2019深圳房企花180亿东莞抢地，砸出新“楼王”

原标题：2019深圳房企花180亿东莞抢地，砸出新“楼王”

文｜韩素云

刚刚过去的2019年，深圳房地产行业的“精彩”变幻依旧没有让人失望。

从经历火热到冷淡、又回归温和的土拍境况，到深圳房企纷纷赴东莞“圈地”，打乱了当地的土拍节奏，再到拉锯多年的旧改项目终于有了新进展，二手房业主结盟抬价遭罚……

一桩桩难以预料的事情，让2019年的深圳楼市显得一波三折。今天，界面楼谈将与大家一起，继续以关键词形式，细数过去一年深圳那些让人记忆深刻的瞬间。

“抬价联盟”

在获得一系列规划和税费政策“大礼包”之后，深圳楼市利好明显，房价也开始松动。不过，直到年底，最先沉不住气的不是开发商，而是已经购入商品房的业主们。

12月13日，网上流出一份《告凤凰里全体业主书》，里面提议中粮凤凰里的业主们将挂牌房价提至5.5-6.6万元/平方米，挂牌低于5.5万元/平方米的业主即刻收盘，加价后再放盘。

与此同时，福田、龙岗、龙华等多个小区业主群的聊天信息被曝光，“共同涨价”成了群聊主题，甚至有人提出了具体的挂牌“最低价”和抬价计划，形成“抬价联盟”。

“结盟”并未持续几天，官方的一则通报直接给业主泼了一盆冷水。

12月17日晚间，宝安区住建局率先对中粮凤凰里花苑小区发文通报批评，不仅约谈发布“涨价书”的业主，还暂停整个小区的网签，并发布该小区二手房交易风险告知书。

随后，南山某豪宅项目也被深圳住建局开出了同样的“罚单”。12月18日，以上两个小区在链家、Q房网等网站的房源均被下架。

不过，这并不意味着它们的二手房交易被完全关闭，深圳住建局的文件中显示“如业主确需交易，需签署交易风险知晓书”。

事实上，这是深圳政府首次对业主出手管控。尽管事后有涉事小区业主表示对抬价事件并不知情，但无论事情如何，有如“杀鸡儆猴”的态度，也显示了政府“稳”房价的决心。

土拍盛宴

楼市看好，与之相关的土地市场也不例外。2019年，深圳出让宅地14宗，实际成交12宗，揽金397亿元。

去年6月，深圳一次性出让5宗宅地，吸引了80多家房企到达现场竞拍。

在超过300轮竞价中，全部宗地均被推至最高限价，位于尖岗的热门宗地更是5分钟内便达到最高价。最终，17万平方米的宅地被越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产和平安瓜分，耗资超过200亿元。

11月，深圳再次集中出让6宗宅地。

有了前例，这一次的土拍也备受关注。不过，这次现场的“冷清”却让人大呼意外——

6宗宅地，一宗终止出让、一宗流拍，最终仅成功出让4宗宅地，含2宗底价成交的地块，成交总价127.51亿元，最高溢价率也仅为27%。

冷清的情况，或归根于出让的宅地被限制了商品房入市最高均价。在售价被限制后，房企不得不考虑项目成本，因而也更谨慎的拿地。

到12月，前海出让6宗土地，含一宗宅地。

此次的情形较11月情况有所回暖，参与竞拍的企业达到7家。最终在超过100次举牌后，天健地产以38.9亿元、溢价43.5%的代价拿下了宗地。

由此可见，尽管商品房入市均价被限制，但房企对深圳宅地仍然抱有热情，而11月的“沉寂”，或许只是政策适应期罢了。

跨市抢地

在深圳土地供应“捉襟见肘”的情况下，近年来不少房企开始转移视线，试图从东莞入手，开展新布局。

2019全年，东莞拿地金额排名前五的“地主”中，有三名为深圳房企，分别是华润置地、华侨城集团和金地集团。

图片来源：房掌柜（东莞）

天健地产、鹏瑞集团、深振业和深业集团也不约而同在东莞拿地。据界面楼谈不完全统计，深圳房企2019年在东莞拿地耗资超过180亿元。此外，在深圳“求地不得”的中海地产、融创中国，也将目标放在了东莞。

