贝壳找房高级副总裁李文杰：中国房地产服务行业仍处于起步阶段，需加快转型升级

原标题：贝壳找房高级副总裁李文杰：中国房地产服务行业仍处于起步阶段，需加快转型升级

“我们最近注意到，这两年客户的购房基本上从过去的刚需、首次置业，转为改善，也就是换房，这是一个消费者特征的转变。”12月7日，贝壳找房高级副总裁李文杰在“三亚财经国际论坛——全球格局变化下的应对与抉择”上表示。

他认为，目前中国的房地产服务行业仍处在起步阶段。目前全国共有约150万名房产经纪人，平均年龄在25-26岁之间。而美国房产经纪人的平均年龄均在50岁以上，中国香港的一线房产经纪人在45岁以上。因此，从年龄差可以看出，中国内地的房地产服务行业仍刚起步。

但另一方面，房地产服务行业的转型升级早已发生，科技驱动已成为普遍趋势。李文杰透露，以贝壳找房为例，已对200多个城市、2亿套的房屋做了楼盘自点，共涉及50万个小区，对其数据统计进行信息化改造。在消费者端，则通过1000多个维度，对其消费行为进行细化，同时推出VR看房服务及手环等，极大提高了选房看房的便利性。

不过也应看到，目前房地产服务领域的部分企业仍处于产业升级的末端，转型升级的速度需进一步提升。“从贝壳找房来讲，愿意未来给它们赋能，让它们接到平台里来，提升我们整个行业的服务水平。”李文杰说。

以下为发言实录：

苏琦：接下来找一个平台型企业给我们说一下，欢迎李文杰先，就这个话题发表演讲。

李文杰：张部长刚才讲的其实很多是对应着我们这个机构来说的。先说一下房地产，因为贝壳找房所在的行业应该算是房地产的服务行业，应该算是三产中的三产。房地产大概目前的情况是什么呢，2018年到2019年我们估算整个房地产现在整个销售额GMV新房加二手房是20多万亿，21万亿这样的数，新房14万亿，这两年差不多，二手房7万亿左右。套数2018年到2019年差不多，都是在420万套左右。什么概念呢，房地产的销售额大概是个什么概念，2019年全社会售总额是36万亿，房地产基本上算是40%的规模，还是非常庞大的，这是整个的市场。2018到2019年基本上维持在这个规模，这个现象是很难少见的，说整个房地产市场黄金时代过了，现在进入到白银时代，高增长的周期已经过去了，如果不增长，新房每年销售14万亿的规模，如果持续横着走不增长或者回落对我们这个行业来说意味着什么呢，这个谁都不知道，这给给大家看一下全景。

从另外一个角度看，我们最近注意到从2017年到2019年这两年客户的购房基本上从过去的刚需，首次置业，基本上转为改善，改善是什么概念，也就是换房。现在的消费者今天在买房的时候基本上都有销售经验，不像刚需什么都不知道。因为毕竟住房是一个低频次的，不是经常买，他对这个事没有那么多的消费经验。未来消费者有经验了，这个是从刚需第一次置业，未来转为改善型为主了，这是一个消费者特征的转变。

如果说到房地产服务行业，贝壳找房所在的这个行业现在目前有多少经纪人呢，大概是150万。如果算上一年的420万套的销售，大概平均每人也就卖4套房，一年，大概是这么个水平。这个行业我想可能很多人也都熟悉，所谓从房地产服务行业转型升级，实际上对于这个行业来讲早就已经发生了。为什么这个行业发生，实际上从社会的舆论，还有包括消费者所接触的每家企业大概的体验，对于整个的行业来讲一直处于从原始的发展阶段，一直不断的往产业升级的阶段在走。这是整个行业大概的路径，首先从人的角度来看，目前这个行业总体的平均年龄在25到26岁左右，而且在过去十年这个行业的服务者的年龄变化不大。按理说如果这个行业做了十年平均年龄增长五岁到十岁，但是变化不大。这个年龄如果在美国平均年龄都是在50岁以上，就是这个行业的服务者。在中国香港这个年龄的平均，一线的经纪人都是在45岁以上，这个年龄差可以看得出在中国内地这个行业发展还是非常的起步的，这是从这个行业的从业人员来看大概是这样的现状。

