极光:2020年房产经纪行业和购房市场洞察报告

极光:2020年房产经纪行业和购房市场洞察报告
2020年07月01日 10:57 企业观察报

原标题:极光:2020年房产经纪行业和购房市场洞察报告

极光(Aurora Mobile, NASDAQ:JG)发布《2020年房产经纪行业和购房市场洞察报告》,洞悉房产行业发展现状、房产经济工作与生活状态、购房者行为等,并预测房产行业未来发展趋势。

极光观点:

1、随着疫情好转,房市呈现回暖态势,房产app安装量和活跃用户规模持续攀升

2、房产平台马太效应明显,从安装量和活跃用户规模上看,安居客维持绝对的领先地位

3、疫情期间,房产经纪工作受阻,部分房产经纪通过缩减消费支出或者承接兼职以度过难关,但对疫情后的房产行业的发展整体持相对乐观态度

4、“房住不炒主基调下,消费者购房大多出于居住需求,整体购房意愿并未受到疫情冲击而减退

5、房地产行业发展聚焦于主要城市群,住宅产品智能化、开发流程数字化是大势所趋

6、房产经纪正在逐步从传统销售型经纪人转变为顾问型经纪人,而房产平台的数字化能力将助推房产经纪的服务升级

01 房产行业发展现状

疫情后的房产行业回暖复苏了吗?

20203-4月,随着疫情好转,房产销售呈现回暖态势,商品房销售面积及销售额降幅双双收窄,新建住宅销售价格回升房产平台安装渗透率以及月活跃用户规模在经历了疫情的冲击之后持续攀升,房产平台活跃用户特别集中于长三角、珠三角、京津冀以及成渝四大城市群区域。此外,房产平台马太效应明显,在用户规模及用户时长上,安居客维持绝对的领先地位,与其他相对落后的平台有着明显的差距,活跃用户量以及用户使用时长分别是位列行业第二的贝壳找房的近3倍和2.4

房产行业整体状况

随着城镇化率提升、货币宽松以及地方楼市调控政策有限放宽,房产行业将稳定发展

我国的城镇化率的进一步提升和货币信贷环境宽松,以及地方楼市政策有限放宽三个利好因素将继续推动房产行业回暖复苏。根据国家统计局的数据,2019年全国城镇化仅60.6%,置业需求随人口迁移仍有上升空间,中央经济工作会议表明2020年全国货币信贷将比2019年增长提升,且因城施策下更多城市楼控政策在一定程度放宽,房产行业将稳定发展

全国房产销售情况

疫情好转,房产销售回暖,商品房销售面积及销售额降幅双双收窄

2020年1-2月,春节假期遇上疫情的爆发,房产行业受到明显的冲击,楼盘销售以及房产经纪无法完全复工,线下看房基本停滞,导致全国商品房销售面积以及销售额分别同比下降39.9%和35.9%2020年3月和4月,全国商品房累计销售面积及累计销售额同比减速逐步收窄,说明随着疫情逐渐好转,房产销售呈现回暖态势

新建住宅销售价格走势

新房销售价格回升,新一线城市增幅最为明显

2020年1-4月,全国70个城市的新建住宅价格指数同比涨幅持续收窄,环比涨幅则在经历了2月份的回落之后逐步扩大;由此可见,随着疫情好转,全国各地的新建房销售行情在逐步回暖其中,在2020年4月,新一线城市的新建住宅价格指数同比及环比增幅最为明显,其它依次为三线城市、二线城市、四线城市等

二手住宅销售价格走势

二手住宅价格略回升,一线城市上涨尤为突出

与新建商品住宅的房价走势类似,2020年1-4月,70个城市的二手住宅销售价格指数同比涨幅持续收窄,2月份价格指数环比下降0.1%后有所回弹从各城市等级来看,一线城市的二手住宅价格指数上涨较为明显,4月份同比涨幅达3.0%,较3月份扩大0.6个百分点,环比涨幅达1.0%,较3月份扩大0.5个百分点

房产平台全国渗透率及活跃度

房产平台全国渗透率攀升,用户规模持续增长

从房产平台的线上运行数据来看,2020年1-4月,房产平台的安装渗透率以及月活跃用户规模在经历了疫情的冲击之后在逐步回升。根据极光的统计,截止2020年4月,房产行业渗透率达6.2%,同比增长1.3个百分点,环比增长0.6个百分点,而MAU则达5251.8万,同比增速达45.8%在未来短期内,随着疫情期间积压的购房需求逐步释放,加之各地房企积极开展促销活动,预计房产平台的用户规模会持续增长

