未来房地产市场将是超大型项目天下？

原标题：未来房地产市场将是超大型项目天下？

如果没有意外，今年中国的新房销售会冲上16万亿，再次创下历史新高。

然而这也大概率会是新房市场的最高峰，未来的开发商，将如融创孙宏斌、恒大夏海钧所言，在这15-16万亿红海中厮杀。

他们已是最乐观的。保利发展预测，未来的新房市场规模将在10万亿左右，有激进者如蓝绿双城的曹舟南甚至预言，这个蛋糕将缩水至5万亿。

所有有远见的开发商都在寻找新的蓝海、新的增量，他们不约而同地开始加码产业地产。

文旅和康养成为近两年大型开发商争相进入的领域。12月，融创、金地前后脚来到青岛，砸下重金，布局康养产业。

一些开发商则大幅度跨界，将触角伸向更远的地方。碧桂园研发智能机器人，恒大、宝能投资新能源汽车等，都是地产资本介入制造业、实业的真实案例，它们也已经与多家高校和研究机构结成同盟。

当资本与科研、人才、梦想碰撞，将会对产业产生深远的影响。开发商们的未来，就在这场豪赌中。

青岛产业样本

青岛西海岸，一望无际的美丽海景线，大片待开发的土地资源，正在成为这个城市多种产业试验的先行区。

11月，继青岛东方影都、文旅城之后，融创再次来到这里，与清华大学联手打造医学中心。

融创中国董事会主席孙宏斌透露，融创将在青岛投资3000亿，目前已投1500亿。

不到一个月，12月4日，孙宏斌再次来访，在这里宣布融创进军康养，还有了自己的品牌“融爱家”。

孙宏斌称，山东是医养结合示范省，青岛是我国区域医疗中心，2019年青岛也提出了建设长江以北地区一流医疗中心城市的目标，非常适合发展康养。

青岛已是融创目前投资量最大的地区。孙宏斌透露，明年5月份，融创在青岛的首个康养项目阿朵小镇将正式投入运营。

该园区总占地约 113 亩，采用CCRC 可持续照料模式，满足长住养老及短住旅居客户的颐养需求。

在康养服务上，融创与日本美邸（MCS）养老服务公司合作，快速提升养老服务方面的运营能力。

孙宏斌话音甫落，12月初，金地集团也来到青岛西海岸，签下三个产业项目。与融创类似，金地将在西海岸交通商务板块，打造集居住、旅游、医疗、养生养老于一体的多层次全龄化康养社区。

此外，拟在桥头堡国际商务区投资综合居住、教育、医疗、商业综合体等配套项目；现为旧村及工业园区的隐珠街道项目，金地拟对其进行改造升级，打造集体育、娱乐、生活、体验为一体的产业聚集区和消费聚集区。

山东是金地省域布局深耕的重点区域之一。青岛作为金地战略深耕城市，西海岸新区更是金地战略中的重中之重。

2017年10月，金地首次进入西海岸新区，短短两年时间内，金地已经在新区布局了5个项目，在建面积121万平方米，累计投资达55亿元人民币。

未来很多年，金地将持续在青岛增加投资。金地集团董事长凌克认为，青岛市政府三湾三城的发展规划，拉开了“大青岛”的发展格局。未来，西海岸新区有望成为国际化的产城融合的典范。

两条腿走路

早在几年前，万科董事会主席郁亮就宣称房地产行业进入白银时代，那时，孙宏斌老是怼他，说还是黄金时代。

到了今年，孙宏斌也变了。在最近的几次露面中，他强调，今年新房销售规模大概会在16万亿，之后会从增量市场向存量市场转变，这不是指二手房市场，而是一手房市场的存量，开发商就都很难做了。

2019年，开发商们还是仅仅抓住这最后规模竞争的机会，销售排行榜前10、前30的剧烈变化，折射着他们的生存焦虑。

根据克而瑞排行，前11月，恒大超越万科位居第二，世茂也挤进了前十，龙湖则从前十跌落；而进入千亿阵营的房企，也增加到了27家，预计到年底将达到30家，行业集中度再次提升。

另一方面，大型开发商们又不得不两条腿走路，转型多元化，无论是地产相关还是跨界，他们都和产业、实业有了关联。

据21世纪经济报道统计，排名前30的开发商、千亿级别的房企无一例外开始转型运营，无论是碧桂园的智能机器人和科技小镇、无人工厂，万科的产办和旧改，恒大的新能源汽车，还是融创的文旅、康养和阿朵小镇，华润的5G产业园，旧改和产业园区成为开发商绕不过去的坎。

就根本而言，开发商的转型，无一不是试图通过产业撬动大型项目，进行综合开发运营。未来的房地产市场，将是超大型项目的天下。

融创和金地们在青岛的动作，就是这一趋势的生动演绎，通过引入产业，与地方政府合作，获取项目和发展的资源。

目前，恒大、碧桂园、万科、华润、中海等龙头房企，都在城市运营转型中植入科技、产业，所投入资金以数千亿计。

房地产资本已强力介入高科技产业，智能家居、智慧商业、绿色建筑等之外，科技、产业园区成为落地重点，和工业企业、科研院所合作几乎成为标配。

资深房地产研究人士严跃进指出，在这个过程中，要警惕以产业之名做地产之实，卖房了事。历史上，曾有大批的城市产业园区荒废、烂尾，就是这种思路的恶果。

此外，开发商要在开发和多元化之间做好资金配比、力量平衡。

如龙湖每年拿出回款10%来做持有物业，金地每年在多元化的投资也早已超过销售额的5%。凌克认为，这个比例不能太大，否则会影响ROE等指标。

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。