长租公寓为何两个月来频现“跑路”?

长租公寓为何两个月来频现“跑路”?
2020年09月04日 21:37 新浪财经

  文 | 刘娜

  2020年的疫情,加剧了长租公寓行业原本空置率过高和资金链紧张问题。近日,多地长租公寓出现暴雷,成都巢客遇家、连合之家、杭州海玛等多个长租公寓突然失联,疑似卷走房租跑路。

  此次长租公寓“跑路”,波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区,涉及了上万套房源背后的房东和租客。据媒体报道,仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万,涉及金额达3亿元左右。

  随后,多地发布租赁风险提醒,针对长租公寓出现的频繁“爆仓”、“跑路”的现象,出台一系列建议。“此次政策也提示了一种风险,即‘支付周期越长风险越大’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,在租户签了租金贷后,长租公寓就获得了金融机构替租客支付的全年的房租,在拿到资金后公司并未将全部资金给到房东,而是利用这笔资金来进行扩大规模等,这种高杠杆的方式,若是经营不善则会有暴雷、跑路的可能。

  简而言之,长收短付、租金贷预付等模式给长租公寓到带来巨大资金池,也就导致了长租公寓的暴雷或跑路风险。

  上海、广州、成都多地发布租赁风险提醒

  由于多地长租公寓企业企业采取“高进低出”“长收短付”经营模式并频繁出现“暴雷”“跑路”的现象,因此多地发布租房风险预警,建议租户“缩短支付周期”、“避免租金贷”、“查验房源”等。

  8月24日,成都住建局发布《住房租赁风险提示》,建议租户谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、 谨慎选择租金支付方式、  防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案和合法维护自身权益。

  成都市住建局提醒,租客承租房屋时,要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款,是否需要额外签订相关贷款补充协议等。使用“租金贷”时,贷款人应合理评估自身还款能力,自愿申请“租金贷”,租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”,贷款人应与贷款银行签订单独的贷款合同,贷款合同不应嵌入租房合同中。

  9月1日,   广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》,建议提防低于市场价出租的房屋,避免遭受   “爆仓跑路”损失。

  广州市房地产租赁协会提示,一、谨慎选择租赁企业;二、了解周边租金价格;三、谨慎选择租金支付方式;四、向约定账号支付房租;五、防范“租金贷”风险;六、查验房源信息和房源状况;七、采用规范的合同文本;八、拒绝非正常高佣金的诱惑;九、解决矛盾维护合法权益。

  同一天,上海市房地产经纪行业协会也发布《住房租赁市场风险提示》,建议租户选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或租金过低、选择较短支付周期、防范“租金贷”风险等。

  长租公寓市场持续暴雷

  多地相关部门之所以向租户发布风险提示,是因为近日各地长租公寓市场出现多起暴雷。

  成都巢客遇家、连合之家等多个包租公司突然失联,疑似卷走房租跑路。有租客交了1年2万元的房租后,才住了2个月,就要露宿街头;有房东托管出租了房产,但直到现在都没有收到上个月的租金,也联系不到公寓负责人。

  无独有偶,近几个月青岛、合肥、长沙多地的长租公寓也纷纷暴雷。今年2月份以来南京我乐公寓暴雷,南京众禾、杭州巢客等长租公寓也出现拖欠租金、“跑路”现象。今年4月,长租公寓赴美上市第一股青客公寓也出现暴雷,在扣除租客12至24个月租金贷的情况下,无法正常支付房东租金。

  据媒体报道,仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万,涉及金额达3亿元左右。

  天眼查数据显示,据不完全数据统计,我国目前共有900多家长租公寓相关企业。其中有22%长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。

  长租公寓平台的“爆雷”早在2019年就已出现,平台以“高收低租”的模式迅速抢占市场,但也面临着资金链断裂之后的兑付风险,因此在业内一直饱受争议,甚至被称为是假借租房之名的庞氏骗局。

  “此次政策也提示了一种风险,即‘支付周期越长风险越大’。这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资,往往会有此类支付周期的约束,这是需要警惕的,后续租客也要对支付周期有足够的重视和了解。”严跃进表示。

  为何长租公寓问题频频?

  “(租金贷、长收短付)这类的商业运营模式,一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候,机构将会面临资金问题,具有很大的风险性。”陈霄说。

  广州市房地产租赁协会也提示租户,“高进低出”、“长收短付”高风险经营行为不可持续,极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”,待积累大量资金后卷款跑路。

  陈霄表示,“很多的长租公寓高租金从房东手里承租房屋,经过装修出租,为了吸引租户入住,又采用低租金模式,前提是利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租,运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营。”

  一直以来,不少“高收低租”模式下的长租公寓,首先以高价获得房东的房产,一次至少签一年的租约,按月向房东支付租金,然后以低价租给房客。但是,房客需要支付半年或一年的租金,并支付另一个月的押金。

  这种“高收低租”“长收短付”的模式,可以让长租公寓在短时间内吸纳大量资金。更为激进的是,青客公寓、蛋壳公寓等大量长租公寓,采用新的“租金贷”为核心的融资模式,迅速积攒大规模资金池用于再次扩张。

  租金贷的操作方式是,长租公寓平台向业主推出月付、季付等方式,而租户在与平台签约时,则是与金融公司三方签订借款合同。通过金融公司将全年房租先支付给公寓,之后住户按月归还租金给金融公司。

  这样,长租公寓平台不但可以快速套现。但一旦发生跑路事件,风险全部江转嫁给租户和金融公司。

  简而言之,长收短付、租金贷给长租公寓到积攒资金池,增高了“跑路”风险。

  “在租户签了租金贷后,长租公寓就获得了金融机构替租客支付的全年的房租,在拿到资金后公司并未将全部资金给到房东,而是利用这笔资金来进行扩大规模等,”陈霄说,“这种高杠杆的方式,若是经营不善则会有暴雷、跑路的可能。”

  谈及应当如何避免频频出现的长租公寓跑路事件,陈霄认为,在行业监管上,加强对租赁机构的资金监管,限制企业过渡利用金融杠杆;同时加强租赁市场的规范性,保障租赁市场参与主体的权益。另外,对于住户来说在付款方式上,注意防范租金贷,付款时尽量选择较短的支付周期,可以有效避免“长租短付”和“租金贷”带来的问题。

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