2020年,深圳楼市的“冰与火之歌”

2020年,深圳楼市的“冰与火之歌”
2020年06月30日 13:10 界面新闻

原标题:2020年,深圳楼市的“冰与火之歌”

深圳楼市今年过去的6个月,似乎可以用“冰”与“火”来形容——

疫情影响下的2月,全国楼市停摆,房地产企业奋起自救;3月开春,楼市复苏,此前被压抑的需求也开始松动,但当全国楼市仍在颓靡状态时,深圳楼市却直接进入了让人迷惑的“火热”阶段……

越是特殊时节,越容易出现各种“魔幻”现象。界面楼谈计划用10个关键词,带大家重温深圳楼市上半年的重大事件。

首篇,界面楼谈将介绍前5个关键词,下期继续介绍另外5个关键词。

1、楼市冰封

在春节前后,一场意想不到的疫情引起全国高度关注。

随着疫情影响的加重,企业停工、小区封闭、聚集性活动被喊停,一切人员往来活动都受到前所未有的阻隔。

2月6日,深圳住房和建设局发布《关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知》。

该通知要求房地产企业不早于2月9日24时前复工营业,同时要求暂停房地产项目现场开盘活动、暂停房地产中介线下带看房活动(企业自持物业出租除外)等人员聚集性活动。

这意味着,新房开盘、二手房带看,甚至是租房带看等传统房地产重要活动都被迫取消,市场也就此进入“冰封”阶段。

但政府同时也在尽量减轻疫情对居民生活的影响。1月26日,银保监会发布通知,要求对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。

此外,不少地方政府和金融机构也出台相应“救市”政策。

如浙商银行将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例,从原来的30%下调至20%;

又如东莞,发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》,重新恢复了备案价上浮下调通道,调高幅度不超过5%,调低幅度不限。

2、线上卖房

尽管各级政府都出台了不少企业扶持政策,但对于错过了“返乡置业”“小阳春”两个楼市小黄金期的房企来说,依然是难以为继。

就在2月10日,人民法院公告网数据显示,全国已有96家房地产相关企业破产清算,平均下来,每天都有2-3家房企悄然倒下。

行业巨头们的日子也并不好过。

克而瑞研究中心数据显示,2月百强房企单月全口径销售金额环比降低43.8%,同比降低37.9%,超8成的百强房企更是单月和累计业绩同比双降——创下了近几年来,单月销售最低记录。

在行业恢复时间未定之下,房企们也开始了自救行动,最典型的方式便是“线上卖房”。

据CRIC统计,截至3月3日,百强房企中有92家房企发起线上售楼处,TOP100到TOP200之间有51家。在这当中,部分房企也取得了不俗的回报,成绩最好的认购货值高达580亿元,中等的也取得了40-70亿元不等的成绩。

虽说线上认购并不代表最终能够成功售出房源,但亦能先回笼部分资金、积累客户、扩大企业知名度,也不失为一种额外收益。

同时,直播卖房也开始变得流行。

4月3日,薇娅首次在直播间中试水卖房,宣传一个位于杭州的公寓项目,最终卖出800张优惠券。不过,作为直播卖房的首秀,此次直播在受到各方关注的同时,也受到了各种质疑。

图片来源:网络

但在质疑声中,加入直播卖房的房企却越来越多——富力联手李湘直播销售位于昆明的项目、恒大邀请佟大为推售位于长三角和大湾区等地的房源、碧桂园请来汪涵和大张伟销售特价房源、万科联合刘涛卖海景房……

虽说由于商品房天然的总价高、地域性强、限购等种种问题,直播卖房的转化效果未必可观,但众多房企加入试水,或许说明了这不仅仅是在卖房,也是借机宣传自身品牌与项目。

3、新房“虚火”

在经过2月的冷淡期后,3月初,深圳住建局发布通知,重启现场开盘、开放线下售楼处等房地产活动。

这也预示着楼市开始“解冻”。

然而,与大众预测的去化慢、销售难“相反”的是,楼市显得分外火热。

作为第一个线下开盘的项目,均价11万元/平方米的豪宅太子湾·湾玺三次开盘、三次“日光”,吸金约48亿元。这一消息引起了舆论的强烈反响,让“深圳楼市火热”的话题喧嚣直上。

湾玺第二次“开盘”