房产平台在各省份的活跃度

主要城市群和人口大省活跃度最高

根据极光的统计,从房产平台在各省份的MAU数据来看,2020年4月房产平台较为活跃的区域主要是上海市、江苏省、山东省、河南省、四川省、广东省、安徽省,基本与全国常住人口排名靠前的省份保持一致房产平台的活跃用户特别集中于四大城市群区域——长三角、珠三角、京津冀以及成渝城市群,这四大城市群经济基础雄厚、发展相对成熟,说明房产平台的区域活跃程度跟城市人口数量和经济发达程度相关

头部房产平台运营指标

房产平台马太效应明显,安居客最受青睐

根据极光的统计,从各大买房租房平台的竞争格局来看,目前安居客、贝壳找房以及链家持续占据行业的top 3其中安居客处于绝对领先的优势地位,2020年4月的安装渗透率达2.94%,月均DAU达419.6万,活跃用户量是位列行业第二的贝壳找房的近3倍

头部房产平台用户时长

各头部房产平台用户时长随疫情结束逐步回升

根据极光的统计2020年1月,受到疫情的影响,各大头部房产平台的用户使用时长出现不同程度的下滑,但在随后的2-4月份也均呈现逐步回升态势从用户时长的维度来看,安居客同样行业中维持领先的地位,而且明显拉开了与其他相对落后的平台的差距2020年4月份,安居客用户使用时长达2135.4万小时,是贝壳找房的2.4倍


02 房产经纪工作与生活状态洞察

房产经纪如何面对疫情与职业?

疫情期,房产经纪工作受阻,看量和成交量相比去年同期急减少,同薪酬收入大幅水,部分房产经纪过缩减消支出或者承接兼以度过难疫情期,房产经纪主要利用房平台、社交平台等线上方式拓展业务其中安居客是房产经纪常用的平台,也被认为取客源最多的平房产经纪日常工作强度相对较大,为隐性高负荷工作人群,且工作强度与收入水平不平衡,高收入房产经纪仅占少数行业收入和个人成长空间是多数房产经纪从业的主要原因,但精神压力大是房产经纪的最主要职业困惑尽管如此,大部分房产经纪仍对房产行业发展持相对乐观态度,未来普遍会围绕房产领域择业/创业

房产经纪人群画像

房产经纪职业人群以青年男性为主,学历中等偏上,主要分布在高线城市

根据极光的统计房产经纪以男性为主,近70%年龄不超过35岁,学历中等偏上,大专学历占四成,本科及以上学历的超三成房产经纪主要分布在高线城市,一线、新一线及二线城市的房产经纪共占比60.4%从事房产经纪工作年限1-3年的占比超四成

疫情对房产经纪行业影响整体感受

超半数房产经纪认为疫情对房产经纪行业影响明显,小型经纪公司感触更深

由于房产经纪行业高度依赖线下带看促成交易,超80%受访者认为疫情对房产经纪行业影响明显(影响较大+影响极大)相对于规模较大的全国性大型经纪公司,城市小型经纪公司由于规模受限,抗风险能力相对较弱,受到此次疫情的冲击更为显著

疫情对带看量和成交单量的影响

疫情期间带看量和成交量相比去年同期急剧减少,房产经纪工作无法正常开展

根据极光的统计疫情对购房/租房市场带来的实际冲击非常大,相比于去年同期,疫情期间带看量和成交量急剧减少,房产经纪的工作受到明显的负面影响疫情期间(2020年2-4月)超七成的房产经纪带看量少于10组,22.9%的经纪人没有签单而去年同期,带看量少于10组的房产经纪占比不到20%,没有签单的仅占5.9%,说明疫情给房产经纪工作的开展带来了巨大的阻碍


疫情对房产经纪酬和消费的影响

房产经纪疫情期间薪酬收入大幅缩水,通过大幅缩减消费支出以度过难关

此次疫情给房产经纪带来了较为惨重的经济损失,根据极光的统计超八成的房产经纪在疫情期间收入减少,其中超过30%的房产经纪收入减少了三成以上,仅有14%的收入没变化或有所增加。同时,受收入降低的影响,超六成房产经纪减少每月消费支出,其中约五分之一的房产经纪减少了超过30%以上的消费支出费用

疫情对房产经纪工作类型的拓展

为弥补疫情期间的经济损失,部分房产经纪选择承接宽松零碎的兼职工作

根据极光的统计疫情期间有11.4%的房产经纪会选择承接兼职工作疫情期间,房产经纪承接的兼职工作类型主要是做小生意、工厂临时工、送货/跑腿、开网约车等,承接的工作时间要求相对较为宽松零碎,适合房产经纪可随时调整回主职工作的状态

