放榜！《国际金融报》联合亿翰智库揭开房企业绩面纱

原标题：放榜！《国际金融报》联合亿翰智库揭开房企业绩面纱

　　编者按：

　　历时两个月，年报季终于落下帷幕。透过一份份财报可以发现，2019年，房地产业艰难进取，卖房难、借钱贵、拿地少成为这一年的关键词。

　　据统计，2019年全国商品房销售额近16万亿元，销售面积超17亿平方米，千亿房企军团扩充至35家。

　　为了进一步透析各大房企的表现，《国际金融报》联合亿翰智库发布上市房企系列榜单，试图拨开数据迷雾，揭开房企业绩的神秘面纱。

　　地主家余粮剩多少

　　“不买地吃什么？这是原材料，每一个月都得买很多地才能活着。”2019年11月，融创中国董事会主席孙宏斌如是称。

　　虽然孙宏斌这句话是在回应外界对融创频繁“买买买”的质疑，但这也很明白地揭示了土地储备对房企的重要意义——充足的土地储备就是房企业绩持续增长的基石。

　　土地储备的多少，意味着房企是否有充足的后备土地可供开发，对于后续未来房企的发展有着至关重要的作用。然而土地储备过量也意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上，万一布局不当，或将损失惨重。

　　由此，《国际金融报》和亿翰智库发布《30家典型房企土地储备总量和新增土地储备》，以期反映房企的“粮仓”现状，以及2019年的补仓情况。

　　土储增速下滑

　　亿翰智库数据显示，截至2019年末，梳理50家典型房企的土储发现，居于前30位的房企的土储总面积约为26.4亿平方米，同比增加12.2%，增速较2018年下降1.1%。

　　具体来看，土储总量超过1亿平方米有7家，还有4家房企超过2亿平方米，分别为恒大、碧桂园、融创中国和保利地产。其中，恒大的土地储备总量同比下滑约3.3%，碧桂园、万科虽同比分别增长约7.4%、4.7%，但增速均较2018年出现下降。

　　手握5000万至1亿平方米土储的房企有11家，较2018年增加了4家。其中，金科股份、中梁控股、美的置业、金地集团、旭辉控股新进入该梯队；而招商蛇口的总土储则从2018年的5300万平方米减少至4109万平方米，跌出了这一梯队。

　　整体来看，30家房企中的大部分土地储备总量同比增长，但超7成房企的同比增速较2018年下降。

　　在新增土储方面，销售规模TOP 10房企在2019年新增土地储备总量合计约40616万平方米，同比减少4.6%，平均增速为-0.3%。

　　相较而言，销售规模在TOP 20以后的房企，投资拿地更积极。以时代中国控股为例，其在2019年以783.6亿元销售额排在行业第46位，但2019年新增土储则为757万平方米，位列50家典型房企的第30，新增土地储备增速也高达136.9%。

　　不过，整体来看，30家房企的新增土地储备总量约67322万平方米，同比减少0.4%，增速也较2018年减少3.4%，投资增速整体有所放缓。

　　拿地方式多样化

　　事实上，房企也在实践并探索着招拍挂之外的拿地新渠道。

　　将收并购这一技术运用得炉火纯青的，非孙宏斌莫属了。

　　2019年初，融创以126亿元收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目为开端，拉开了2019年收并购大戏的序幕：4月，从阳光100手中接下重庆2宗项目；7月，以36亿元收购新湖中宝两家公司，拿下了沪浙苏20宗地；11月，再斥资153亿收购云南城投的资产包，涉及18个开发项目，总建筑面积约为3071.6万平米。

　　这一系列动作，让融创在2019年以9970万平方米的新增土地储备跃居榜首，远超其2018年4820万平方米的新增土储。

　　世茂房地产在2019年也同样通过收并购获得了丰厚的土储，新增土地储备约3092万平方米，新增货值约5000亿元。据介绍，世茂房地产新增土储中，约67%源自收并购，对应货值3350亿元。

