老管家就是不走有法儿吗？

    新华社 供图

    告知函、再次告知函、再次告知函的复函，从2月至今，常青园二、三区业委会向老物业公司发去了一封又一封的函件，就希望早点解决物业交接的问题，可60天时间过去了，小区物业费共管账户仍没有解除，物业公司代管、预收的超400万元物业费还在账户上,自来水等的用户名也没过户。

    新实施的《北京物业管理条例》第九十七条规定，拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

    ■矛盾 60天仍未完成交接

    “业主的权益需要全体业主共同争取、共同维护。”5月11日，一封业主委员会给全体业主的公告，将常青园二、三区的物业交接矛盾摆在了业主面前。

    位于海淀区四季青镇的常青园二、三区建成于2002年，2012年常青园二、三区发起成立了业主大会和业委会，改变物业服务方式，经业主大会表决和原物业公司签订了酬金制物业服务合同。

    2019年6月，三年的物业合同再次到期，经业主大会决议通过公开招标方式，2020年1月，常青园二、三区选聘乐生活智慧物业服务公司为新“管家”，新、老物业交接的矛盾自此浮出水面。

    第一次，是交接时间上起争执。2020年2月以业委会名义发出的《物业交接告知函》中，依据物业项目交接的相关规定，老物业公司应于2020年3月1日前完成移交手续。而老物业公司提出，受到新冠肺炎疫情的影响，希望待北京解除一级响应机制后再进行交接。由于此次的物业交接内容仅限于小区物业费共管账户的解除和费用结清，以及自来水、供电、电梯用户名的过户，不存在可能产生人员聚集风险的程序，业委会没有同意老物业公司的要求，将交接时限定在了4月12日。

    随后，在交接内容上，双方再次发生争执。老物业公司提出，常青园二、三区地下车库应由其继续管理，业委会预收的2020年4月13日之后的车位管理费，应支付给物业公司。业委会则表示，小区地下车库的物业管理权已于2017年移交给业委会自行管理，不存在交其管理的理由。

    ■焦点 停车管理权究竟属谁

    截至发稿前，常青园二、三区新老物业的交接工作仍处僵持状态。老物业公司主张的地下车库的停车管理权，究竟应该属于谁呢？

    业委会主任张云向记者出示了一份2016年的《关于地下停车位管理交接函的回函》，回函中明确写道，物业公司同意将2016年7月1日后的停车管理费收入纳入公共收益账户，车场业主车位信息台帐同时交接。

    “从入住至今，小区的物业费依然维持在2.9元/平方米的价格水平，也很少动用专项维修资金进行大修，主要依赖的就是公共收益。”张云出示的“2018年度物业共用部分经营收支情况表”中，记者看到，当年物业共用部分的经营总收入为554.63万元。其中，共用部分车位收入为196.05万元，外墙和电梯广告收入为290.62万元。按比例计算，共用部分车位收入占到当年经营总收入的35.3%。

    “已进入公共收益账户的停车管理费，属于全体业主，怎么能交由已经不再服务于本社区的物业公司管理？”在业委会成员看来，公共收益事关社区建设。物业公司以此为由拒绝交接，不符合法规规定。

    ■专家 新旧交接是“老大难”

    “新老物业的接、撤管一直是物业管理领域的‘老大难’问题。”北京物业管理协会法务部主任刘立华在采访中表示，过去，北京对老物业拒不撤出小区、拒不移交资料和财务的情况是有处罚规定的，但处罚力度较低，对老物业的震慑力不足。《北京物业管理条例》中对老物业拒不撤出，作出了更加严厉的处罚规定，加大了违法物业服务人的违法成本。

    《北京市物业管理条例》第七十六条规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。

    原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。

    《北京市物业管理条例》第九十七条规定，物业服务人违反规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

    ■期待 违法必究 执法落到实处

    张云曾参与《北京市物业管理条例》的意见征集。她评价条例中的行政处罚条款为“解渴”。“有法可依，也得违法必究。”常青园二、三区业委会已经分别向镇政府和房管部门递交了督促物业交接的申请函，申请镇政府和房管部门调查、执法。

    物业专家表示，《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房都属于公共部分，由小区全体业主共有，由此取得的收益，也应该由全体业主共同拥有、共同管理。因此，公共收益具体由谁支配，不能某一方单方说了算。

    住宅小区停车位物业管理权，只有业主大会才拥有，建设单位即使拥有地上和地下车位、车库的专有权，也只拥有专有物买卖和出租权，而车位和车库的物业管理权，属于全体业主共同决定。物业纠纷中，往往建设单位所称拥有所有权，即“初始登记薄及附表”，也就是所谓“大产权证”，这是预登记证，没有物权法律效力。

    同时，物业服务人挪用、侵占公共收益的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。本报记者 赵莹莹