这些房企的进入，直接打乱了东莞土拍的节奏。

东莞土拍为线上出让形式。此前，政府提前设定最高限价、配建人才房等条件，限定房企在2-15天内自由报价。

这样便捷的形式却恰恰给了房企空子可钻。5月6日，融创中国“偷师”保利地产，用24秒便将价格及其他条件推至最高，一举拿下位于沙田福禄的宅地，刷新了东莞拍地速度。

此后，首创置业和鹏瑞集团也纷纷跟风，导致土地过热的情况备受关注。

最终，东莞政府在6月公布土拍新规，将规则改为“终次报价最接近所有终次报价平均价”，才终结了这种疯狂的情况。

从价格来看，深圳房企也“一枝独秀”。华润置地因拿下南城CBD商住地成为了“双料地王”，总价45亿元，折合楼面价2.2万元/平方米；华侨城则成为出手次数最多的企业，四度成功竞得地块，总共耗资约30亿元。

旧改提速

正因土地紧缺，深圳也加快了城市更新的步伐。2019年间，不少重大旧改项目出现了新进展，更有一些项目引发了社会广泛关注。

8月，有媒体报道，位于罗湖的木头龙旧改项目因“钉子户”问题，拖延10年而未能动工，期间42位业主离世。

消息一出，社会哗然。罗湖区政府也随之发布零星房屋征收提示和补偿方案，终于，已成危楼的木头龙项目得以在2019年内动工清拆。

在此之前的一个月，被传了数年将拆迁的著名城中村白石洲，也终于到了清租退租阶段，自7月1日起开始签约。

白石洲，界面楼谈拍摄

该旧改项目因为学位问题引发了社会的关注。按以往政策，即使搬迁之后，租期未满一年也无法获得入学资格。

对此，政府表示将通过核对实际居住信息的方法，让租客子女得以就近入学。实施主体绿景也对有学位需求的家长给出延期、接送上下学等解决办法。

除了以上两大广受关注的项目外，其他多个重大旧改项目也有了新的进展：香蜜湖度假村旧改项目已进入清租退租阶段，蔡屋围旧改项目、光明中心城项目（楼村旧改项目）、南头旧改项目（卓越九珑北区）均开始动工拆迁，京基布心村水围村项目推出了规划草图，金地工业区则确定了实施主体。

并且，在2019年底，宝安、龙华、南山、罗湖、光明和坪山多区纷纷公布了新一批城市更新计划，新增约18个旧改项目。可见，旧改仍是未来深圳地产商获取土地的主要途径。

“网红”区域

2019年，伴随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《中共中央国务院关于支持深圳建设中国社会主义先行示范区的意见》出炉，深圳楼市便一改颓势，开始领跑一线城市。

而在深圳市内，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》的印发，也令各区楼市的热度出现了分化。

其中，受空港新城和前海扩容影响的宝安，以及拥有号称“城市副中心”规划的光明，成为了两大热门“网红”区域。

2019年6月，宝中年内首个新盘新锦安海纳公馆入市，整体均价约9万元/平方米，比之南山也毫不逊色。而2019年单盘成交金额TOP10榜单中，位于宝安的项目也占据了第1、2、7名的宝座。

光明区的热度则体现在“抢手”之上，2019年深圳9个“日光盘”（含深汕区），光明占据了3个，热度可见一斑。

不过，就深圳新房成交数据来看，光明和宝安的优势似乎并不突出——龙岗以成交9254套的数量位居各区第一，其次才是宝安的8760套、光明的5367套。

增速方面，盐田、大鹏分别以超过700%、300%的速度位居一、二名，而其次才是光明和宝安的199%和40%。

但是，结合各区的新盘项目量来看，龙岗新项目数量占深圳总体新项目数量的27%，成交量占比24%；宝安新项目占比15%，成交量占比却高达23%；光明新项目占比7%，成交量占比也达到了14%。

从这一方面来看，宝安和光明虽然新项目数量不多，却依然拿到了不俗的成绩，力证自身“热度”。