　　同时，许多房企也在利用自身优势，拓展更多拿地新渠道。中国奥园、花样年等房企也在通过城市更新、旧城改造等方式积极拓储。

　　雅居乐2019年的拿地方式就包括招拍挂、产业小镇、合作及并购等多种。这样的策略也使雅居乐平均土地成本仅为3509元/平方米，土地综合地价和房价比例为22%。

　　招商蛇口将“每块地利润率”看得很重要其更倾向于利用自身优势寻求更多低价的土地资源。

　　投资态度在改变

　　对于土储总量和销售规模皆在行业里达到最高水平的龙头房企来说，控制规模增速成为其未来一段时间内的重要任务。

　　2019年业绩会上，恒大明确提出要“控规模”，即严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

　　在新增了逾9900万平方米的土地储备后，融创接下来拿地有了更多优势，“存量大、质量高，有很大的空间去挑选地块”。孙宏斌强调2020年要“选择在应该拿的时间拿，在应该拿的地点拿”。

　　而万科和旭辉也都提出要保持“合理”的土地储备规模总量，原则上满足未来两到三年的开发比较合适。华润置地也表示不抢高价地。

　　同时，不再开拓新城市，着重进行城市、区域深耕，偏谨慎的投资策略也成为不少房企的选择。这在2019年已经有所体现。有数据显示，2019年，10强中近半数房企新增进驻的城市数量在10个以内，聚焦、深耕成为企业2019年主要战略。

　　事实上，在前不久的业绩会上，招商蛇口管理层就明确表示，目前已布局约70城，未来不会再主动拓展新城市，将在现有的城市进行深耕，并提高在项目中权益比。

　　远洋集团则在近日披露了其进行区域调整的动作，在天津成立环渤海开发事业部，覆盖天津、大连、济南、青岛、烟台等重点城市，并借此深耕该核心城市群。

　　房企高管“离职经”

　　2019年，尽管大多数上市房企都实现了业绩上涨，但在融资收紧、调控持续加码的背景下，高负债、降成本正投射到多家房企身上，业绩变动和企业内部发展治理的思考均会影响职业经理人的去向。

　　据《国际金融报》记者不完全统计，2019年有超过90家房企的高管职务发生变动，多达213起。这其中原因多样，撇开调任、委任、退任等客观因素，主观下的跳槽和离职占据半壁江山。《国际金融报》记者梳理了这其中典型房企和明星经理人的作别，他们有些再出发，另寻他就，有些辞别后尚无近况。

　　大哥走，我也走

　　去年高管变动中最受瞩目的非华润置地的灵活舵手吴向东莫属，他在履新华夏幸福后真切上演了一场“一呼百应”。

　　在平安战略入股华夏幸福成为其二股东后，吴向东受平安马明哲之邀空降华夏幸福的传言便四起。2018年底，吴向东麾下的重要骨干——原华润置地CFO俞建打头阵入职华夏幸福，2019年2月吴向东终于正式挂帅。由于吴向东在华润置地的独特号召力，其离开也相继带走了多名华润置地大将。同年4月，原华润华南大区总经理王笑、华润华南大区副总经理赵荣、华润商业地产总经理赵炜集体辞职投奔吴向东，吴向东显然没有亏待“弟兄们”，均给出了副总裁的职务，实现由区域高管向集团高管的跨越。

　　2019年年中，中南建设副董事长鲁贵卿离职。鲁贵卿出身“中建系”，在到任中南之前，曾任中国建筑第五工程局有限公司董事长、总经理，中国建筑股份有限公司总经济师。2017年2月即有媒体报道鲁贵卿即将跳槽中南，并称这是当时中南最高规格的人才引进。

　　离开中南的不止鲁贵卿。2019年4月，孙三友也辞去了中南建设财务总监一职。和鲁贵卿一样，孙三友同样来自“中建系”，进入中南后负责财务板块，任中南建设财务总监、中南控股集团财务负责人。

