鲁楼观察丨济南降价潮汹汹来袭？或为短期局部行为

原标题：鲁楼观察丨济南降价潮汹汹来袭？或为短期局部行为

刚过去的两周，是济南楼市年后首秀的两周。

随着疫情逐渐缓解和复工潮的到来，楼市寒冰逐渐解冻，众房企们终于给全济南的购房者们交出了一份答卷，而这一切便集中表现在上两周济南的楼市成交上。

近两周开盘去化呈两极分化

在刚过去的两周（3.9-3.22），济南楼市共1540套房源面世，其中上周（3.16-3.22）为545套。

从区域上来看，济南楼市供应呈一核心多区域发力的态势，上两周张马片区共有5个项目开盘，唐冶片区、雪山片区、南部山区也各有项目开盘。

从去化角度来看，济南楼市上两周当日去化房源797套房源，整体去化率达52%，环比去年年底提升明显；但项目间去化呈两极分化状态，部分项目去化率依旧持续走低，融汇爱都紫麟台、华润公园九里、融创文旅城去化率极高。

从网签数据来看，济南市上周（3.16-3.22）网签成交1497套，环比上涨15.24，网签成交面积18.98万㎡，环比上涨15.17%。

从价格上来看，环比2019年底疫情之前，部分区域降幅不明显，部分区域降幅显著。

济南近期部分项目降价幅度较大

环比2019年底疫情之前及周边竞品项目价格，济南近两周由其上周部分开盘项目降价幅度较大。

其中，济南融创文旅城项目3月20日高层加推报价仅为13100元/㎡，与其再上次高层加推价格17000-17500元/㎡相比，降幅约4000元/㎡；华润公园九里项目3月20日和22日分别加推2次，小高层报价为14000-14500元/㎡，与其再上次洋房21500元/㎡相比，降幅高达7000元/㎡；融汇爱都紫麟台项目3月22日多层开盘报价为12000元/㎡，与周边鲁能二手房及绿地、万科等在售项目均价19000元/㎡相较，价格差高达7000元/㎡。

2019年融创文旅城部历次加推情况明细（数据来源·荣置地）

2019年济南华润公园九里历次加推情况明细（数据来源·荣置地）

世联怡高朱江：降价只是局部短期营销行为

近期，尤其是上周济南楼市一片火爆的成交状况，让部分房地产从业人员的重拾行业信心，直呼“阳春再临”；面对如此高的去化，部分业内声音也纷纷发出了“购房时机”等相关话题的讨论。

就近期济南楼市的种种表现，界面山东联系到了了房地产资深从业者、山东世联怡高总经理朱江，邀请其从济南楼市营销一线的角度谈下对当下状况的看法。

问：随着疫情减缓，济南楼市逐渐“复苏”，近期有何表现？

答：进入3月以来，随着疫情的渐渐好转，济南楼市也响应政府号召纷纷重开售楼处，售楼处购房者也逐渐的多了起来。从市场成交反馈来看，3月前两周济南楼市成交量较之前正常时期增量不少，从第三周开始成交量开始有所回落，逐渐回归市场正常状态。

问：3月前两周成交量增长主要因为什么？

答：疫情能暂时压抑需求，但是不能消灭需求。疫情在时间上压抑了购房者的购房需求，随着2月底售楼处的重开，购房需求集中释放，这是导致此次3月前两周成交量增长的主要原因。

问：从上周开盘项目来看，去化惊人，业内好多人也认为是楼市复苏的征兆。您又为何说上周成交有所回落？

答：当周开盘少数楼盘并不能代表整个济南楼市，楼市成交最大的组成部分应该是顺销的所有项目，当周开盘的只是楼市成交的一部分。从世联怡高所掌握的销售数据来看，上周也就是3月份第3周济南整体成交量相比前2周是有所回落的，除了个别通过降价营销驱动的项目外，从整体来看，假期积累的购买力已集中释放，上周济南楼市成交状况正在逐渐回落至市场正常水平。

问：如何看待上周降价开盘的几个项目？

答：上周有几个项目降价开盘，像华润、融创、融汇等，降价幅度还不小。个人认为是高周转高负债房企短期的一种撬动市场的营销策略，不代表开发商将长期使用这种策略，也更不代表济南房地产市场存在大幅降价的趋势。受疫情影响，开发商年后一个多月时间内并未回笼多少资金，此次领降的公司主要为高周转、高负债的房企，尤其是一些民营房企，这些公司近期内业绩压力和资金压力巨大，急需降价促销冲刺业绩和回笼资金。所以，近期部分开发商的部分项目降价背后最根本的原因是开发商短期内面临的业绩压力和偿贷压力。

问：此次大幅降价取得较好效果，会不会引发其他开发商也跟进降价？

答：尽管当下济南楼市存在降价的趋势，但是这个趋势是比较平缓的，基本控制在5%-7%的正常范围内。选择大幅降价营销策略的开发商只是部分高周转、高负债的房企，他们这些开发商尽管从长期还是比较看好济南市场，但是当下最主要的话题还是“活下去”，——急索“斗升之水”，以求摆脱“涸辙之鲋”困境。这些项目通过较大幅度的降价，打破了大家对项目房价的固有预期，激起了许多想趁机抄底的购房者，属于一种启动市场、激发购买欲望的短期刺激策略，后期可能价格会逐渐恢复，所以这种方式不大可能被更多的开发商引用。

问：此次疫情对济南楼市的影响具体体现在哪些方面？

答：首先开发商方面，此次部分项目大幅降价快走就是影响的具体反应。其次对购房者一方面是购房心理的影响，刚需尤其是租房人群对购房的迫切性增强、改善人群对宜居环境有了更深层次的理解，这两点从当下的市场反馈而言，表现极为明显，改善用户的购房需求往大户型、往低密度转移的趋势；另一方面是购房能力的影响，疫情影响了部分刚需购房人群的收入，使其短时间内购房能力受到削弱、购房动力降低，从而也导致楼市不会产生所谓猛烈的报复性反弹，将以缓慢复苏的形式出现。

问：预测下后面短期内的济南楼市发展？

答：当下疫情只是稍缓还未结束，所以济南楼市购买力的也只是在缓慢的恢复过程中，3月前2个周的成交回暖基本已经释放完此次被疫情压抑的购买力，当下济南整体市场正在缓慢恢复中，但没有恢复到疫前水平。