鲁楼观察 | 疫情之后，山东是否仍是全国房企文旅“重仓”？

原标题：鲁楼观察 | 疫情之后，山东是否仍是全国房企文旅“重仓”？

随着社会发展不断进步、产业结构不断优化升级，文旅行业已经成为城市发展的重要引擎和全新增长极。但是作为一种无法“线上转移”的第三产业、一种无法“快递到家”的国民消费，当疫情黑天鹅突袭而至时，这个行业就首当其冲的受到了冲击。

这也间接“牵连”到了文旅地产的发展。

而随着当下复工复产的有序进行，文旅市场已逐渐回温，山东文旅地产行业也开始“解冻”，逐渐回归到年前的“正轨”。而疫情也使得山东的文旅地产格局开始发生一些相应的变化。

疫情之下，文旅地产遭重创

据4月6日融创中国控股有限公司发布公告，今年3月，该集团实现合同销售金额约309.2亿元，同比下降17.9%；合同销售面积约228.7万平方米，同比下降12.6%；对应的合同销售均价约13520元/平方米。今年1月至3月，融创累计实现合同销售金额约617.6亿元，同比下降22.7%；累计合同销售面积约453.4万平方米，同比下降16.4%。

从2019年的数据来看，融创正处于集团稳健的上升期。此前融创发布的年报显示，2019年，融创实现合同销售额5562亿元，行业排名位居前四；营业收入1693.2亿元，同比增长36%；毛利达414.1亿元，同比增长约33%；实现归母净利润260.3亿元，同比增长57%。从山东地区来看，融创中国在青岛年成交额241.04亿元、年成交面积153.93万平，两项数据均位于青岛房企首位。

从数据上看，每一家重仓文旅的房企，都在今年一季度呈现出不同程度的利润下滑。碧桂园一季度权益销售额同比下降16%；万科一季度合同销售金额1378.8亿元，同比降7.7%；雅居乐一季度预售金额合计为人民币156.5亿元，同比大跌37.6%。

资料来源：时代传媒

下行市场下，“文旅大省”的喜与忧

疫情期间文旅地产遭受严重冲击，这并没有超出行业的预料。本来疫情的发生就导致全国房地产市场普遍下滑，仅住宅市场就已经在2月一度出现70个大中城市中19城新房无成交、24城二手房无成交的现象，百强房企疫情期间整体业绩规模较去年同期也降低近12%。而在所有的房地产类型中，又以文旅地产与客流、物流、交通等要素联系最为密切，疫情所导致的全民隔离，让这些要素的运转几乎全部按下“暂停键”。文旅地产在此背景下自然无法免灾。

将山东作为文旅重仓的房企中，今年一季度在山东的表现涨跌互现。有多家房企在山东省内一季度数据不但没有出现严重下滑，与去年同期相比还呈现了不同程度的上扬。

以山东的文旅重城青岛为例，融创今年一季度在青岛完成销售额26.2亿元，与去年同期相比上涨14.26%；碧桂园一季度在青岛完成销售额12.18亿元，与去年同期相比上涨12.05%。在全国文旅地产普遍遭受冲击的背景下，山东的一部分文旅房企或其文旅项目反倒在这三个月的时间里顶住了风浪。

但万科今年一季度在青岛完成销售额8.95亿元，同比去年下跌了41.27%。

山东是文旅大省，且正处于行业飞速发展的阶段。据山东省统计局发布的2019国民经济和社会发展统计公报，2019年全省旅游业蓬勃发展，旅游总收入11087.3亿元，比上年增长12.1%。山东经济总量在全国处于第3位，人口居于第2位，而旅游业发展的总体规模居于全国第四位。

据2018年发布的《山东省全域旅游发展总体规划（2018-2025年）》，到2022年，山东全省将达到年接待国内外游客突破11亿人次，旅游休闲产业增加值超过8000亿元，对就业和税收的综合贡献率超过10%。青岛、济南、泰安、济宁等城市都是山东全域文旅版图的重要支点。