　　庞大的中建系为地产行业输出了不少人才。

　　2019年7月30日，中建五局前副总经理兼总工程师谭立新加盟阳光城，履新集团副总裁，分管建筑事业部。而中建国际投资贵州公司总经理孔博随后也加盟阳光城，职位为集团总裁办总经理，定位储备区域总裁。

　　财务人员跳槽忙

　　2019也是融资难的一年，融资端收紧带来的最直观影响在于财务条线人员跳槽频繁。本次统计范围内共有10位左右与财务相关的高管发生了变动，涉及泰禾、旭辉、新力、中南建设、时代中国、禹洲地产等多家房企。

　　去年3月15日，仁恒置地原副总裁王炎加盟新力，彼时市场认为新力挖来王炎是为了顺利登陆资本市场，而这段主宾关系只持续了短短半年便宣告结束，在新力上市的关键节点，作为CFO的王炎离职了。对于其是主动离职还是被动离职，市场未有定论，一个流传较为广泛的说法是，王炎参股了一家P2P公司爆雷，从而被牵连入狱。

　　同样是3月，泰禾集团原CFO李斌离职，入职实地集团担任CFO。富力二代张量执掌下的的实地意欲IPO，扩充高管阵容成了实地去年以来的努力方向。

　　除了李斌外，去年11月，原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森峰也高调加盟实地，作为碧桂园的“封疆大吏”，凭借着江苏区域高增长的业绩表现，刘森峰成了众所周知的年薪上亿的区域总，被视为职业经理人待遇的高峰。不仅如此，今年3月，实地集团再次迎来中海系副总裁刘军。

　　他们从泰禾、碧桂园、中海汇聚而来，成了这家新晋房企冲击IPO的后盾与助推。

　　融资借钱有多难

　　在不少业内人士看来，作为高杠杆的行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。

　　刚刚过去的2019年，房企一边高呼追求“高质量发展”，着力于调整债务结构，降低融资成本，而真实情况是受调控政策的影响，其整体融资成本仍在上行。

　　半数房企融资成本上行

　　亿翰智库统计数据显示，在公布了融资成本具体数值的TOP 30房企中（由于万科、金科、中南、荣盛4家年报并未公布，排名自动顺延至后续房企），2019年平均融资成本6.55%，较2018年的6.34%提高了0.21个百分点。

　　具体来看，30家房企中融资成本在5%以下的优等生有7家，占比14%；绿城、世茂、滨江等12家在5%-7%之间，雅居乐、正荣、奥园、阳光城、华夏幸福5家在7%-8%间，8%以上的包括融创、蓝光、佳兆业、恒大、新力、中梁。

　　回顾2019年，在“房住不炒”主基调的影响下，房企融资多种渠道受到监管限制。特别是2019年5月17日下发的“23号文”，强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　自此之后，融资政策面临了一次全方位收缩。不过，在“现金为王”的时代，资金面前容不得房企犹豫。而面对境内外融资渠道的持续收紧，房企借贷成本整体走高。

　　据亿翰智库统计，30强房企中，融资成本上升的房企就占半数之多，共15家，平均涨幅为0.38%。其中，融创中国的融资成本上涨幅度最大，为1.75个百分点，达到8.56%，这一数字为中海地产的2倍。

　　不止融创，蓝光发展融资成本上涨1.11个百分点达到8.65%，华夏幸福上浮1.44个百分点达到7.86%。究其原因，同样是大幅举债造成的“后遗症”。

　　分化加剧

　　有分析人士指出，2019年的融资困境，往往也是最能考验一家房企资金运营能力的时刻。相反，房企融资成本增速变化，不仅可以反映过去一年里融资环境的变化，更能体现企业融资成本管控的能力。

