内的历史建筑保护会让项目开发受限，但从另一方面来说，改造成功后的历史建筑也将成为项目最大的价值和卖点。例如长宁凯德来福士旁边的女子学校也属于保护建筑，现在被改造成网红打卡的地方，反而成为带动人流的因素之一。

据链家官方网站显示，虹口北外滩核心区在售新房仅两个，分别是外滩豪景苑和白金湾府邸。其中，外滩豪景苑在售均价110000元/平方米，白金湾府邸在售均价170000元/平方米。

链家网上二手房价格

可以参考的是，白金湾府邸在售二手房9套，挂牌均价120628元/平方米；外滩豪景苑在售二手房3套，挂牌均价99945元/平方米。

在上海市的发展规划中，北外滩将与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区。

北外滩在航运和金融上投入了很多年，随着白玉兰广场等配套正式落地，如今区域内正在初步呈现规划效果，未来值得期待。