这些都成为了一直以来全国级房企将山东作为文旅产业重仓的理由。

多年的积累，让融创、恒大、碧桂园、绿地、万科、华侨城、华润等头部房企都已经在山东有文旅项目的大量布局，以济青等核心城市最为集中。其中，许多文旅项目已经非常成熟，已经成为每座城市重要的经济和文化成分。例如青岛融创东方影都如今跻身国内四大“影视基地”，每年百亿票房从这里产出，已成为联合国授予青岛“电影之都”这一文化名片的重要承载地；青岛海上嘉年华主题乐园是目前华北地区最大的室内综合性主题乐园，是中国第一批集商业、住宅及旅游于一体的大型综合项目之一；青岛融创阿朵小镇作为融创首个文旅小镇，围绕藏马山风景区布局了旅游度假、医疗养生、影视文化、休闲运动相关产业；济南万达文旅城、华谊兄弟电影城等项目在两年前就已相继落地开工；华侨城携自家经典的“华侨城综合文旅项目”两年内连续落子山东青岛、济南、烟台等六座城市，大举进军环渤海城市群。

土拍密集成交，山东文旅“回春”

随着复工复产步入正轨，“暂停”的文旅地产市场也开始回温，山东市场开始迎接迟来的“春天”。

这种“回温”率先表现在土地市场中。3月16日，位于青岛胶州南部新城板块2宗建面达14.87万宅地成交，被青岛恒禄旅游开发有限公司以3.7亿元竞得。此次地块成交，标志着总投资500亿元的胶州恒大水世界项目正式落地青岛。

而此前在1月16日，青岛中晟国恒房地产开发有限公司（融创、隆海为大股东）竞得胶州九龙街道青年湖东侧15.16万㎡住宅地块，成交楼板价2294元/㎡，总价3.48亿元，此外还需要缴纳6.1亿安置费用和土地整理金。该地块为融创青年湖文旅项目建设用地，占地总面积约1000亩，建设文化旅游和医疗养老产业。

而今年，山东多家文旅项目也将有新进展。3月6日上午，淄博三大文旅项目同时进行了网上签约仪式，淄川区聊斋文化旅游合作项目、景域传齐文化创意运营平台项目和全域旅游目的地策划项目三家淄博重点文旅项目正式落地；一期总投资约2.5 亿元的中房星光谷项目也于3月份落户青岛即墨区田横岛省级旅游度假区，将打造文化旅游度假、光影科技体验、特色康养、中医药种植、社区建设等5 个板块。

4月7日，山东省政府会议再次强调了疫后抢抓文旅产业的重要性和紧迫性。会议强调，要加快文化旅游与一二三产业跨界融合，拓展优化文化旅游产业链，培育发展新业态，增强文化旅游发展新动能。要积极应对新冠肺炎疫情影响，落实好各项支持文旅产业发展的政策措施，促进文旅消费回补和行业恢复，尽最大努力把疫情造成的损失抢回来。政策的支持将成为接下来山东文旅地产发展提供优厚的营商环境。

受疫情影响，融创、恒大、万科等房企均已通过官方渠道表示，今年拿地将重质不重量，将一定程度缩减拿地规模。这可能会导致2020年全国文旅地产规模增速放缓。而且据《中国旅游经济蓝皮书No.12》，预计受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度及全年国内旅游人次分别负增长56%和15.5%。这也会影响到房企对接下来企业文旅地产规划的考量。

同时业内认为，疫情之后，文旅地产的侧重方向也会发生一些变化。据一诺规划分析，疫情会让人们对健康更关注，康养旅游势必迎来井喷式增长，而以温泉、森林、运动、中医药等为代表的康养旅游细分市场将成为发展方向。加上国家全力推进“健康中国”战略和“美好生活”建设等政策加持，康养旅居度假也会催生一系列新业态，成为新时期经济突破发展的一种新模式。