新政出炉，未来房贷究竟怎么算？

原标题：新政出炉，未来房贷究竟怎么算？ 来源：大唐财富智库

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作者：研究中心

近日央行放了个大招，大到涉及千家万户的利益。

那就是2020年3月1日起，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR。

无论是有房在还贷款的同学，但是准备要贷款买房的同学，总之只要你不是买房一把梭哈的土豪同学，就一定要加以关注。

对于新款LPR的问世，可以追溯到2019年8月。而如今，LPR的制度未变，唯一新增的，就是自2020年3月1日起，存量房贷可以转换成LPR+加点的方式。

对于本次新政，我们不妨用一个鲜活又极度简化的案例来进行说明：

本次调整解读

案例：王先生现在有房子一套，办了20年按揭，还了12年，还剩8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

（各项贷款基准利率）

但是现在面临LPR转换的问题，于是王先生产生了很多疑惑。

 一切的开始，请记住这个公式：个人住房贷款利率=最近一个月LPR+加点

Q：王先生什么时候可以办理转换？

可在2020年3月-8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准。

不过理论上王先生可以选择不变更，央行的规定只能对银行有强制约束力，对个人没有强制约束力。

Q：定价基准怎么算？

王先生可以选择固定利率贷款和浮动利率贷款两种形式。

固定利率贷款：贷款利率是固定的，直至借款到期日都保持不变。

浮动利率贷款：贷款利率由（LPR+加点）确定，并按合同约定的重定价周期进行调整。

值得一提的是，固定还是浮动只能选一次，以后是不能变的。

Q：这个（LPR+加点）中的“加点”是怎么定的？

这个加点是不同银行自己定的，但是像王先生这种存量合同，按照规定，加点数值应等于原合同（最近的）利率减去2019年12月发布的相应期限LPR。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果王先生确定要在2020年3月后转换定价基准，那么加点幅度应为：0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）

另外加点也可以为负数，比如说王先生以前贷款的利率为4.75%的话，那么加点幅度就是：负0.05个百分点（4.75%-4.8%=-0.05%）

值得一提的是，这个加点的数值一旦确定也是不能变的。

Q：LPR是什么？多久变一次？

对于普通购房者而言，无需知道LPR是什么，知道它是替代贷款基准利率的就行了。

LPR目前有1年期和5年期以上两个期限品种。因为房贷期限长，主要都是参考5年期以上LPR。

LPR每月调整一次，自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）上午9时30分公布。

（1年期、5年期LPR走势）

王先生可在以下两个网址查询： www.chinamoney.com.cn中的“贷款市场报价利率”栏目；www.pbc.gov.cn首页右侧“贷款市场报价利率（LPR）”栏目

Q：对于浮动利率贷款，利率会随着LPR随时调整吗？

按规定，同一笔贷款可在2020年3-8月之间任意时点转换，但均要根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。

所以不管2020年各月LPR报价怎么变，像王先生这种存量贷款的利率是不会变的，要变得等到重定价那天。

就是说2020年全年，王先生执行的利率水平仍是5.39%。

Q：重定价周期为多久？

具体看王先生和银行协商的结果，重定价的周期最短为一年，也可以选择几年才变一次。但是不管是哪天变，都要以之前最近的一次LPR报价为准。

比如说王先生选择重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。那么他要等到2021年1月1日才能重定价：

重定价的利率高低，王先生和银行都决定不了，将调整为最近一次的5年期以上LPR报价+0.59%。

若2020年12月20日的5年期以上LPR下调为4.75%，则2021年1月1日至12月31日的利率为5.34%（4.75%＋0.59%）。此后每年以此类推。

总结一下就是： 对于要办理新按揭的新同学：未来贷款利率需要参考最近一个月的LPR报价+加点，并可以约定一年（或几年）调整一次，LPR参考最近一次报价，加点则一直不会变。

对于已经办理按揭，想要转成参考LPR报价的老同学：可以在2020年3月到8月底之前办理。

转换后2020年的利率按之前的不变，但可以约定未来一年（或几年）调整一次，2021年1月1日后开始随最近一次LPR报价变动，加点（不能变）=转换之前的按揭利率-2019年12月LPR。

也就是说，王先生的按揭利率在2020年不会发生变化，而2021年开始一年可变一次，幅度只由LPR的变动幅度决定，具体要看重定价日当时的LPR水平。

此次调整的影响

对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，此调整几乎没有太大影响。因为即便2020年转了，也无法享受到前期LPR下调的红利。

但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，目前来看选择转为LPR报价，且选择浮动调整可能会更有利。

因为从利率变动的总体趋势上来看，鉴于当前的国内环境，LPR下行的概率要远大于上行，如果LPR往下降的话，那么2021年之后相应的贷款利率就会随之下降。（当然具体要看2020年12月之前5年期LPR报价能否下降。）

另外，对于对楼市的影响而言，至少目前来看这项政策的影响无限接近于0。

目前接近90%的新发放贷款已经参考了LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不太公平，所以央行要调整一下罢了。但并不是为了刺激楼市，两者没有任何联系，无需指望房贷利率大幅下降，炒房客无需紧张，都洗洗睡吧。