　　在15家房企融资成本上升的同时，亦有14家房企在这一方面有所改善，1家房企保持不变，一定程度上体现了融资成本的管控能力。

　　亿翰智库统计数据显示，在公布了融资成本具体数值的TOP 30房企中，融资成本下降的房企共14家，平均降幅为0.16个百分点。

　　2019年14家融资成本下降的房企中，4家房企的融资成本在2018年便处于5%以内的低位，分别为中海、华润、龙湖与招商蛇口，除龙湖外其余3家均为国企。其中，中海地产融资成本最低，多年来始终稳居榜首，其2019年平均融资成本仅为4.21%。此外，金茂、保利两大国企亦降至5%以下，上演了强者恒强的“马太效应”。

　　与之形成对比的是，部分融资成本较高的房企依然处于高位。最典型的当属中梁和新力，这两家都属于资本市场的新兵，主张高周转的激进风格。其中，新力2019融资成本为9.2%，中梁更是高达9.4%。

　　事实上，2019年融资成本小于等于5.5%的房企中，仅有龙湖和金地为民企，拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。

　　从平均融资成本上看，在榜单中的30家房企，国企的平均融资成本是4.87%，较民企性质房企6.48%的平均融资成本低1.61%左右。而从数量上看，融资成本低于5.5%的10家房企中，就有8家国企。

　　除了企业性质以外，房企规模也是影响融资成本的重要因素。整体上看，房企销售规模越大，融资成本越低。亿翰智库按照房企合约销售额，将50家典型房企分为TOP 1-10、TOP 11-20、TOP 21-30、TOP 31-50共四个梯队，2019年这四个梯队房企的平均融资成本分别为5.52%、5.77%、6.99%、6.95%。

　　一位长江证券资深分析师向《国际金融报》记者分析称，主要是因为头部房企偿债能力强，违约风险低，融资渠道广。而在这方面，马太效应所引发的企业分化甚至比其他方面更加严重和快速，“道理很简单，相对于小房企，银行和金融机构更愿意把钱贷给大房企，哪怕利息低一点也是如此，特别是在市场行情不好的时候”。

　　高管薪资有多壕

　　近年来经济的高速发展，造就了一大批富豪阶层，地产商人是中国富豪榜上一个重要的群体。《2019胡润全球房地产富豪榜》显示，全球十大地产富豪中有7位来自中国。

　　不仅是庞大地产集团的缔造者，即便是身为“打工仔”的高级职业经理人，动辄千万甚至过亿的年薪也远超外界想象。

　　《国际金融报》联合亿翰智库汇总了上市房企30强的薪酬前三，因房企高管薪资多与绩效考核相挂钩，外界或也能从一片数字矩阵的增减中窥探出这家公司，乃至整个行业的走势与变化。

　　碧桂园薪资第一人是总裁莫斌，其2019年年薪为6871万元，较去年轻微缩水13万元。薪资上仅次于莫斌的是执行董事杨志成和宋军，杨志成2019年薪资4464万元，同比上涨27%；宋军3107万元的年薪却近乎腰斩，相较于2018年下降43%。

　　恒大方面，副总裁何妙玲和首席财务官潘大荣分别以2190万元和1664万元位居二、三。

　　虽然业绩不相上下，但万科在薪资上相较另外两家巨头有些“勤俭克己”。如果抛开项目跟投、合伙人持股等其他激励机制，单从年报已披露的信息看，万科董事会主席郁亮2018年税前报酬为1252万元，排在其后的是1127万元的总裁祝九胜和941万元的执行副总裁张旭，三人年薪分别较2018年出现0.4万-63.5万不同程度的缩水。

　　万科高管年薪看似“惨淡”的背后还有一笔更为可观的经济利润奖。数据显示，2018年度万科经济利润奖总额为17.4亿元，7名高管奖金合计7026万元。其中，郁亮最多为1930万元，祝九胜和张旭依次为1301.6万元和1159万元。

　　头部房企中，高管薪资增速最为“出众”当属融创。年报显示，融创中国年薪排名前3的分别为行政总裁汪孟德（4292万元）、执行总监兼北京地区总裁荆宏（4181万元）和执行总裁兼华北区域总裁迟迅（4005万元），三者均为4000万元以上，三人的薪资涨幅均超100%。