对于消费者而言，消费升级跟产业升级，首先我们认为在消费升级，实际消费者是愿意多支出去换取更好的服务。过去高增长整个行业的高增长就是所谓黄金年代的时候，从我从业20多年来看，消费者某种程度上可以忽略的。开发商更多重视的是高周转，资金，产品，建设，做增量，刚需地客户也忙着首次消费，首次买房。对于住房这个事大家都是像一个滚动的车轮一直在往前滚在做增量，对消费者实际上真正的角度是不够的。

从产业升级的角度来讲贝壳找房在最近几年，刚才赵部长也提到了要想升级首先你是科技驱动，我觉得这是一个非常重要的概念。很多人觉得中介这些门店，售楼处，不用什么科技，贝壳找房这五年最近做了什么呢，首先在住房领域大概有200多个城市2亿套的房屋我们做了楼盘自点，涉及到50万个小区，什么概念呢，我们在200多个城市中把城市已经有的住房全部建了一个表，像新房的销控的一样，这个房子谁住的，出租的状态，还是空置的状态，房屋的物理属性，照片，还有楼盘的相关的数据，面积、户型等等。维度有接近500个维度在描述一套房屋的时候，把它数字化，投入也非常的巨大，投入都不太好估算，反正是数亿元是能估出来的。

我们把居住作这个城市的数字领域、信息化领域我们还在持续的在做，这个数量还在增加，这是一个。另外一个在消费者端我们也不断的进行的消费者端的消费行为的细化，现在大概有1000多个标签，1000多个维度，这个好像比淘宝还要少很多，可能是有几千个，我们有一千多个标签来描述这个消费者，对于他的比如说学区、家庭的状况，他的年龄，家庭的人口数，这样描述的一个结果是什么呢，就是我们可以说比消费者更懂消费者。很多人买房上来就说我想买一个三居室，实际上经过我们的服务者，跟他沟通之后有可能他需要的是四居室或者是两居室也说不准。刚刚赵部长也提到了数据，就是这方面的数据在全国来讲贝壳找房是遥遥领先的，甚至我们要跟政府合作，政府也会从我们这边调用一部分的数据，住房的消费者端。

科技领域来讲，从研发的领先性我们还体现在VR看房，很多人觉得VR看房不就是你在这个房间里扫描了以后在线上看，其实不同的，有住房销售经验的不管是租房子还是买房最麻烦的一件事就是看房。不管是冬天夏天，一般第一次看第二次看，十套、二十套，看几十套房能够确定一套房。如果有VR看房，VR提供的全自动的户型生成、尺寸，你还可以随便变换你的家具，变换你的布置，同时我们监测到的200多套VR的消费者，在这个领域看的过程中已经解决的消费者第一次看房的筛选。消费者看一个房子，看五次、四次的话第一次看房不用实地去看，在线上的部分把它进行一个筛选，比如说你看20套房你筛出10套、8套，再去看，这个极大的方便了消费者。所以这也是从科技上来讲能够驱动我们这个行业产业升级的。

其它的就不用讲了，贝壳找房出了手环，我们用手环跟钥匙一配，为了看房的方便性等等一系列的。实际上在房地产服务领域的科技驱动的产业升级早已经发生了，这也是我们在找房平台的时候刚刚也提到了我们作为一个平台，第一方面我们自己先做好，第二个方面其实我们在这个行业里发展非常不平均。绝大多数在房地产服务，新房的二手房服务的经纪公司，中介公司，代理公司还处于产业升级的末端。还是面临产业升级的难度，他们在科技研发能力在很多的数字化能力方面还是相对比较落后的。

所以从贝壳找房来讲，更多的是愿意未来给他们有赋能，让他们接到平台里来，能够提升我们整个行业的服务水平，给消费者带来消费。住房领域大概我的发言就是这么多。

苏琦：其实确实能创造很多需求，包括贝壳找房也好，包括这些平台型企业从田间到地头又创造出新的岗位，你本来想说什么？

李文杰：赵老师找到的对就业的影响，就业是不平衡的在就业市场上。一方法对于一些服务岗位实际上现在请人是很困难的。我觉得现在大家能看到的像很多的服务的行为，餐饮，非常多了，能看到招人的这些真的是不容易请人的。