但随后,湾玺疑似遭到住建局局长批评“捂盘惜售”“炒作”,项目也被“锁盘”超过1个月。

同一时间,万科星城直播线上选房,7分钟内288套公寓销售一空,造就项目“秒光”的现象。但这288套房源,在其备案的1194套房源中,占比不足25%,难以算作是真正的“日光”。

在这些高热度“网红盘”的表象之下,新房“虚火”旺盛。

事实上,同样在3月开盘的乐府花园被曝卖出约354套,去化率约34%;方直仓谷府更是被曝401套房源仅去化40余套,去化率约10%,但另有消息称项目去化127套,即去化约三成,而项目官方则宣布“劲销5亿”。

在“虚火”之下,深圳4月仅一盘入市,1-5月也只入市了13个新盘,传统的“金三银四”显得有些无力。

天价“喝茶费”

除了新房“虚火”外,让深圳楼市更显“魔幻”的是,久违的“喝茶费”竟又重出江湖,并再次让深圳楼市成为了舆论焦点。

3月23日,“家在深圳”论坛的网友发布了一份新锦安海纳公馆的内部认购“喝茶费”报价单,称根据不同面积、不同户型,收取85万元和100万元两种费用,引起哗然。

随后,界面楼谈也向当地中介证实,购买海纳公馆房源,的确需要向开发商支付一笔“喝茶费”,费用统一为80万元。

而同样位于宝安中心区的榕江云玺(云玺锦庭)、润恒都市茗荟等,也被曝有收取“喝茶费”的现象。

图片来源:家在深圳论坛

在消息传播渐广之际,海纳公馆不得不发布声明否认,表示“所有住宅项目已全部售罄”;云玺锦庭也在声明中称“一直秉承公平、公正和公开的销售理念”。

话虽如此,到6月中旬,海纳公馆突然放出5套房源,称是购房者贷款申请不通过而回流房源;

几乎是同一时间,润恒都市茗荟宣布入市,云玺锦庭也推出8套复式公寓,并启动认筹。

此前,润恒都市茗荟于2019年8月取得预售证,却到今年6月才入市;云玺锦庭早于去年3月竣工,但直到11月才入市,后续还出现了房源未售罄,就已关闭营销中心的情况。

这样的情况,让这三个楼盘均被质疑“捂盘”,还遭到了市民投诉

那么,为何会出现如此高昂的“喝茶费”呢?

追溯起来,在去年10月前海扩容消息传出后,宝中片区便受此利好,房价直升;一个月之后,豪宅税取消,也带动二手房价上涨。因而不到一年的时间,宝中的房价便从8.8万元/平方米,飙升至如今的11.2万元/平方米。

但已备案的楼盘,无法上调销售价格,开发商若想赚取其中差价,只得私下收取“喝茶费”。甚至,即便收取了80万元的“喝茶费”,新房价格也依然比二手房价略低,这也是部分购房者愿意支付天价“喝茶费”的原因。

5、央行降息

早在疫情之前,央行就下发通知,3月1日起,存量的房贷逐步将定价基准转换到LPR。

随后,2月20日,中国人民银行公布最新贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为4.05%,较上期下降10个基点;5年期以上LPR为4.75%,较上一期下降5个基点。

4月20日,1年期LPR为3.85%,较上期下调20个基点;5年期以上LPR为4.65%,较上期下调10个基点。

进入2020年,央行两次降息,幅度颇大。

有观点认为,LPR下行可带动企业融资实际利率下行,推动降低实体经济融资成本。

这一观点在4月17日召开的中共中央政治局上得到了证实。会上罕见地提到了“运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上”。

虽说政策的出发点未必是房地产,但却直接关系到千万房贷族,尤其是在转LPR模式时期降息,也使得外界对LPR的关注度空前高涨。

纵观2020上半年,在疫情的影响下,房企们初期举步维艰,在依靠政策救市之余,也通过各种手段自救。线上卖房、直播卖房等方式是积极的自救途径,但“捂盘”、热度炒作和“喝茶费”等方式,却是越线而为。

事实上,由于深圳住房需求旺盛,楼市后续受到的影响并不算太大。并且,去年示范区、前海扩容与豪宅税取消等利好延续至今,令深圳楼市表现得有些过于火热。这种表象也带动了部分刚需购房者的情绪,让他们变得更为焦虑,开始加快上车步伐。

如此一来,深圳楼市又出现了哪些“魔幻”之景和重大事件?界面楼谈将在下期继续盘点。

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