碧桂园服务等巨头加速跑马圈地

碧桂园服务等巨头加速跑马圈地
2020年03月25日 13:28 企业观察报

原标题:碧桂园服务等巨头加速跑马圈地

物业行业的并购大时代似乎已经到来。

在近日的业绩发布会上,碧桂园服务、时代邻里等物企高管,丝毫不掩饰对规模的渴望与追逐。而在企业走向壮大的过程中,收并购无疑是一把利刃。

自3月份以来,物管行业已有多起收并购大案上演。3月10日,万科物业收购协信天骄51%股权的消息传出;3月16日,银城生活服务宣布以4590万元的价格收购医院类物管公司。

在业内人士看来,新冠肺炎疫情成为了物管企业发展的分水岭,加速了行业集中度的提升。不过,如何实现规模和利润的平衡,依旧是物管企业面临的老大难题。

并购大时代来临?

“现在是物管的大时代,也正是头部企业长空冲击的好时刻。”在近日的业绩发布会上,碧桂园服务高管层公开表示。

在他们看来,“受疫情影响,2020年的收并购机会,比以往来的更早、更多了一些。”为此,碧桂园服务董事长李长江强调,碧桂园服务有充足现金去进行收并购,以在更短的时间内实现收入和规模翻倍。据悉,2020年碧桂园服务计划增加不低于9000万平米的收费面积。

刚上市不久的时代邻里也表达了类似的观点。时代邻里高管层称,疫情成物业公司分水岭,下一步的扩张中,品牌物管的优势将会进一步体现。在此认知下,时代邻里行政总裁兼执行董事王萌向媒体表示,2020年时代邻里的合约建筑面积将保持109.4%的增长速度,并希望在2021年达成过亿平方米的管理规模。

根据嘉和家业监测的数据来看,2019年百强物企的管理规模的集中度超35%,而同期百强房企规模的集中度已经高达73%。显然,在收并购行业内,百强物管企业仍大有可为。而在业内人士看来,疫情正成为物管行业集中度提升的催化剂。

一方面,物业行业短期支出大量增加,如建业新生活每日在防疫物资上的成本支出就达到36万左右,中小企业不堪重负;另一方面,品牌物管依赖专业的服务,得以脱颖而出,物业费收缴率和社会认可度均有所提升。对于资金实力雄厚的大型物管企业而言,无疑迎来了收购的良机。

虽然各家企业都剑指扩张,但仔细梳理他们的需求不难发现,不同规模阶段的物管企业,发展策略也不尽相同。

以时代邻里为例,除了扩充规模外,时代邻里还肩负着为母公司“探路”的目的。如王萌提到,在深耕大湾区之外,时代邻里还计划在华东、华中、成渝等地区选择有增长潜力的物业公司进行收购和投资。而华东、华中等地,正是时代中国相对薄弱的布局区域。

规模已达到一定程度的碧桂园服务和万科物业,则利用其品牌效益,期待实现成片的规模扩张。如碧桂园服务提到,如离开一线城市,碧桂园服务会采用“1 1”模式,全国有碧桂园项目的地方也争取把周围的项目拿下。万科物业则很早就开启了从社区到街区的拓展。疫情之下,万科管理层再次表现出了对该模式的重视。

收并购的喜与忧

在过去的2019年,雅生活、碧桂园服务、永升生活服务、蓝光嘉宝等企业,依赖着往年大手笔的收并购,均取得了不俗的业绩。

报告期内,碧桂园服务实现营收96.45亿元,同比增长106.3%,实现归母净利润16.7亿元,同比增长81%。雅生活实现收入51.27亿元,同比增长51.8%;归母净利润为12.31亿元,同比增加53.7%。永升生活服务实现收入18.78亿元,同比增长74.5%;净利润2.49亿元,同比增长148.5%。营收及利润的增速,均明显高于他们的母公司。

而在规模拓展方面表现不佳的中海物业,于2019年的营业收入为49.87亿元,同比增速30.8%,先后被碧桂园服务、雅生活反超。

据了解,碧桂园服务在2019年共收购了港联不动产、嘉凯城物业等7家公司,增加了4000万平米的合同管理面积。雅生活则完成了近十笔收并购,接连收购了中民物业、青岛华仁、广州粤华等区域龙头物管企业。同时,雅生活在管面积2.34亿平方米,合约面积达到3.56亿平方米,同比增幅均超过50%。

随着被收购标的整合的完成,碧桂园服务、雅生活在2020年的业绩有望得到进一步释放。

不过,收并购也是一把双刃剑。随着在管面积的不断扩大,雅生活、蓝光嘉宝服务等企业的成本压力加大,盈利能力出现下滑。

2019年,蓝光嘉宝服务的净资产收益率为32.59%,与2019年的67.12%相比,接近腰斩。同期,雅生活毛利率从38.2%下降至36.7%,近三年出现首次下降。碧桂园服务的毛利率为31.6%,较2018年下降6.1个百分点。相应的,公司净利润率较2018年下降2.2个百分点至约17.8%。

58安居客研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,对于物业公司来说,目前依然处于规模化快速增长阶段,当下市场的规模之争会重于利润之争。并且,与房地产公司不同的是,物业公司本身收入增长模式相对单一,利润增长空间也较为有限,需要经历长期优胜略汰,优质品牌物业公司的竞争力才会不断体现。

或许是意识到这一点,万科物业、碧桂园服务等物管企业,在物业管理服务、社区增值服务领域外,也在积极培育新的业务板块。如万科物业与戴德梁行成立万物梁行,提升公司在商业和写字楼方面的科技赋能的能力、设施管理等能力。

疫情冲击下,物管行业的并购大时代似乎正在来临。不过,在比拼规模,持续跑马圈地的同时,物管企业基于服务能力、创新能力等层面的竞争已经打响。疫情之后的物管行业,又将有哪些改变?

(编辑:于思洋)

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