　　不同于融创的高薪养高管，央企保利高管的薪资则显得“四平八稳”些。由于董事长宋广菊年薪需要由国资委核定，故年报暂无法披露，此前的2018年，宋广菊的年薪经国资委核定为71.62万元。目前已披露的信息中，年薪最高的为总经理刘平541万元。

　　去年“黑天鹅”事件后临危受命的新城少当家王晓松2019年年薪600万，相较2018年上涨400万。龙湖CEO邵明晓2018年薪资上涨39%至5174万后，2019年再次上涨1094万至6268 万，连续两年增长超1000万。

　　2019年初华润置地的灵魂舵手吴向东加盟华夏幸福，此前其麾下的重要骨干、原华润置地CFO俞建已提前履新华夏幸福。相较于跳出体制内，吴俞二者更为直观的变化在于身价的上涨。

　　虽然2019年2月离职了，由于薪金及津贴、花红和战略激励计划奖金等，2019年吴向东在华润置地的酬金依然高达902.6万元，加上华夏幸福3869万元的年薪，吴向东的总收入超过4771万，相较2018大涨279%。

　　俞建以2900元年薪仅次于吴向东，位列华夏幸福高管薪酬第2，高于老臣孟惊近900万，相较去年增幅同样近280%。

　　20强房企中，高管年薪较为低调的是阳光城。即便薪资最高的总裁朱荣斌也不过税前600万元，执行副总裁吴建斌、阚乃桂等都是300万元，阳光城整个董监高团队一共19人，薪资总计2765万元，规模尚不及阳光城的金科，2019年总裁喻林强年薪为2926万元，一人便超过阳光城董监高团队年薪总和。

　　由于祥生尚未上市无披露数据，前进一名跻身30强的是滨江。与同行画风不同的是，即便是滨江的董事长戚金兴年薪也不过120万元，总经理朱慧明110万元，其他高管在100万元以内。虽然滨江高管的薪资拖了后腿，但在房企人均年薪上排行榜，滨江以29.68万元位列行业第九，与此形成对比的是，部分高管薪资动辄千万的房企，人均年薪尚不及滨江的一半。

　　上市物企哪家强

　　近年来，越来越多的物业公司加速利用资本，通过上市实现自身跨越发展。

　　2019年，从年初上市的滨江服务，到年末的时代邻里与保利物业，全年共10家物业企业成功对接资本，首次超越地产企业上市数量（5家），成为上市物企数量最多的一年。

　　这一年也是上市物管企业的高光一年，来自克而瑞的数据显示，在恒生指数2019年整体涨幅9.41%的背景下，于香港上市的20家内地物业股取得了全年平均45.82%的涨幅。

　　其中，新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍，雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等股价也已翻倍。

　　热潮尚未褪去，受疫情影响，优质物业的价值再次被认可。2020年已有兴业物联、烨星集团和建业新生活3家物业企业成功登陆资本市场，使得以住宅物业管理为主的A股和港股上市公司大军增至25家。其中，兴业物联与烨星集团更是一度刷新港交所上市超额认购记录。

　　同时，包括荣盛发展、金科、世茂、阳光城在内的多家房企，也相继宣布计划分拆旗下物业公司赴港IPO，加上正在排队等待上市的弘阳服务、正荣服务等多家物管公司，等候上市的物管公司已经排起长龙。

　　业绩增速大爆发

　　事实上，抛开因疫情带来的关注与价值认可，物管上市公司之所以受到资本市场青睐，与其过去一年内的业绩快速增长密不可分。

　　亿翰智库监测数据显示，2019年全年，25家以住宅物业管理为主的上市公司的总营收达到625亿元，较2018年同期增长36.2%。其中，超过半数增幅在40%以上。

　　其中，规模排在第一位的碧桂园服务2019年实现营收96.45亿元，同比增速达106.3%；而另一家前不久刚刚登陆港交所的建业新生活，其营收虽然仅有17.5亿元，尚不及行业平均值，但2019年增速却高达152.8%。

