打造“垂直城市”,腾出公共空间

打造“垂直城市”,腾出公共空间
2020年09月16日 15:39 界面新闻

原标题:打造“垂直城市”,腾出公共空间 来源:上观新闻

供职于张江某金融科技公司的杜鹏展,把第一个家,安在位于青浦的“天空之城”小区。小区与公司之间的距离是40多公里,横跨六个区。“虽然离公司远,但胜在生活、工作都便利。下楼就是地铁站,通勤快捷,要是出差,坐两站地铁就到虹桥枢纽。”

相似的购房者不在少数。一项数据显示:在“天空之城”1600户购房者中,“张江男”占比达14%。往常,远郊小区很难吸引这类购房者。如今,TOD模式(地铁上盖综合体)小区受到越来越多热爱公交出行的年轻群体的青睐。

上海面临建设用地“紧约束”,居民对公共空间的需求则与日俱增,作为城市的重要组成部分,住宅如何把集约式开发与游憩空间塑造并举,被不少开发主体视作地产主业转型的机遇。“天空之城”的开发单位上海万科,正探索通过空间重塑,让住宅小区向集约紧凑、功能复合、职住平衡转变,激发区域活力。

住宅小区探索集约化开发

作为上海体量最大的TOD小区,“天空之城”把房子都盖在地铁上盖。项目第三期最远的一座住宅,距离地铁站也只有150米远。这是TOD最显著的优势:在规划住宅片区时,让公共交通的使用效率最大化。

如今,“天空之城”的开发理念已被市场接受。但在项目形成雏形的2015年,这类项目在上海并不多见。2018年,上海轨道交通运营里程已达到世界第一,但和全球一流城市相比,开发建设效率、商业价值实现还有很大提升空间。数据显示,上海的轨道交通场站上盖物业开发覆盖率仅11.2%,而香港则达50.5%。

2015年参与地铁上盖项目的综合开发,正是上海万科从单一房企向“城乡建设和生活服务商”转型的一个突破口。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示,随着时代变化,住宅产品开发更需面向未来、面向新需求。“TOD模式是探索空间重塑、提升城市功能的最佳应用场景。”

“天空之城”一改住宅在平面上扩张的传统思路,在纵向上要空间,通过打造“垂直城市”,把生活半径缩小到在家门口。小区从下往上分为5个功能区,底层为地铁车辆停车场,地面是地铁车站,9到18米空间是住宅车库、商业办公以及部分住宅。在18米之上还有住宅楼。除了居住区,其它功能区均对外开放,如在小区红线之外建造人行天桥,开辟3条市政道路。目前,“天空之城”模式已向杭州、南昌、成都等城市推广。

“让路”激活区域活力

“人民城市人民建,人民城市为人民”,上海正千方百计把更多公共空间留给人。对于开发主体而言,创造公共空间,提升居民体验,不仅靠“加法”,还能用“减法”。

正在加紧建设中的静安“中兴路一号”小区。自启动销售以来,售楼处迎来送往,不少参观者是地产界和规划界的专业人士,他们关心的正是小区独辟蹊径的规划理念。

传统住宅开发注重小区内部建设,让建筑无限靠近地块红线,把小区面积最大化。“中兴路一号”反其道而行之,小区不仅没有围墙,而且向内收缩,主动为市政道路让出人行步道。靠近中兴路的裙楼部位,退界20米,让出一处可供游憩的小型广场。

上海万科设计负责人张伟星说,住宅小区看似减少了空间,却实现“双赢”。“让”让城市多了公共空间,有助于提升区域活力,反过来也能提升住宅区整体价值。

《上海市城市总体规划(2017—2035年)》提出15分钟社区生活圈概念,要求充分营造社区生活的基本单元,在居民步行可达范围内,配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间。

紧跟规划定位,上海万科从今年开始,聚焦中兴路、乔高两大板块,调整区域内的业态和空间布局,加快区域复兴。沉睡多年的徐汇漕河泾“乔高地块”,探索通过职住平衡优化空间布局。漕河泾开发区内部科研、办公用地占比较高,集聚人才效应明显。但住宅用地相对不足,生活配套也较为缺乏。由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城新共同打造的鑫耀中城,将注入科技、艺术、生活和居住功能,实现地块间联动。

老小区“量体裁衣”补短板

新华路669弄新风村居民何嘉,曾是一名大型建筑设计研究院的设计师。凭着专业敏感,他发现,小区没有可供居民交际的有效空间。居民们常常站在车道旁聊天,空间狭窄又危险。 

这类老旧小区在上海不在少数。全城1.4万个住宅小区中,部分存在公共空间不足、配套设施不完善等问题。新小区可以通过前期规划设计解决,老小区面临的问题更棘手——“十三五”期间,上海计划每年完成1000万平方米旧住房综合改造,体量虽大,但“模板化”的改造方式无法满足居民的多元化需求。

一次偶然的机会,何嘉参与到上海万科与新华路街道共同推进的微更新项目当中。小区入口处一个破旧传达室,被他改造成了以“睦邻”为名的微空间,成为休息场所,还变成图书借阅室。为了了解居民的真实需求,在启动改造前,他还拜访了居委会,成立邻里微信群,走访居民,收集改造意见、邀请居民参与。

“在老旧小区增加公共活动场所,一定要针对小区居民需求,‘量体裁衣’补短板。”何嘉说。相距不到一公里的番禺路222弄,居民需求又是另一番模样:儿童没有游玩空间,唯一可利用的百米弄堂,却拥挤杂乱。最终,设计师通过拆除废弃空间拓宽路面,打造出一条以人行和慢行优先的共享通道。

而在不远处的敬老邨小区,由于绝大多数居民是老年人,适老化改造成为必须。设计负责人、上海交通大学设计学院副教授张海翱介绍,最大的变化是将屋顶闲置空间改造成“阳光花园”,让老人们拥有了属于自己的社交角落。精细化的适老改造,受到居民欢迎。“现在楼道都铺上了防滑砖,每天上下楼更方便了。”住在六楼的89岁老人杨章凤很是开心。

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