宝能地产IPO 姚振华的“新”故事

宝能投资集团董事长姚振华

“上市的事情，从2008年听到现在，最接近的一次是参加了内部路演培训。”一位宝能地产内部员工如此感慨。

界面新闻记者了解到，宝能地产板块这一次的上市版本是先引入战略投资300亿元，在2019年底之前向证监会递交申报材料，于2020-2021年完成上市，如在2022年之前未能实现上市，投资者可以每年拿到12%的收益。除了A股，香港上市也是备选项。

姚振华的豪气响彻寰宇，到2022年，宝能地产股权价值至少超过5000亿元，甚至可能超过7000亿元，利润超过400亿元。按照这个数据，宝能地产将成为全世界估值最高的地产公司。

某种程度来说，姚振华的地产业务最接近上市是“举牌”万科，如果其成功控制万科，没有人知道他的下一步动作是什么。

“这更像是一个融资计划，上市只是一个说服投资者的理由”，一位要求匿名的证券分析师告诉界面新闻，目前地产公司在A股上市的成功概率几乎没有，在H股上市则要牺牲估值，讲一个别样的故事。

这个故事一部分是公司品牌实力，另一部分就是“家底”土地储备，以及未来增值发展空间。对于流传的上市计划，宝能集团回复界面新闻称：不知道此事，不予置评。

姚振华曾经间接宣布，自己在中国地产行业投资失败，那是上一轮的投资热潮中，在拥有高铁的二三线城市中拿下巨量土地储备，但市场、团队没有及时响应，开发一拖再拖。

其中一个佐证是宝能商业在2013年曾对外宣布，将用5年时间投资1200亿元，开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。

这个计划是根据宝能地产的项目建设进度确定，但很显然，项目建设延期了，到目前为止，宝能商业仍然只有两个深圳的购物中心，位于扬州仪征的新购物中心要等到年底开业。

“举牌”万科给姚振华带来百亿身家，是其实现地产上市梦想的底气所在。

姚振华旗下主要有全资控制的投资平台“深圳市宝能投资集团有限公司（以下称“宝能投资”）”，以及由其胞弟姚建辉主要掌管的平台“宝能控股（中国）有限公司（以下称“宝能控股”）”。

宝能地产股份有限公司在宝能控股（中国）有限公司旗下，资料显示，截至2017年6月末，宝能控股(中国)有限公司总资产1508 亿元，净资产 628.63 亿元，1–6月份净利润 19.82 亿元；宝能地产股份有限公司总资产1272.96 亿元， 净资产 532.61亿元，1-6月份实现净利润 8.84 亿元。

半年8.84亿元的利润与2022年400亿元的利润，相差实在悬殊，好在姚振华有了新的地产平台，开始在全国“开疆拓土”。

“宝能城市发展建设集团有限公司（以下称“宝能城发”）”隶属于宝能投资旗下，由前保利地产高管余英担纲，主要承接宝能集团汽车、科技领域在各个城市的产业园区布局，同时对外拓展独立项目。

“宝能城发与宝能地产未来会不会整合，怎么整合，只有老板知道。”一名宝能城发内部员工曾告诉界面新闻，宝能城发不会介入宝能地产的项目，两边独立运作。

上述员工还告诉界面新闻，宝能城发进行新一轮投资有了新思路，那就是很多都是自持物业，配一部分对外销售物业。自持物业除了汽车产业入驻之外，还有宝能旗下的“宝能科技园”品牌运营经验。

宝能地产与宝能城发两个地产平台已经开始呈现不一样的发展趋势，宝能城发在外不断拓展项目，短短一年半时间里注册了40多家子公司，涉及21个城市，拿地耗费数百亿元，而宝能地产基本不再新拿地，重点开发是合肥、南宁、沈阳、扬州项目。

“老板更聚焦金融了，也开始造车了。”上述宝能地产一线员工无奈的表示，宝能地产后续发展以及上市，在于“老板”姚振华个人的战略判断和选择。

正如宝能收购的观致汽车，在当年品牌初创期，提出“这个世界还需要一家新的汽车公司吗”这个充满哲学思辨的问题，在房地产公司纷纷转型的今天，这个世界还需要一家新的上市地产公司吗？

对于宝能城发而言，新公司的诞生有着天然的使命，承接姚振华的汽车产业梦，给新召集的高管与员工一个期许，至少能够与万科在赛道上竞争一下，这些都能够激发起姚振华的上市动力。

但是对于姚建辉主管的宝能控股（中国）有限公司，上市意味着整合，意味着从复杂运作到公开透明，其中阵痛诸多。

宝能控股（中国）有限公司成立于2006年初，此前的名字有两个：正大置业（深圳）有限公司、华丰控股（深圳）有限公司。宝能控股（中国）有限公司由注册在香港的宝能控股（集团）有限公司控制，董事成员包括姚建辉（拥有香港身份）、姚振华、马伟钊（英文名：Siri MANAVUTIVETH）。

今年2月21日，华润集团董事长傅育宁在香港会见了到访的泰国正大集团资深董事长谢国民，双方就智慧城市、医疗健康、农副产品、能源供应等领域的合作事宜交换了意见，马伟钊也参与了此次会见，他的职务是正大集团资深副董事长。

此外，马伟钊还出现在宝能集团在深圳香蜜湖度假村土地合作之中，以及姚建辉三年前并购中国金洋（01282.HK）的投资者名单中。这意味着，姚振华、姚建辉与马伟钊、泰国正大集团一直有着密切复杂的联系。

姚振华、姚建辉并不缺少上市平台。姚建辉控制的中国金洋曾分两次，以23.8亿元的价格收购位于赣州市章江新区的项目，赣州项目即是此前宝能地产的团队操盘。

此外，中国金洋、宝能城发、宝能地产与百德国际（02668.HK）、新体育（02915.HK）之间均有物业资产、股权资产的腾挪，后两者管理层与宝能集团有着密切联系。

姚振华从万科一举成名，带着“胜利果实”与声誉，在全国各地以新能源汽车产业的名义圈地，进行着庞大和复杂的投资，许诺投入上千亿元，这是上市好故事，同时也被认为是隐形“炸弹”。

是故事还是炸弹？也许只有姚振华自己知道。