　　虽然行业整体向好，但规模分化也在进一步扩大。包括碧桂园服务、绿城服务、招商积余在内的，处在均值以上的7家物业管理公司，其2019年营收占25家上市物业管理公司全部营收的七成以上。其中，营收最高的碧桂园服务已经达到近百亿元，一家独占25家全部营收的将近1/6，而营收最低的兴业物联则仅有1.84亿元，两者之间相差超52倍。

　　亿翰智库分析认为，业绩分化加剧一方面是由于背靠母公司，大型上市物企能在获得新项目上占据优势，另一方面这类企业在增值服务运营以及经营能力上相对更强。

　　不过，兴业物联作为非规模性上市物企，虽然目前规模较小，但由于企业包含大量毛利润率较高的商业管理业态，其净利润率高达19.1%，高于碧桂园服务、中海物业以及保利物业等规模性物企。

　　说到“净利率之王”，彩生活当之无愧。其2019年营收51.27亿元，排名行业第五，但其净利润却仅次于碧桂园，达到12.92亿元，净利润率高达25.2%，是行业平均水平的2倍有余。

　　规模为王

　　物业管理行业的爆发式增长，究其原因，在企业登陆资本市场之后，“买买买”绝不手软，通过一系列的行业布局，快速延伸管理规模，为公司拓展业务奠定基础。

　　业内普遍认为，如今的物管行业已经在逐渐摆脱过去分散格局，快速进入“收购兼并”时代。

　　根据亿翰智库监测数据，2019年全年上市物企共发起19起收并购，而全行业收并购事件为22起，超80%收并购事件为上市物企完成。

　　其中，碧桂园服务和雅生活在2019年均发起4起收并购，为行业最高。而雅生活在2019年9月，仅收购中民物业即新中民物业各60%股权一起并购事项，就耗资超过20亿元。

　　此外，2019年上市物企鑫苑服务、和泓服务以及蓝光嘉宝服务均完成上市后首项收并购，依托资本力量实现版图扩张。

　　克而瑞统计数据亦显示，2019年上市内地物管公司并购对价总额约79.2亿元，同比增长461.4%，预计经收并购获取的管理面积在5亿平方米以上。

　　到2020年，上市物管公司的“买买买”之路亦不曾停歇。截至目前，今年已共发生10起并购，合计对价5.9亿元，其中7起为对物业管理公司的并购，另外3起与增值服务相关。

　　一系列并购动作，也让这些物业公司的在管面积和行业集中度得以快速提升。

　　亿翰智库统计数据显示，25家上市物企2019年总在管面积达到22.65亿平方米，较2018年同比增长29.9%，上市物企的平均在管面积达到9436万平方米。

　　其中，作为头部企业的保利物业和碧桂园服务，在本身基数较大的前提下仍都保持了50%以上的在管面积增速。而增速最高的时代邻里，则在上市元年，通过收并购，在管面积实现接近1.5倍的爆发式增长。

　　在这些上市物管公司中，彩生活以超3.5亿平方米的在管面积领先全场。不过，2019年，彩生活在管面积却微降1%，也是上市板块中唯一一家收费面积下降的企业。亿翰智库分析认为，企业顾问面积、合作面积等超10亿平方米，规模基数较大，但不能有效转换成收费面积，因此出现下降迹象，后期在管面积亦有被超越的风险。

　　除了通过大肆常规性质的收并购以扩充商业版图之外，2019年开始，上市物管公司越来越多地开始强调多元化增值服务业务。

　　有分析人士指出，增值服务由于利润率高于基础物业管理服务，同时伴随着消费升级，其在增强物企与业主之间的黏性上更有优势，很快将成为多数上市物企的全新发力点。

　　亿翰智库统计数据显示，25家上市物企公布2019年的业主增值服务收入中，总额已达到92.4亿元，较2018年同比上涨96.3%，占总营收的比例达到14.78%。