疫情对房产经纪工作方式的影响

房产经纪基本全面恢复线下办公,疫情期间利用房产平台、社交平台等线上方式拓展业务

大部分房产经纪恢复线下办公时间集中于3月和4月,根据极光的统计截止到5月份,整体复工率超过90%,尚有极小部分(约5%)的房产经纪尚未复工疫情期间,房产经纪青睐综合使用各类线上方式拓展业务,包括利用安居客等房产平台拉新客户、电话联系客户、通过微信社交平台和短视频等渠道发布房源信息等,采用线上无接触的方式,在保证安全的同时也能加强与客户的联系

房产经纪对疫情结束后市场判断

多数房产经纪对疫情结束后的房产市场抱有乐观的期待,认为短期即可恢复到正常水平

将近一半的房产经纪认为疫情警戒解除后挂牌和需求会同步增加,市场将会恢复,多数经纪人对疫情后的房产市场恢复情况还是比较乐观超八成的房产经纪认为疫情警戒解除后,预计3个月内带看量可以恢复到正常水平,且将近60%经纪人预计疫情警戒接触后2个月内能消除疫情带来的负面影响

房产经纪对买房客户的开发渠道

安居客是大部分房产经纪常用的平台,也被认为取客源最多的平台

根据极光的统计产经纪大多会同利用多个平台房客,其中安居客是房产经纪客源最常用的平台,超一半的房产经纪会利用安居客平台行客,安居客也是大部分(42.5%)房产经纪认为获取客源最多的平台,其次是壳找房、家和房天下

房产经纪对房产平台满意度评价

房产经纪对房产平台整体较为满意,安居客、贝壳找房、链家等是最为满意的房产平台

根据极光的统计总体而言,房产经纪对主流房产平台满意度较高,以1-5分为评价(1表示非常不满意,5表示非常满意),满意度总体平均分为3.7分其中,安居客、贝壳找房、 链家、房天下、我爱我家为房产经纪心目中满意度排名前五名的房产平台

日常状态:工作时长和休息时长

房产经纪日常工作强度相对较大,且每周休息时长普遍不超过1天,为隐性高负荷工作人群

根据极光的统计通常房产经纪日常工作强度相对较大,每日工作时长超过9个小时的占比近80%另外,房产经纪每周休息时长较短,绝大部分(占94.1%)不超过一天,周末双休或更多的仅占到3.3%

薪酬结构:薪酬结构和底薪范围

房产经纪薪酬结构普遍为底薪加业绩提成,底薪范围差异相对较大

根据极光的统计超过一半的房产经纪的薪酬结构为底薪加业绩提成,约45%是没有底薪仅有提成,整体而言房产经纪的收入保障对业绩提成依赖程度大另外,受城市等级、各房产经纪公司规模、营销策略、工资结构等方面的影响,房产经纪的底薪范围较广高线城市的房产经纪底薪大多为2000-4000元,而低线城市的房产经纪底薪更多在2000元以下

收入支出:疫情前收入和消费支出

房产经纪高收入占比较少,高工作强度与低收入水平不平衡,整体消费能力水平居中

根据极光的统计疫情发生前,总体而言房产经纪的每月总收入在各区间段分布较为均匀,但超过一万元的仅占到43.2%,高收入比例相对较少,高工作强度与低收入水平相对较为不平衡。此外,情发生前,房产经纪个人每月消费支出大多为3000-4999元,超过5千的仅占38.1%,整体消费能力水平居中

从业感受:从业原因和职业困惑

大多房产经纪受行业收入和个人成长性吸引而从业,目前最多的职业困惑是精神压力大

根据极光的统计房产经纪选择从业的原因主要是认为房产经纪行业收入不错、有利于个人成长、就业机会多等;目前,房产经纪存在的职业困惑主要是从业精神压力大、竞争性较大、收入和工作时间不稳定等另外,房产经纪中约有20%反馈工作中难以得到客户的信任以及外界的尊重,反映了房产经纪行业传统销售方式所带来的混乱,也反映了行业未来的转型升级空间

工作满意度:满意程度和不满之处

房产经纪对经纪工作整体满意度居中偏上,对工作强度、薪酬以及工作稳定性有所不满

根据极光的统计总体而言,房产经纪对本职工作的满意度居中偏上,有43.8%的比例既没有满意也没有不满意,约35%的比例达到满意或以

(编辑:刘军)


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