长租公寓被约谈背后：多数存在利用融资“抢房”

　　约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　本文为寻找中国创客原创

　　记者 / 张姝欣 编辑 / 魏佳

　　近日，有消息称2018年北京房租上涨迅速，原因之一为资本介入，部分长租公寓品牌争抢房源所致。

　　8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确指出不得恶性竞争抢占房源。

　　业内人士表示，租房作为刚需，从去年末开始，资本逐渐进入长租公寓市场，这也加剧了行业竞争，多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。

　　但是，不计成本的“抢房”势必会加大企业运营和投资机构的风险，部分长租公寓私加隔断、改变房屋结构等行为，也会给这个日渐火热的赛道带来隐患。

　　长租公寓被约谈  禁止“抢房源”

　　“同样9000元，去年能租到101平米的电梯房，今年只能租到一居室，还不带电梯”。一位北京租户在朋友圈如此抱怨。

　　每年的7、8月，随着毕业季到来，租房需求集中释放，房租价格都会有所上涨。但中原地产首席分析师张大伟表示，今年7、8月一些城市房租的涨幅较往年更为明显。

　　根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内。

　　我爱我家研究员长胡景晖则表示，这次租房价格的大幅上涨与自如等租赁机构哄抬租金有关。

　　对此，自如在此前的官方回应中表示，长租公寓从企业运营机理出发不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。这是因为出租率与出租价格具有明显的负相关性，只有收出房价格合理，甚至要保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。

　　8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

　　约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　长租公寓拉涨市场价的10%

　　本次被约谈的住房租赁企业，都为长租公寓，也就是大家口中的企业“二房东”，即从开发商、商品房、城中村等“拿房”，获得房源，经过装修完善后，以长租或短租的形式开展租赁业务。

　　为何监管部门对长租公寓抢房源“出手”？

　　张大伟认为，最直接的原因是长租公寓争抢房源会将获房成本转移到承租方、进而抬高整个租房市场价格。

　　他表示，目前多数企业都是以租赁，而非购买的方式获房。这与资金成本有关，他举了一个例子：假设公寓企业持有了一套一线城市500万的房子，按照一年6%的资金成本计算，资金成本约为30万，但是500万的房子很难达到一年30万的房租。所以，长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

　　“一线城市房源就那么多，为了拿到好房源，我们只能‘不择手段’”，一位长租公寓的工作人员告诉记者。他表示，最常见的方法就是以高于市场价格的租金抢占地理位置好、热门小区的房源。

　　房源成本最终还是要租户“埋单”。

　　据云房数据研究中心统计，截至目前，北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓，多数溢价率在1.5以上，平均溢价率在1.7-2.0之间，即长租公寓平要比周边普通住宅的平均租金高出将近2倍。

　　除了北京，其他一线城市也面临相似状况。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓，发现月租金价格差近500元。

　　张大伟表示，相同小区、相似户型的房子，自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。

　　“长租公寓定价还会对直租房东产生心理影响，一个小区只要有一家租户是通过长期公寓出去的，其他几家散户也会比对着这家定价，整个小区的房租都会上涨”，张大伟说。

　　根据中原地产的抽样调查，预计长租公寓的定价会拉涨整个租房市场10%以上的租金。

　　融资抢房存“爆仓风险”

　　在这次约谈中，特意提到“严查不按约定用途使用融资资金的行为”。

　　张大伟表示，租房作为刚需，从去年末开始，资本逐渐关注长租公寓市场。

　　多位从业人员告诉寻找中国创客，随着资本对长租公寓的关注，长租公寓多有融资进账，也加剧了行业竞争，多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。

　　今年1月，自如完成了40亿规模的A轮融资，是长租公寓最大的单笔融资。

　　寻找中国创客整理26家长租公寓背后的投资方发现，目前VC、产业资金、债权融资、互联网资金都投资过长租公寓，总计25家。

　　传统的VC行业是目前最积极的投资方，顺为资本投资了四家长租公寓，58同城、腾讯各投资一家长租公寓；万科、龙湖、复兴地产等传统地产行业都开始投资长租公寓项目。

　　然而，如果利用融资不计成本的“抢房”，势必会加大企业运营和投资机构的风险。

　　我爱我家研究员长胡景晖表示，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶。

　　贝壳研究院联合21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，目前已有多家长租公寓“阵亡”，主要原因是资金链断裂。

　　违规经营暗埋投资隐患

　　除了“抢房”，部分长租公寓存在的私加隔断、改变房屋结构等行为，也会给这个日渐火热的赛道带来隐患。

　　目前，市场上的长租公寓分为两种，一种是分散式公寓，即运营商从个人房东手中获得闲散房源，这类的代表有自如、蛋壳；另一种是集中式的，运营商租下一栋楼统一出租，像YOU+公寓。

　　“现在来看，分散式公寓存在的问题更大，”张大伟表示。

　　他认为，一些公寓运营商会对手中的分散式房源进行装修，表面上是为了提高住宿体验，实际目的是为了极大化的利用空间，严格的说，这就是赚差价的投资行为，跟消费升级没有任何关系。

　　“每套房一般都会多分出1-2间，也就是所谓的‘N+1’模式，”张大伟说，“这些公寓的违规运营也会带来投资风险。”

　　记者发现，某品牌公寓甚至会将一居室“一劈两半”分别出租。但根据2013年北京印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。

　　“这些公寓的违规运营也会带来投资风险”，张大伟表示。