界视点│工业园区“变身”与市民有何关系?

界视点│工业园区“变身”与市民有何关系?
2018年07月12日 11:36 界面新闻

最近,要说焦点名词,想必“绿水青山”算其中之一。从电视、互联网到城市街角、农村乡镇,再到各地相关政策的陆续出台,一场“环保”主题的战役正在全国打响。

几天前,天津市政府印发了《关于印发天津市工业园区(集聚区)围城问题治理工作实施方案的通知》,其中关键点值得关注:三年内计划整合130个园区,撤销取缔116个园区。

而此举对房地产行业有没有影响呢?如果有,又有几毛钱关系呢?

出发点不是房地产

其实,本文开头已经点题。天津市关于治理工业园区的方案,出发点无疑是“环保”,用一句东北方言来说,就是“还百姓一片瓦蓝瓦蓝的天,让百姓呼吸上贼透亮的空气”。

近年,关于环保的治理力度国家在加大,而各地方也在积极用实举推进。天津市引发整治工业园区的通知恰恰是践行“环保”,实现工业园区经济发展质量与生态环境质量同步提升的体现。

天津市工业园区众多,发展不均衡,而进行治理直接目的或是实现资源优化,推进快速发展。

再直白一点说,这不是房地产政策,也不是房地产相关的政策。

与房地产有几毛钱关系?

工业园区治理其实并非与房地产没有一点关系,甚至理论上讲关系密切。土地是房地产行业的一大块儿,住宅用地和商业用地往往与城镇百姓息息相关。而工业用地则排在居民关注的后层梯队。

但如果工业用地与住宅产生交集,那么与房地产、与百姓的关联性则不可忽视。

今年5月19日,住房和城乡建设部下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,明确非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。

这里的非住宅用地就包括工业用地。一纸通知,已然为工业用地建设住宅打开了一扇窗。

其实,天津市整合治理工业园区,除了响应国家“环境治理”的号召,或许也不排除应和“房地产调控”带来的利好性考虑。

据悉,目前天津全市现有314个工业园区(集聚区)。而按照计划,预计三年内整合园区130个、撤销取缔园区116个。力度空前。

整合、撤销取缔后的园区将做何处理?

按照《通知》, A 对符合城市总体规划、土地利用总体规划、工业布局规划的工业园区(集聚区)进行空间整合和体制融合;B 对园区内不符合规划的企业全部做到“两断三清”,由园区严格管控;对具备拆除条件的及时组织拆除,防止回潮反弹。

关键点——空间整合、拆除,这也预示着治理后的天津市将有大量园区腾挪、拆除后的闲置工业用地。可以想象,流向住宅市场的可能性有多大!

短期或难见“转化效果”

有预测称,天津大力度治理工业园区后将会对住宅用地供应产生增量冲击。不过,以当前的市场情况判断,工业园区的治理对于房地产市场或短期难见效果。

其一,从工业用地转为住宅用地涉及用地性质的根本性改变,背后是住宅产权性质的不同。而目前来看,有难度。

众所周知,目前工业用住宅的产权最高只50年,而一般民用住宅的产权最高达70年。20年的产权差异,也是很多购房者避开工业住房的原因所在。

此外,目前来看,天津市的住宅用地计划性供应量并不小。数据显示,2018年天津市土地供应量大增,上半年商业、住宅用地出让量已突破50宗,同比去年同期增长了近50%。

5月份杭州举办的西青土地招商推介会,西青区有67宗成熟地块推介招商就是一个缩影。

此情况下,工业用地跻身住宅市场似乎并不存在需求力和优势。

其二,工业用地的拿地资金成本远远低于住宅用地,如果转向住宅用地,住宅建成后售价或租金优势是否会对整个市场产生冲击?而如果为了平衡价格空间,是否需要补缴土地出让金?这是需要面对的又一道难题。

目前,国家倡导的租购同权政策红利还处于释放、推进初期,人们对租房市场的观望多于行动。天津从2016年开始自持性土地面积陆续增加,未来租赁市场的增量不可小觑。而工业用地转化后的住宅挤占立足的可能性有多大,不容乐观。

其三,工业园区的治理发力在后半段,短期不会出现大量闲置土地。

按照规划:2018年将保留49个国家级和市级工业园区,整合35个工业园区(集聚区),撤销取缔10个工业园区(集聚区);2019年整合24个工业园区(集聚区),撤销取缔30个工业园区(集聚区);2020年整合71个工业园区(集聚区),撤销取缔76个工业园区(集聚区)。

规划中可以看出,治理呈现“倒金字塔”式发力,逐年加大力度,2020年将达到整合、取缔的高峰。而今年似乎只是“小试牛刀”,甚至从取缔量级上便可见一斑。

2018年天津市将取缔万新创智科技产业园、金钟商务科技园、万新街宏亮工业园聚集区等10个工业园(聚集区),基本属于就业和产能带动不大的小散破的工业区。取缔后或对周边或全市居住用地的合理化影响有限。

所以,天津工业园区治理的后市场效果短期内或难以出现。

产权园区工业
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