领地集团千亿征程遇阻,欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”

领地集团千亿征程遇阻,欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”
2020年04月10日 22:27 国际金融报

原标题:领地集团千亿征程遇阻,欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”

图片来源:图虫创意

在冲击千亿目标的路途上,领地集团决定先备上“加速器”。

4月9日,港交所披露了四川房企领地集团的招股说明书。据披露,2017年-2019年,领地集团分别实现收入53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元,同期利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。

与不算亮眼的数据相呼应的是,领地集团在规模上的艰难爬坡。据报道,领地集团曾设定销售目标,即2018年实现300亿、2019年达成千亿。可惜,现实总是骨感的。中指院数据显示,2017-2019年间,领地集团实现销售额194亿元、292亿元、399亿元。

2019年,领地集团便又定下了新的时间节点——“在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越”。如今,即将跨入资本市场的领地集团,能否如愿达成这一目标?

毛利率波动明显

扩张计划遇阻的领地集团,在盈利能力上也显得有些不稳定。据披露,2017-2019年间,领地集团的综合毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%。

对于毛利率的震荡,领地集团在招股书中称,主要是由于个别项目的毛利不同,且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

具体来看,领地集团在2018年毛利率同比上涨逾15个百分点,“主要由于2018年我们的创收项目(如成都锦巷兰台)录得相对较高的毛利率”。2019年毛利率同比下降了7.9个百分点,则是由于“占2019年所确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府于2019年录得毛利率17.9%”,同时,“成都锦巷兰台于2019年录得毛利率26.1%,较2018年的毛利率43.4%有所下降”。

由此来看,当前领地集团的毛利率情况系于少数的几个项目上。有资深行业分析师直言“毕竟(领地集团规模)小”。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦分析称,毛利率受单一项目影响的下滑,主要是因为毛利率受结转收入的影响,这些项目都是企业前几年的销售项目,竣工交房才能结转。“之前领地集团整体规模没有这么大,单一项目占比重较高,单一项目的销售不好会对毛利率造成较大影响。”

房地产评论员严跃进表示,个别项目若对企业产生了较大影响,说明项目不均衡,个体量比较大的项目可能会影响企业的经营,后续还是要相对平均地分配项目。“从上市角度来讲,盈利数据表现好,投资者会更加关心,在当前房地产调控和疫情的影响下,投资者还是有很多顾虑的”。

这或许也是领地集团喊出千亿目标的动力之一。据公开信息,领地集团曾定下过“2019年实现千亿”的目标。

不过其官方微信公众号披露的信息显示,据中指院数据,其在2019年实现销售金额为399.1亿元,销售面积为442.8万平方米。距离千亿的销售目标尚远。

事实上,领地集团已将千亿目标推迟。2019年4月,其曾在20周年品牌战略发布会上提出,“将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻,力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标,最终在2020年-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越”。

目标推动下,领地集团在2019年加速了拿地储粮的脚步。

克而瑞研究中心披露的“新增土地货值TOP100”榜单中,2019年,领地集团以214.5亿元的新增货值位于榜单第91位,同时新增土地建面为171.8万平方米;2018年,领地集团未入榜。

但这样还不够。据招股书,截至2020年2月29日,领地集团总土地储备为1331.45万平方米。

“目前领地控股集团企业项目和土储主要位于二线及三四线城市,今年三四线城市受疫情影响较为严重,从目前土储量来看,也并不能支撑其突破千亿目标。”国仕英分析,2020年应加大土储规模,扩大规模,在2021年或许可以实现千亿战略的新跨越。

此外,国仕英也表示,受大环境影响,近几年房企毛利率多有所下降,房企追求规模发展的同时,企业的盈利能力也会有很大的挑战。事实上,2019年西昌领地兰台府项目毛利率不足18%的原因之一便是“设定较低价格,快速周转以产生收益。”

负债接连上涨

尽管距离千亿门槛尚有距离,不过,已经迈开扩张步伐的领地集团,对资金的需求也同步开启。

数据显示,2017年-2019年间,领地集团的现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元、31.78亿元,这其中还包括受限制现金和已抵押存款。

同期,领地集团的未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。截至2020年2月底,该数字增长至119.09亿元。

这其中,利率较高的信托融资占据了不小的比例。截至2020年2月29日,领地集团信托融资借款总额为60.92亿元。

在截至2019年底共计26个未偿还信托融资安排中,有18个的生效日在2019年内。而截至2020年2月29日,上述18个信托融资安排的本金余额约为46亿元,其票面利率保持在7.91%-14%,其中多数为12%、13%。

于是,2017年-2019年间,领地集团的未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%;其银行及其他借款利息也是逐年上涨,分别为3.89亿元、6.69亿元、14.45亿元。

同时,领地集团净资产负债比率也水涨船高,2017年-2019年,其净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍。领地集团在招股书中称,该指标增长与银行及其他借款的增长大致相符,主要是为应对业务扩张引致的融资需求。

领地集团招股书便提到,募集资金中除了用于项目建设与土地收购之外,还有一定比例的募集资金“将用于偿还项目开发的现有计息借款”,包括一笔信托融资及一笔银行贷款。其中,据披露的信息,这笔信托融资本金余额约为7亿元,年利率为10.3%;同时,银行贷款的年利率也高达9%。

国仕英认为,领地集团现在选择赴港上市,对于提高企业信用,打通企业融资管道,获取资金有很大的帮助,“今年受疫情影响,一季度房企销售回款影响较大,现在赴港上市有助于后期融资进而获取更多的资金,便于后期的运营和拿地土储。”

与此同时,在千亿道路上,领地集团已开始寻求伙伴,拓展未来扩大规模的方式。

公开信息显示,2019年6月,领地集团在竞得了雅安市雨城区的一宗面积约105亩的住兼商用地后,便引入了金科、碧桂园进行合作开发。2020年3月18日,领地集团又与大发地产达成合作,双方拟在房地产开发等领域建立战略合作关系。

事实上,近年来,房企通过合作开发,以更少的资金撬动更多资源,在实现规模的快速扩张的同时,降低获取土地资源的成本、减少资金压力,成为业内普遍存在的发展方式。

有分析人士指出,为了冲规模,领地集团未来或许也会更多地采用这种形式,“可能后面权益比低点”。

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