多部委重拳整治租房市场秩序 “二房东”纳入监管

原标题：多部委重拳整治租房市场秩序 “二房东”纳入监管 来源：法制日报·法治周末

视觉中国

　　此前，部分“二房东”为了最大程度获利而运用的一些违规乃至违法手段，导致房产中介戴上了“黑中介”的帽子。而此次意见要求转租住房10套(间)以上的单位或个人就要进行市场主体登记，就很明确地把这一群体纳入监管范围

法治周末记者  肖莎

　　“二房东”这一群体被明确纳入监管范围。

　　近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称意见)，其中明确转租住房10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记，同时要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。

　　“这一政策精准管控了市面上普遍存在的‘二房东’。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉法治周末记者，目前市面上规模较大的中介机构，相对比较规范，市场的乱象往往来自于小规模的“二房东”，这对整个租赁市场产生了比较大的负面影响。但在之前，这些机构很难被监管到。

　　卢文曦分析，意见中提到的监管内容直指行业的典型乱象，除了“二房东”的问题，还有房源信息发布的不规范情况、长租公寓的金融乱象等。

　　而且可以看到，出台文件的部门不仅有住建委，还包括网信办和银保监会、市场监管总局等，这就意味着监管是全方位的，未来联合执法的力度会比较强。

租金差价条款不涉及长租公寓

　　郭鸣刚毕业时，为了能尽量减少租房开支，放弃在大中介处租房，在网上自己通过个人发布的信息，租了一间10平方米的房子，月租金2000元，押金2000元。

　　那是一个被打了隔断的房子，郭鸣的屋子靠近阳台，是房东打隔断隔出来的，原本只有60多平方米的房子，被隔成了三居室。

　　郭鸣后来退房时，房东以各种理由不退押金，郭鸣才知道，跟他签合同的并非房子的主人，而是“二房东”。“二房东”租下整套房子的价格不足5000元，而打了隔断转租之后获得的收入在7000元左右。

　　郭鸣遇到的“二房东”还算文明，虽然双方因为押金的问题产生了争执，但至少没有拿着郭鸣等人的押金跑路，也没有在跟郭鸣产生争执时有暴力行为。

　　而在互联网上，“二房东”卷钱跑路后，一些房东把房客行李扔出家门的情况并不少见。

　　“此前，部分‘二房东’为了最大程度获利而运用的一些违规乃至违法手段，导致房产中介戴上了‘黑中介’的帽子。”卢文曦认为，此次意见要求转租住房10套(间)以上的单位或个人就要进行市场主体登记，就很明确地把这一群体纳入监管范围。下一步，还要制定相关规则，对相关“二房东”不进行市场登记的行为进行打击，减少行业乱象。

　　同时，意见对租赁服务收费进行了规定：房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

　　对于“住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金”这一条，法治周末记者在采访时有租客问到，他们租住自如、相寓等长租公寓时，每年都要付佣金，是不是以后就不用再交了。对此，卢文曦表示，这一条不涉及长租公寓运营商，自如和相寓等向租客收取的叫做服务费。

　　知名财经评论员江瀚也指出，房地产经纪机构主要是指市场上的传统中介机构，传统的中介机构仅为租赁双方提供居间信息撮合服务，其盈利主要来源于租赁双方的信息不对称。因此，意见要求，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。而像自如、魔方这样的长租公寓则属于住房租赁企业，既为业主提供全程的房屋托管服务，另一方面也代业主与有承租意向的租客进行签约并提供生活服务，如定期保洁、家居维修养护、宽带服务等，服务费用与仅提供居间信息撮合服务的传统中介机构不同。

虚假房源信息被“围堵”

　　法治周末记者看到，意见一共14条，谈及多个问题，其中有3条跟房源信息的发布有关。

　　意见一是要求真实发布房源信息，同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销;同时要求落实网络平台责任，要求网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息;还要求动态监管房源发布，强化网络平台的责任，如规定网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设部等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

　　对于这些规定，卢文曦认为，要求已成交房源及时撤销和长期未维护房源及时撤销，是很大的亮点。

　　“对于租房租赁市场而言，房源信息的准确性非常重要。而且市场信息更新很快，一套房子一般如果不是租金过高，两三个周就会租出去，30天左右未作信息维护且还未租出去的房子，要么是信息真实性有问题，要么是房屋价格与市场不符，但归根结底对于市场而言都是无效房源。一旦市场的无效房源堆积过多，不仅对租房者没有参考意义，而且有可能对真实的租房信息带来干扰。”在卢文曦看来，这种规范房源信息准确性和时效性的做法非常重要。

　　在北京租房十年的李峰告诉记者，此前很多中介都是用万年不变的低价房源吸引客户，等到他们上门看房后，中介会说便宜的房子已经出租了，然后再带他们看更贵的房子。意见要求房源一旦成交，5天后就必须撤销，房源信息长期不维护也要撤销，能为租房者过滤掉大部分干扰信息，让他们少很多无用功。

长租公寓“高进低出”“长收短付”被点名

　　除了传统的中介机构，意见也明确针对长租公寓存在的典型问题进行了规范。

　　其中对于前两年较普遍存在的“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式，意见明确要加强监管，同时指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

　　此前，在多个长租公寓“爆雷”事件中，就有企业因为“高进低出”导致经营难以为继。因为“长收短付”使得租客和房东的收益同时收到损失，即便租客已经支付给长租公寓运营商一年的租金，但这些租金并没有全部到房东手上，已经付了租金的租客被房东直接赶出去。

　　“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。”意见同时明确规范租金贷相关的违规行为，并要求住房租赁企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年年底前调整到位。

　　卢文曦表示，长租公寓进行金融操作本无可厚非，但若是把长租公寓纯粹做成了金融化产品，甚至导致爆雷，那么，就与政策鼓励长租公寓发展的思路相违背了。而且，有些金融化的操作本身就是违规或者是高风险的，这会对租房者产生很大影响，因而，对行业进行规范确有必要。

　　空白研究院院长杨现领告诉法治周末记者，长租公寓本质上是一个资本密集型行业，其获得融资的渠道，除了找资方，还有去银行贷款，或者通过与一些小贷公司合作，即让租客在知情或不知情的情况下，与网络小贷公司签订租金贷协议，公寓企业从小贷公司收回一年的租金，加速投入回收。

　　当下，银行贷款这条路已不太好走。曾被部分长租公寓企业视为快速回笼资金抓手的租金贷，在上海寓见等长租公寓品牌爆雷后，就受到了强监管。

　　诸葛找房数据研究中心王小嫱对法治周末记者说，此次意见明确了租金贷的比例，并规定了长租公寓调整租金贷比例的最终期限，可以明显缩减租金贷的占比，有利于维护租赁市场的稳定发展。

　　“租赁市场是解决外来人口以及新就业大学生住房问题的重要途经，租赁市场的秩序混乱，也会影响社会的和谐稳定。因此，加快租赁市场的发展极为重要，此次意见内容涉及广泛，对租赁主体进行管控和监管，并对金融租赁业务进行管控，建设租赁服务平台，进一步规范了租赁市场，充分维护租户的合法权益。”王小嫱说。

　　责编：王海坤