2月20日，香港中原地产董事局主席施永青作客新浪畅谈京港两地房地产业，图为施永青先生在聊天现场。

　北京房价长期看涨

　　新浪网友：是买房子好还是租房子好

　　施永青：有能力的时候还是买房子比租房子好，买房子现在多少分期付款，你供了一段时间以后这个房子是你自己，你租楼的话房子永远是人家的，为什么不在利率比较低的时候把房子变成自己的资产。

　　另外一个情况内地经济发展很快，农村发展也很快，有一些小的轻工业的城市成长的很快，在这个过程中有些人赚了钱，一定会到城市来投资，比如你在北京工作，你现在不在北京买房子，其他地区的人都会到北京，因为北京是中国的首都，所以它的买家分布面是很广的，全国的人都可能有机会到北京来买房子，赚钱多的人可能在北京买一间，在上海买一间作为他的投资。

　　我们看看外国的一些大城市，比如伦敦，伦敦的房子不是伦敦人买下来的，很多伦敦的房子落在阿拉伯人的，有些是日本人，日本人赚钱以后到伦敦买房子，最多是俄罗斯人，香港的公务员也在伦敦买房子，变成原来伦敦的人就是住房子。所以现在可以在北京买房子。

　　主持人：你认为北京的房价还会涨吗？

　　施永青：根据其他国家的经验，国际大都会房子的价格都是偏高的，这是一个偏好，喜欢在一个国家的政治中心投资，商业中心投资，北京、上海都是吸引其他地区富起来的人投资的地方，将来北京的房子除了中国人来买，还有外国人买，就变成好象伦敦、纽约这样的城市一样，很多的业主不是本地人。

　　主持人：刚才你谈到从长期来看，北京的房价是要涨的。

　　施永青：长期是涨，但是涨的过程也会有调整的。

　　主持人：目前的北京房价你认为合理吗？

　　施永青：我不是北京人，我比较难做这个判断。内地现在房地产还没有变成服务普通大众的行业，这是要改变的，政府也好、专家也好都不能说自己的意见是权威的，应该让市场每一个人能真正投票，你说高，他认为还可以买，就让他买，价格是通过市场供求反映出来，有成交就是合理，没有成交就成问题，现在在中国的交投量还是在成长的，北京的二手市场做的不好，如果整体的成交量在成长的话就反映这个价格有一定的合理性。

　　主持人：你刚才提到北京的二手房市场不活跃。

　　施永青：在香港以前我们大部分是二手，现在在北京、深圳、上海二手的比例上升的很快，比我以前估计的还要快。

　　主持人：那么你有没有一定的建议给有关部门，怎么刺激二手房市场的成长。

　　施永青：一个是价格信息要流通，价格信息不流通的时候，根本不知道什么是合理的价格，所以比较难做决定的，现在北京的情况，有一些旧的房子所在的地区是比较好的，但是房子的层数又比较低，所以它的价格偏高，一般人买不起。我自己觉得二手房能够有交投，先是要进行重建，让更多的人拥有自己的房子，他们之间的交流才会增加。

　　另外一个做法在国外也用过，就是让以前租楼的人变成业主，现在国内也在做，现在一些单位的房子、宿舍，现在都给居民拥有了，产权如果能够倾斜一些，他们就可以把原来自己的房子卖出去，变成他的起步点。内地有些地方是不统一的，有些地方把旧的房子卖出去政府还要征收地价，不知道北京有没有，如果想要流通的快一点，就不要征收地价了，宿舍以很低的价格给他们，他们要换楼的时候成交的费用低一点，这样交投就会快一点。到了一定水平，它就会活跃起来。

　　主持人：二手房交易不活跃，是不是也和城市的文化有关系呢？

　　施永青：新房子之间也可以交换的，不一定是买旧的二手房，也可以买新的二手房。

　　主持人：刚才你也给我们灌输了一个新的概念，实际上新的二手房也可以交易。

　　新浪网友：到现在也不是特别了解中原地产。请介绍一下。

　　施永青：1978年，在香港成立房地产代理公司，刚开始我和我的伙伴两个人开始，开始的时候也没有什么资本，我们每个人才出了5000块钱，我们开始的时候是在人家的写字楼里面租了一个台子，一个人坐在办公室，一个人到外面去跑，我们两个人以前都在地产发展商工作了一段时间，对市场也比较了解，当时香港的房地产水平也不是太高，我们提供的折数比较高一点，所以我们很快的发展起来。

　　一个很重要的原因是我们和其他人不一样，当时很多房地产代理都是代理为名，炒楼为实，他们利用对房地产的了解赚差价为主的公司，我们定位是服务为主，不是投资为主的公司，这样和客人之间的矛盾就减少了。

　　因为在其他公司放一个楼盘，不是把你的楼盘放到市场里面，而是他的老板吃下来以后再卖出去，就卖不到很好的价格。你放楼盘到中原，中原不会要你的房子，他是在市场上找一个出价最高的客人卖给他。另外找房子的人，到一些炒楼的公司，本来有一些比较好的楼盘但是不介绍给你，他拼命要销售他自己要赚钱的楼盘。

　　到我们公司就可以找到市场里面最适合你的楼盘，因为我们自己不投资。我们就用这样的方法把我们跟其他的代理区别出来，我们这样的定位使我们成长的很快。那些炒楼的公司是不搞什么培训工作的，只是几个老板就可以做了，也不搞公司架构的组合，怎么合理化，管理的效率怎么提高等等这些工作，我们把精神放在管理上，他们把精神放在投资上，比拼的结果就是提供好服务的公司和客人利益矛盾比较小的公司，就是被更多的客人选择，所以我们很快的发展起来。

　　我们从一间台子，很快发展到有自己的写字楼，开分行，96、97年我们在香港一年开了100间分行，所以发展的速度很快。在1992年我们就到内地发展，先在上海，后来在北京、广州、深圳，现在除了一些大城市之外，我们在内地已经向第二线的城市发展，我们又到天津、济南、大连、沈阳、重庆、成都、中山、厦门，一些中级城市也发展了，现在我们的人员差不多有7000多人，每年的交易差不多八万个单位成交，一年成交的楼价有1000多亿，虽然做代理好象是小生意，也可以做成很大的规模，也可以有一定的影响。

　　新浪网友：有没有更好的办法让我们快速的积少成多。

　　施永青：每个人在社会里面都想使自己的财富增长，生活改善，我自己觉得一个人的主要收入应该是来自他的本业，我做地产代理，我的收入就是从地产代理方面来的，我没有炒楼想赚大钱。当然我自己也有地产投资，钱是从自己的主要业务里面来的，做什么行业都好，应该把你的精力，放在你的主要行业里面，就好象做网络的，做IT的，放在自己的本业上做，去炒楼，好象是赚钱了，但是长远来看是不好的。我觉得一个人应该把精神专注在自己打算发展的企业方面，不要靠炒赚钱。另外，一定要量入为出，不要赚一万块一个月就用了，只有用的钱比赚的少，你才会有积累，积累到一定水平就可以投资了。

　　主持人：今天我们和施永青交流了很多看法，欢迎各位新浪网友以后有机会光临总裁在线，我们将请到更多的房地产界嘉宾讨论房地产问题，本次聊天到此结束。（结束）

    总裁在线：香港中原地产施永青聊天实录(一)