另外面临每年七八百万就业的问题，对于房地产经济来讲它的问题第一涉及到服务者经纪人本身的素质问题。最早实际上对于学历是没有要求的，高中或者是中专这样的。但是现在来讲，补充前面，这么复杂的科技的能力，数据的能力和对消费者的认知，提升体验，你现在没有一个基本的本科是根本做不了的。每天这些经纪人给客户要提供这些报告，报表，还有包括他的一些分析，还有一些交易流程非常复杂。整个流程是非常长，时间非常长，我们提科技能力也是为了让这些经纪人依托这些工具能够提升对消费者的体验，这也是我们的目的。如果说传统经济他什么都没有的情况下，他这么长的流程和周期没有办法提高客户的体验，这是我们房地产服务行业中一个非常关键的点。

第二点说到人员素质，我们在两周前跟教育部的还有包括跟住建部一起联合办了一个职业教育。现在我们的教育也存在一定的问题，教育培养的很多的系出来找不到工作。每年现在150万全国的经纪人，当然这些经纪人需要他的职业教育了，另外一个我估计未来的五年我们经纪人要突破200万，就是这个行业还是吸纳就业非常多的。但是没有房地产经纪这个大学专业，非常奇怪。我们现在在推动跟100多个大学联合办本科教育房地产经纪这个专业，未来也是给我们这个行业输送这样的人才。这也是从我们行业的就业未来，我个人看它是一个大的体制转折的一个结点，我们过去培养的思路大家都是非常多的研究，很多市场、商务，在职业教育方面跟国外相比是有差距的。国外很多的从高中就开始分化了，你走职业教育未来是走服务业，你走专业教育未来搞研究、搞学术，精英教育，是走本科、硕士、博士等等。从教育上来看，反过来头来看服务行业的转型升级和产业、科技密切相关，但是这跟我们的教育体制，培养人才的机制，转型升级是关系很大的。

苏琦：说的非常好，时间也差不多了，最后请教李文杰一个问题，这两年大家都在讲一个词叫“下沉”，其实服务业的下沉大家这两年做的蛮多的，也叫扩容，包括二手房也好，二手车也好，原来都是地方性的市场，现在随着你们下去，大家觉得享受到这种服务是蛮好的，因为它以前是割裂的。但是有一个问题是，一方面我觉得大家有这个需求，另一方面尤其是现代服务业必须得大量的交易才有数据，才有这个价值，比如说四五线城市没这么多，你们怎么看待这种到底铺不铺？

李文杰：我觉得您问到一个核心的问题，最近几年城镇化经历的算是最新的区域经济规划经历了反复的，我觉得这个反复您说的一个关键点，我们看在过去十年房地产的发展特别是在过去五年很多的模型是什么呢，就是我们城市的发展是在有一个阶段，不同的城市我们按线，二线、三线四线是均衡发展，就近，但是最近几年发展我们看人口流入的城市全部往区域的核心城市集结，这是非常关键的。

大家前一段时间看到了黑龙江的鹤岗，这些人口流出的城市肯定价格是要下来的。我觉得这是一个趋势，也就是说我们假设说未来的产业转移布局的城市是均衡发展还是城市的吸纳程度化高，现在来看应该是区域的集中度更高，这未来是一个区域。粤港澳大湾区、珠三角、长三角、渝、西贤，包括中部、环渤海等等这一类的，未来会吸纳主要的产业集群和就业人口。

从我们的角度来讲我们能看到的人口的迁移，带来的房屋交易的变化，其实和这个是一致的。很多的人在这些集中的城市赚了钱他会就地落户，当然也有少部分回去置业的，也看当地的青年。有些城市流出他们在当地的需求拉动上来说也是拉动不出来，从交易服务商角度来讲，平台的角度，可能也是跟着这些人走的，因为交易往这边，我们肯定也是随着交易过来，我们取得的数据也是从这些城市集中度更高的。现在贝壳平台上的数据大概有100多个城市，肯定绝大多数分布于核心城市的。核心城市我个人觉得未来它的都市圈形成这个是随着产业的布局和人口的集聚度更高，未来大概是这样的一个趋势。