中原地产卢文曦:房市或现更多托市政策或打折行为 但尺度不会太大

中原地产卢文曦:房市或现更多托市政策或打折行为 但尺度不会太大
2020年03月09日 19:06 21世纪经济报道

原标题:中原地产卢文曦:房市或现更多托市政策或打折行为 但尺度不会太大

3月5日,“21理财投资线上平台”第三期分享如期进行,本期话题是“近期房地产形势分析及后市预判”,嘉宾是中原地产资深市场分析师卢文曦。

在个人讲述+回答投资者提问全程一个多小时的分享交流中,卢文曦重点解读近期房地产市场出台的各类政策、分析开发商频频推出打折活动,同时对房地产市场的后续走势做出了预判,最后对平台上投资者的提问进行了解答。

托市政策已进入第二轮

疫情之下的房地产市场各种变化牵动人心,尤其是各地方政府陆续出台了各自不同的“托市”政策。卢文曦指出,截至目前,托市政策已经入第二轮,此前第一轮房地产托市政策的出发点主要围绕企业端口展开,核心是帮助企业度过难关,比如允许企业延迟缴纳税费,允许企业延迟缴纳土地出让金等。相比之下,房地产市场的第二轮托市政策重心则转移至消费端,以河南驻马店为代表。

对于房地产市场的一系列托市政策,卢文曦解读到,房地产行业上下游产业链在整个GDP中占比达到17%,对地方经济、稳定就业发挥着至关重要的作用。从房地产企业的高周转运营模式上看,房地产企业早已经发展成为第二类金融机构,资金最终来自银行系统,如果资金链出现问题也可能引发系统性风险。此外,从土地财政的角度而言,房地产行业在每个地区的财政收入上也扮演着重要角色。

梳理政策从企业端蔓延到消费端的脉络,随着时间的推移,围绕企业的系列“节流”行动也难以支撑房企维系下去,即使没有收入,房企还要承担庞大的员工薪资支出和利息支出,据测算排名前十的房地产开发商这两方面的支出平均每个月都达到20亿,企业的现金流即使能支撑短期一两个月,但是随着时间的推移势必难以为继,因此目前的政策重点逐渐转移至消费端的扩张,现在看了各方也都在试探中央对此的容忍度。

接下来,卢文曦继续分析这些托市政策是否有可能进一步扩大,工具箱中还有哪些政策可用。他指出,现在看来,各地都在积极复工,后续应该还会有一些政策出台,但是力度和尺度不会过大。近期市场消息称,河南驻马店放松公积金贷款和广州松绑商住房政策均被约谈收回,这说明这两地的政策尺度过大。目前整体的调控基调即房住不炒没有变化,红线不能踩,常州等地也出台了一些政策,但尺度相对较小,一些涉及公积金政策的,也仅限于加快贷款放款速度方面,不会涉及降低首付比例等这种在消费端大开大合的做法。 

卢文曦认为,当地产的政策工具箱中仍有较多政策储备可用,比较典型的是城镇化中,鼓励农民入市变为市民,给予一定补贴,以及近期很多地区推出的人才落户补贴等政策,工具箱中类似的工具仍有很多,对于房地产市场后市不必过于悲观。

短期内可能会看到更多的开发商打折

近期房地产领域另一个颇为热闹的话题是,打折促销,以恒大为代表的一些房地产开发商推出打折的活动,并且力度不低,卢文曦介绍,事实上此前市场低迷的时候,比如2008年金融危机前后以及随后的房地产低谷期前,开发商都推出过打折的活动,并且效果不错,谁先打折谁先获客,结合近期线上看房、VR看房的热点,这可能也是如何将潜在购房者在转化成实际购房的切入点。

这种背景之下,很多人关注,是否会有更多开发商开始打折,未来房价是否会下降?卢文曦认为,短期内可能会看到更多的开发商打折行为,但是尺度不会比恒大更高,第一,如此,整个行业会陷入恶性竞争,现在房企的土地成本、资金成本等各类成本都很高,可能会出现亏损;第二,恒大、碧桂园等大房企有品牌溢价,地方政府希望通过大房企的促销行为带动基建和基础设施建设,但是对其他小房企不一定会允许。卢文曦认为,目前的情况来看,今年的行业洗牌可能会更加明显,资金端,大房企开始获得了一些低成本的长期资金,但是小房企并没有放开。 

对报复性消费的说法持保留态度

对于未来一段时间的房地产行情走势,卢文曦表示,对报复性消费的说法持保留态度,在经历此次疫情之后,可能一部分人的危机意识、消费观也会发生变化,消费力的培养可能会遇到一些压力,目前已经市场当中的确定性消费需求释放之后,后一批新进消费者的消费意愿培养可能需要更长时间。

价格方面,卢文曦认为,上半年还是会惯性探底,不过不用过于悲观,此轮房地产调控周期,2020年会逐步恢复,疫情打乱了恢复节奏,但是会逐步回归正轨。正如资本市场今年开市以来的走势,年初开盘连续大幅下跌,但是随后表现出强劲的上涨趋势。房地产市场的节奏可能与此类似。

中原地产大房企
新浪科技公众号
新浪科技公众号

“掌”握科技鲜闻 (微信搜索techsina或扫描左侧二维码关注)

创事记

科学探索

科学大家

苹果汇

众测

专题

官方微博

新浪科技 新浪数码 新浪手机 科学探索 苹果汇 新浪众测

公众号

新浪科技

新浪科技为你带来最新鲜的科技资讯

苹果汇

苹果汇为你带来最新鲜的苹果产品新闻

新浪众测

新酷产品第一时间免费试玩

新浪探索

提供最新的科学家新闻,精彩的震撼图片