销售按下“暂停键”后的房企：拿地热情不减、融资获批加快

原标题：销售按下“暂停键”后的房企：拿地热情不减、融资获批加快

图源：图虫创意

历时9小时、竞价455轮、成交溢价率32.79%……谁能想到，这是2月12日浙江温州的一场土拍情况。同日，金科拿下了江苏徐州的1宗宅地，溢价率也达到47.66%。

与看上去颇为火热的土地市场形成较为鲜明对比的，是1月份惨淡的销售情况。

据各大房企近期披露的1月份销售数据来看，TOP5房企中，除万科外，恒大、碧桂园、融创、保利地产的销售额皆出现不同程度下滑。其中，保利地产销售额同比下滑幅度约30%。

业内预计，当前疫情影响下，房企销售低迷的态势或持续整个一季度，资金回笼受阻，现金流也将承压。

不少房企在近期加紧了融资步伐。《国际金融报》记者注意到，自2月10日正式复工以来，中梁、禹洲、合生创展等已相继披露融资计划。值得一提的是，上交所披露的信息显示，首创置业一笔60亿元的私募公司债在“已受理”后第二天即“通过”。

好消息是，2月12日，多地出台了抗击疫情的政策，对房地产企业多有支持。亿翰智库预计，后续将有更多城市不断跟进，出台各类政策保障房地产行业的稳定健康发展。

拿地热情高涨

随着2月10日全面复工，土地市场也逐步“解冻”。房企被延缓的拿地需求也开始释放。

2月12日，金科以1.58亿元竞得徐州鼓楼区1宗宅地，溢价率47.66%。同日，浙江温州永嘉县的一宗地块受到追捧，这个21万方综合体项目历时近9小时、455轮报价，最终由德信以25.27亿元的总价竞得，溢价率达到32.79%。

2月11日，在北京鼠年的首场土拍上，三宗不限价地吸引了包括华润、旭辉、首开、首创、金茂、世茂等在内的12家房企参与，起始总价70.63亿元。其中，首创以底价29.75亿元竞得石景山西黄村的混合住宅用地；而通州马驹桥地块被“华润+中交”以46.7亿元拿下，溢价率22.89%；大兴采育地块被京能以3.6亿元竞得，溢价率25%。据统计，此次土拍北京一日揽金80.05亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者表示，北京的地块通常是限价的，此次推出三宗不限价地较为“反常”，“这说明其实政府是有意支持的”。

另据中原地产研究中心数据，2月4日，绍兴出让两宗宅地，溢价率高达135.29%和714.26%。

针对当前土地市场的“火热”，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《国际金融报》记者，春节过后，一些房企迎来集中补货期，尤其是本身土地储备不足的房企；另外，受疫情影响，多地土拍都被延迟或暂停，因此土拍恢复后房企更是抓紧时机补货。“在疫情之下，地价一般在比较合理区间，是房企拿地的较好时机。”

一季度销售或承压

出手拿地的底气是资金实力。不过，春节销售淡季叠加疫情影响，作为房企重要资金来源的销售回款，可能会承受不小压力。

据诸葛找房不完全统计，截至2月4日，已有超60个省市区明文规定暂停开放商品房售楼处。目前，很多开发商的售楼处、施工项目仍未复工，而恒大则直接规定全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。

淡季与疫情的双重作用，在1月份的销售额上已有所表现。克而瑞日前披露的榜单显示，以全口径销售计，2020年1月，百强房企中约7成的企业单月业绩同比下降，其中绿地控股同比降幅达47%。

在当前项目难复工、售楼处关闭的情况下，一季度整体的销售状况或难言乐观。中指企业事业部总经理白彦军表示，一二月份为传统市场淡季，但三月份的变化，将会比较微妙，“比较好的预计是仅一季度影响比较大”。

蓝光发展董秘罗瑞华日前表示，“原计划一季度销售200亿元，计划新增150亿-160亿货值，现在我们计划新增100亿货值，预计我们一季度销售还是会受到影响”。

而企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，将使企业面临较大现金流压力。

亿翰智库研究总监于小雨向《国际金融报》记者透露，其近期调研的某家典型房企单月销售业绩减少80亿元，可获贷款金额腰斩，企业单月资金缺口将达100亿-110亿元，上半年货币资金或仅够维持三个月运转。她坦言，“好多民营企业都是这样”。

融资获批提速

销售回款受阻的情况下，企业通过融资加速回血。

克而瑞研究中心发布的数据显示，1月房企境内外发债总量1316.6亿元，环比上升752%，同比下降5.5%。其中，境外债发行量为1075.3亿元，环比上升1066%，同比上升20%，成为历年来单月最大额。

不过，从当前的状况看，疫情对融资进程造成了些许影响。据克而瑞不完全统计，1月25日至2月10日的17天里，95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔，涉及金额不足百亿元，与2019年春节相对应的时间段相比，减少86%。

于小雨指出，25-31号主要还是春节假期，再加上疫情影响，拖慢了进度。

复工期至，各大房企的融资步伐也开始加紧。

2月13日，禹洲地产公告称将发行4亿美元的优先票据；合生创展也公告称，拟发行5亿美元优先票据；同日，佳兆业公宣布拟发行优先票据，但金额、利率未定。

2月12日，新力控股公告称，其签订了一笔金额为1.4亿美元的定期贷款融资协议。同日，上交所信息显示，富力地产拟非公开发行的80亿元公司债券，项目状态更新为“已受理”；前一日，金地拟发行的110亿元公司债也显示为“已受理”。

2月11日，中梁控股公告称将发行2.5亿美元于2021年到期的8.75%优先票据。

值得一提的是，上交所披露的信息显示，首创置业一笔拟发行金额60亿元的私募公司债，2月5日时项目状态显示为“已受理”，2月6日即“通过”。首创置业方面向《国际金融报》记者表示，这“属于正常申报，正常审批”，“可能是他们内部操作程序加快了”。

严跃进直言，这个速度是“很快的”，且融资金额较大，“这是个非常好的信号，办事效率高，交易所现在给予了比较大的金融支持”。

事实上，各地政府已开始出台相关政策支持。2月12日，无锡、西安、上海、南昌、浙江省都出台的抗疫情、稳经济的相关政策中，对房地产行业给予了不同程度的鼓励。

来源：亿翰智库

诸葛找房数据研究中心国仕英分析认为，无锡发文层级高，政策覆盖面较广，放松预售要求和资金监管是最重要的；西安自然资源和规划局发文主要针对土地方面采取多种实惠方式，分批缴纳土地款鼓励企业积极拿地。

“展望未来，为应对疫情带来的负面影响，中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策，各地方城市也会‘因城施策’出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。”国仕英表示。