恒大物业拟235亿港元引战投

　　□本报记者 张军 

　　8月13日晚间，中国恒大发布公告称，旗下物业管理业务将引入235亿港元战略投资，以支持物管业务发展。此次拟引入的战略投资者阵容豪华，包括中信、光大控股等大型央企，马云持股的云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。

　　有专家表示，此举是为上市做准备。从引入的战略投资者看，市场认可恒大物业的巨大发展潜力。

　　或为上市做铺垫

　　公告显示，公司为物管业务引入有声誉的投资者，将提升其企业形象、专业化水平，以支持发展。恒大物业此次拟引入的战略投资者共14位。除上述机构外，还包括一位个人投资者陈凯韵。其个人认购5.373%的股份，对价为45亿港元，是本次认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者。

　　本次交易完成后，恒大物业将由战略投资者持股28.061%，由恒大集团持股71.939%，仍为恒大集团间接非全资附属公司。截至2019年末，恒大物业实现税前利润约为12.34亿元。截至2020年6月30日，恒大物业未经审计的净资产总额约为27.73亿元。

　　中国恒大2019年年报披露，2019年公司物业管理收入为43.8亿元，同比增长7.6%。

　　克而瑞数据显示，截至2019年末，恒大物业的运营主体金碧物业在管面积达3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科物业、碧桂园服务和彩生活。

　　根据金碧物业官微信息，公司员工近7万人，在管项目超过1200个，遍布全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

　　7月31日，中国恒大公告称，公司可能分拆集团物业管理服务及相关增值服务业务于港交所独立上市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次引入战略投资者，是为上市做准备。中国恒大经营规模大，其物业发展会获得更多支持。红杉资本、腾讯等投资者参与本次认购，表明其看好恒大物业未来发展。

　　备受资本市场青睐

　　物业企业通常具备轻资产结构、现金流充足等方面优势，近年来备受资本市场青睐。

　　今年以来，房企分拆物管业务上市热潮持续。6月24日，雅城集团、荣万家、合景悠活向港交所递交招股书，金科股份宣布拟赴港上市申请材料获受理。值得一提的是，今年上半年上市的物业企业大部分获得超百倍的超额认购，且上半年港股物业板块涨幅较大。其中，宝龙商业涨幅为90.66%，银城生活服务为196.32%，时代邻里为116.02%。

　　目前，在“碧万恒融”4家头部房企中，仅剩万科物业没有明确上市计划。在TOP10房企中，除绿地控股、龙湖集团外，均已或计划分拆物业板块上市。

　　光大证券房地产行业首席分析师何缅南告诉中国证券报记者，在地产产业链多元化业务过程中，分拆物业上市表现较为成功。2018年3月住建部发布《关于废止物业服务企业资质管理办法》，取消了物业行业的行政管制，行业进入了较快发展阶段。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模。“预计拆分物业板块上市潮将延续。”

　　克而瑞物管研究数据显示，从市值方面看，截至2019年底，24家物业服务上市企业市值总额2355.9亿元。从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过40倍，拥有较高的估值。值得注意的是，部分物业公司市值跑赢母公司。截至8月14日，绿城服务的市值要高于绿城中国。

　　国信证券研报认为，物业行业续约率高，类似“坐地收租”的商业模式是支撑高估值的一个因素。此外，业绩增长确定性高，单位面积毛利率提升具备想象空间。这些因素都支撑物业行业的高估值。预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。