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袁岳:央视不该驻营CBD


http://www.sina.com.cn 2004年11月08日 11:20 经济观察报

  袁岳/文

  CCTV刚刚公布它在CBD的新址建筑设计效果图,在市场上颇引起了一些看点。但舆论大半注意了CCTV的运营大楼是否应该设计成如此一个庞然大物和它的样子的合适性,但甚少关注CCTV运营大楼与CBD之间的内在兼容性。

  考量世界范围内的CBD内建筑分布,似可观察出以下三项对于建筑的基本要求:其一,与区内产业有较好的关联性,彼此相互交叉,互相链接,比如金融、咨询服务之于各商业机构的管理与资本运营总部,比如营销支持机构与各公司的营销决策机构间的关联;其二,建筑本身有更好的通透性。CBD内建筑最适合的是综合性、开放式的写字楼及其他辅助物业。一般的专属性的单位办公楼也应尽量实施开放式运营模式;其三,业务性质应具有突出的商务标性,以可与其他区内的商务机构有较大的人群共享度。

  而如以这三点来看CCTV之运营大楼:其一,电视节目的制作与播放,就其整体性质而言是一种产品制造产业,与一般商务链条具有相对的独立性。因此就是把它设置于北京郊区的大兴或者怀柔的空旷开阔地带也不对它有太大的损害,放在CBD内,除了在税收归属上的好处外,对于区内商务服务产业也不会有什么特别的正面产出更差。CCTV惟一具有放在CBD内条件的是其广告经营部门,它可与CBD之内若干广告、公关和其他商业公司对接,而如仅此需要,在任何一个写字楼上租上5层大概需求满足也就到顶了。其二,CCTV的管理模式决定了它不适合在CBD办公。以在CBD边缘的北京人民广播电台为例,其戒备之森严非一般人员可以接近。以对CCTV之保安要求,未来这个庞大建筑必将成为一大块一般CBD完全不能轻易进入而必须绕行的堡垒式建筑,这将使CBD的钻石地段凭空被设置了一项巨大的建筑障碍,而令邻近地段的商务价值因区域通透性减低而贬值。其三,CCTV的来访人员数量庞杂,其结构与CBD一般写字楼中主体为商务人体的结构有相当区别,很大一部分人流为CCTV所专有,而并不为其他商务机构共享。这项人群将为已然窒碍难行的CBD交通雪上加霜,而并不提供更大的商务附加值。

  站在慎重看待北京CBD的基本价值的角度,我个人认为,CCTV运营大楼不该驻营CBD,而应将这一块土地转变为更具融通价值的综合商务用地。CBD寸土寸金,人人欲得之而快,但站在北京地产板块价值的整体规划高度而言,CCTV这样的土地使用选择似乎值得一辩,也值得一变。作者为前进策略&零点调查负责人)



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