京津冀超七成租赁房源集中于北京 市场仍存供需矛盾

京津冀超七成租赁房源集中于北京 市场仍存供需矛盾
2018年10月11日 08:27 界面
图片来源:视觉中国图片来源:视觉中国

  来源:界面 作者:李栋LD  

  58集团旗下58安居客房产研究院发布了一份《2018京津冀城市群租赁报告》,这份报告基于58同城、安居客、赶集网线上数据,覆盖了京津冀地区包括2个直辖市和11个地级市。

  报告显示,京津冀城市群中,49.9%的租房需求集中在北京,天津、石家庄的租房需求分别占比14.1%和9.2%。这表明一线城市和直辖市的用工需求旺盛、城市配套和教育资源更集中,在人才吸引等方面的城市竞争优势也更为明显。

  报告还反映出,京津地区的租房需求呈现出逐年上涨趋势,同比去年租房访问量上涨超三成。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,京津两地的生活成本、落户条件等差异依然较大, 天津的落户相比北京要容易很多,生活成本、购房压力也相对较小。而北京具有金融、文化、互联网产业优势,2017年第三产业位居直辖市第一,作为有着独特的资源优势的首都,北京依然是众多人才趋之若鹜的城市。

  值得关注的是,天津的“海河英才”计划发布之后,大幅放宽落户条件,为加快聚集更多的优秀人才,降低了人才落户门槛,短时间内便吸引了不少在北京工作的人群关注。与此相对应的是北京地区限购不放松导致大量人群转向租房,从租房用户的访问量也可以看出北京的租房需求远高于天津。

  报告数据显示,今年前8个月,京津冀城市群中租赁房源供应主要集中于北京、天津,两城租赁房源信息量占城市群的90%,其中,75.5%的租赁房源信息都位于北京。

  京津冀城市群区域内的租赁房源面积多在90平方米以下,占比高达67.6%;近半数房源整套租金高于4500元/月,大部分位于北京。从租金来看,北京2018年平均月租金为78.2元/平方米,天津平均月租金为32.2元/平方米。

  北京各区的租金差异较大,从市中心向外从高到低扩散,中心城区的平均月租金超过100元/平方米,而延庆、怀柔、密云则在30元/平方米左右,周边区域燕郊的平均月租金为21.5元/平方米,对于“北漂族”颇具吸引力。

  与北京相似,天津各区的平均租金也呈现中心高、外围低的趋势,和平区月租金为51.6元/平方米,为天津全市最高,而周边的南开、河西等区月租金在30-40元/平方米。

  今年8月开始,关于自如、相寓、蛋壳公寓等长租公寓品牌恶意抢房、推高房价的讨论一直未停歇。

  长租公寓的代表自如认为,虽然自如的规模已经达到60万间,但在北京的市场占有率只有8%。自如的定价方法是先搜集市场上的出房量、中介和个人出租的价格,再去定出房价是多少。然后减去装修配置成本、合理收益,就等于自如的收房价。

  自如CEO熊林曾表示,当价格高于市场5%的时候,就没人租你的房子。这种解释符合逻辑,但同时需要指出的是,自如、蛋壳公寓等均采用了“N+1“模式,即将客厅打隔断,这样就会多出一间房用于出租。

  这两种解释均是从供给的角度,如果从需求端来看,58集团的这份《2018京津冀城市群租赁报告》显示,7-8月毕业季是北京、天津租房需求明显上涨的时期,随着毕业生进入职场,租房需求也将大增,而北京、天津作为经济发达地区,吸引了广大毕业生就业,因此毕业季也是传统的租房旺季。

  58安居客房产研究院数据显示,北京的品牌公寓平均月租金为86.5元/平方米,略高于城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月租金为32.8元/平方米,和城市平均租金相比差别不大。

  即使这份报告在一定程度上从需求端解释了房租上涨的原因,但长租公寓的商业模式却让他们陷入了另外一种困境。

  如果长租公寓会为了追求更高的出租率而没有动力去囤积房源,从而不会恶意抬高房租,但快周转却让他们在环保上出现问题,甲醛超标现象让长租公寓企业备受指责。

  随着人口流入加剧、用户体量不断增大,长租公寓如何实现良性、健康、有序发展已经成为了企业和平台需要共同思考的问题。

  需求在不断增长,政府也开始从供给端解决租赁的供需矛盾。2016年11月至2018年6月,北京陆续拍出30幅自持地块(全自持+部分自持),自持体量超160万m² 。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示:“未来住房租赁市场必将朝着更加规范的方向发展,随着房源供给量大幅增加、政策保障层面扩大化、承租人权益进一步增加等,租赁双方的各项权益也将得到更完备保障。未来,京、津两地及雄安新区持续汇集高层次人才,人口流入加剧,住房需求也将随之而来,京津冀地区租赁市场空间广阔。”

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