印力丁力业：商业地产的下半场如何取胜？_新浪科技

原标题：印力丁力业：商业地产的下半场如何取胜？

在传统的商业地产操盘中，资产价值的提升是投资者看重的要素之一。而依赖于城市发展、社会变化，近些年商业项目的资产价值都有一定幅度提升。

一场突如其来的疫情，打破了这种理想状态。商场人流减少、销售额下跌、零售REITs指数持续下滑，商业地产正一步步从理想回归现实。

“而在增量资产的升值和运营存量带来的资产溢价上，印力选择了运营管理变现。”印力集团董事长兼总裁丁力业认为，“现在必须通过运营能力的建立、培养，达到资产增值的目标。”

印力集团董事长兼总裁丁力业

重构“人货场”

“消费者真的变了。”丁力业说道。

如果还认为喜新厌旧是一个贬义词，那确实可以把前浪的身份盖章认证了。丁力业坦言，“今天喜欢这个，明天喜欢那个”，可以说是所有消费者的一种本能。

新世代消费者的“喜新厌旧”特色更为显著，商业的经营也应该随之而变。传统上，为了经营的稳定性，主力租户的租约往往达到10年甚至更长，但未来这将会发生变化，为消费者提供更多新鲜感。

事实上，很多的不错的商业项目因循守旧，伴随着城市化的迁移、消费者的变化，慢慢落后于大部队。“所以你会看到很多老的商场越来越差，这不仅令人可惜，也是对城市资源最大的浪费。”丁力业说道。

“有旧才有新”。两年前，印力开始寻找存量资产的改造路径、重新解构“人货场”的零售生意。丁力业认为，“商业生意的本质是真实的为消费者服务。也因此，印力从单一的出租‘场’转向关心‘场’里面的‘人’和‘货’。”

为了更好的服务消费者，印力改变比较长、比较固定的租期，用更灵活、更创新的方式加以替代。

有区别于以前的一站式购物，现今的商场更注重与消费者的频繁互动。“所以，印力更多的注意力是放在商场周边三公里范围内的人、和这些人的消费偏好和消费力，因为这将影响项目定位为区域型商业、社区型商业还是邻里型商业。”

消费者的消费方式、消费内容在变，商场也要与之匹配适当的调整速度。据悉，早在2014年，印力就着手布局线上线下多渠道，更强的数据能力让印力可以在场景、业态和租户调整中实现从经验到理性驱动的转变。此外，近些年印力旗下商场每年的租户调整占比达到15%-20%，这些调整包括新租户进场、现有租户位置和经营内容“调整”。

与其被消费者的变化追着跑，不如自己掌握主动权。丁力业向界面楼市介绍，“印力通过科技手段，利用数字化描绘用户画像，识别消费行为反哺租户，基于对消费者的洞察匹配更适合的产品和内容，从而更好地服务消费者，提高用户粘性。”

丁力业打了个比方，“印力会告诉租户，来到这里90%的人是30岁左右的女性群体，她们喜欢哪一类的化妆品？她们喜欢哪一类的服装？哪些是他们经常会购物的品牌？租户也要根据这些信息进行产品调整，从而提高销售业绩，实现消费者、租户和商场的三赢。”

商业加速下沉

拥有强消费的一线城市，历来是商业地产玩家的必争之地。

“按照国际惯例，一个城市人均GDP达到1万美元，最适合建立购物中心的商业模式，而在人均GDP以下，可以是百货，也可以是社区型商业。”丁力业介绍，早在2003年，印力就把当地经济的发展水平，作为购物中心的选择标准。

而在人均GDP方面表现优异的一线、准一线城市自然成为印力的首选。2003年，印力完成在深圳、北京、重庆、成都、长沙、南昌、武汉、南京等10个城市11个项目的布局。

不过，商业地产发展至今，有一点无法忽视，那就是城市化。

国家统计局数据显示，2019年全年我国人均GDP首次站上1万美元的新台阶。丁力业表示，“中国可以承载购物中心的城市会越来越多。因为从理论上来说，中国任一人均GDP超1万美元的城市都具备做购物中心的基本要素。”

“有生意做的地方，就可以去做。”丁力业说道。

疫情期间，印力集团在全国首个开业的大型购物中心——太原印象城开业。而在此之前，印力曾在贵阳打造了西南区域的首座印象城。

据赢商大数据统计，2020年上半年全国开业购物中心共58个，体量合计440万平方米。从城市线级分布看，上半年开业项目超五成集中在二、三线城市，24%集中在四线城市，五、六线城市占比超15%，一线城市仅2个项目开业，新开商业项目持续下沉。

一方面是新开商业项目持续下沉，另一方面却是资本对二、三线城市的发展速度抱有怀疑。

商业地产不是一场文字游戏，实操中必须打通投融建管退的每个环节形成闭环，而二、三线城市的大宗资产流通性不高、交易市场相对冷淡。

“经济增速、人口流入、消费能力等等，都是摆在商业运营者面前的难题。”丁力业表示，“在资产运营中遇到的最棘手的问题是‘你怎么退出’？”

今年4月，“中信证券印力-印象2号资产支持专项计划”成功完成簿记，总规模为人民币33.70亿元，产品期限为18年，标的物业杭州西溪印象城和宁波鄞州印象城总估值53.90亿元。

这并不是印力第一次盘活商业物业资产、推进资产证券化，在此之前，印力曾完成深圳深国投广场（已更名为“印力中心”）、深圳龙岗万科广场、南京江北印象汇及天津印象城等标的物的资产证券化。

从深圳、南京、天津再到宁波，好的标的物不在局限于它的所在地，大家也慢慢看到了二、三城市的商业潜力。

同月证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，允许国内基础设施领域公募REITs试点。

“事实上，印力已经为REITs准备十几年了，从一开始印力就在思考怎么构建投融建管退的完整闭环。基础设施领域不动产证券化的出现，让印力可以心无旁骛的把所有的精力放在经营管理上。”丁力业说道。

路已经铺好了，怎么走过去还得靠你自己。

提升运营能力

“当商业运营者的后顾之忧被解除后，到底有没有能力扛起这些资产？”

以汇集多数投资者的资金，用于商业资产运营管理的故事过于理想化，总有人觉得只要拿到融资、找到标的、寻得出口，商业资产的全生命周期就可以完整构建、不断复制。

事实上，疫情之后，仍旧不少购物中心消费、人流不如预期。资料显示，截至2020年7月底，整个商业地产行业的人流、销售额都未恢复到去年同期水平。其中，印力虽也未恢复去年同期水平，但比整个行业的恢复情况高了近10个百分点。

新冠疫情对商业地产的影响不止于此，还有一些企业在这段暂停期消失。“之所以称之为暂停键，代表这个阶段是暂时的。最关键的是，在暂时停下来那一刻，你在不在？当市场恢复、重新启动的时候，你还在不在？”丁力业向大家提出了自己问题思考，紧接着他说道，“所以，印力提出来要构建自己资产提升能力、经营管理能力，来满足消费者的消费需求。”

在商场调场的判断上，印力主要基于这几个底层数据：周边消费者消费需求、消费习惯的大数据洞察、商场中的客流动态以及商家经营情况。

凭借34万方建筑面积成为 “全上海单体量最大的纯商业购物中心”的上海南翔印象城MEGA就是最突出的代表。