杭州长租公寓爆仓 “租金贷”乱象引热议

　　公众信任一旦坍塌，补救比开始时的搭建更难，自如需要更透明，公众也需要答案。带着疑问，第一财经开始了对自如CEO熊林的专访。[详情]

　　业内认为，长租市场要想获得长远发展，政府需要在土地供应方式以及租金方面做出调整；二是要对机构化设置门槛；三是适度创新的金融化。[详情]

　　2018年的八月，足以写进商业史，长租公寓市场迎来了至暗时刻。[详情]

　　 远离消费陷阱，提升消费体验，黑猫投诉平台全天候服务，您的每一条投诉，都在改变这个世界。[投诉，就上黑猫！] 来源：中国经营网 刘媛媛 8月20日，杭州一家名为“鼎家网络科技有限公司”（以下简称“鼎家”）的长租公寓运营商宣布，因经营不善，资金链断裂，已停止运营。一时间，数千租客及房东蒙受损失，并且深陷与消费金融机构的纠纷漩涡中。 连日来，《中国经营报》记者通过实地走访发现，鼎家总部早已人去楼空，办公室内垃圾遍布，文件资料洒落一地，时不时有租客或房东前来了解情况，现场另有四名杭州西湖公安分局西溪派出所特勤人员负责安保工作。多位前来维权的租客告诉记者，鼎家存在利用租客个人身份信息申请小额贷款的暗箱操作行为。 房租“偷偷”变贷款 8月26日，记者来到位于杭州市西湖区文二路耀江文欣大厦8楼的鼎家总部办公地点发现，两位大学生模样的租客甚至想将办公室内遗留的台式电脑搬走，被现场的特勤人员及时制止。 “我们一个月租金4000多元，签了一年，现在中介公司破产了，不但交出去的房租房东没有收到，还稀里糊涂背上了贷款。”上述大学生模样的租客愤慨道：“鼎家这种行为就是欺诈！” 何来欺诈一说？据现场租客叙述，鼎家当初在与租客签约时，在未告知的情况下，利用租客个人身份信息申请了半年期、一年期或者更长时间的租金贷，美其名曰方便线上支付，押一付一。即申请后租客每月通过线上平台缴纳的房租，实则是在偿还租金贷，即便中间退租，租客仍需按时缴还，否则将影响个人征信。 另一方面，鼎家帮租客们所申请的租金贷到达公司账户后，并未每月按时付予房东，而是一次性拿来扩展规模。如今鼎家因经营不善破产，租客不仅拿不到先行支付给鼎家的租金，还依然要每月按时向金融平台还钱，而房东也未收到租金。 据媒体报道，目前约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中“爱上街”APP为其主要合作平台。 一位刘姓租客告诉记者，当初与鼎家签约时，业务员向其推荐月付模式，要求签约一年，但并未向其表明此举是用来在“爱上街”申请租金贷，合同中也未提到“贷款”两字。根据该租客向本报记者展示的爱上街所发来的信息，内容表示“您在平台申请的租房订单号TR18XXXX，已通过申请”，用词隐晦，以“租房订单”掩盖了租金贷的实质。 “而且登录爱上街APP缴纳房租，也完全看不出这是在还租金贷。”该刘姓租客表示，打开爱上街APP完全看不出是个金融平台。 相较上述几位租客，现场一对小情侣显得更为焦急。“再不解决，我们就要被赶出去了。每个月按时缴纳房租，房东却没有收到，现在房东知道鼎家破产了，要求我们立即搬走。” 一方破产三方受损 工商资料显示，鼎家注册时间为2016年3月，注册资金1538.46万元。2017年公司创立自主品牌“鼎寓”进入长租公寓市场。公司法定代表人魏永锋名下有28家公司。就在半年前，鼎家刚刚获得筑家投资的1000万元Pre-A轮融资。 究其破产原因，与公司的盲目扩张脱不了干系。魏永锋近日在接受《中国房地产报》采访时坦承，一是因为公司运营成本过高，包括线下门店、管理以及人工成本；二是盲目扩张，导致拿房成本高，由此导致空置率也高，空置率最高时一度超过25%；三是管理存在漏洞，部分业务员与业主串通，赚取差价。 根据魏永锋的阐述，鼎家2017年进入长租公寓市场，几个月后才发现公寓行业利润很薄，运营成本却很高，渐渐地一直在亏损。“2017年的时候大概每月亏损几十万元，2018年获得融资后开始扩张，虽然房源数量上去了，但是运营成本也更高了，亏损也就越多。到了2018年7月份，每月亏损达到了140万~150万元。” 不过，魏永锋在此后的采访中表示，租客在签约时有另签贷款协议，所以不存在“不知情”的情况。鼎家有金融合作的客户也就20%左右，资金600多万元。 对此，京衡律师上海事务所副主任、高级合伙人邓学平认为，如果签约时，长租公寓未告知租客是申请租金贷，那么对租客而言，鼎家构成民事欺诈，租客可以对方欺诈或重大误解为由申请撤销合同。另外。鼎家将房客资金沉淀在其账上，形成资金池，当地金融监管部门应当介入调查。如果鼎家公司存在将上述资金肆意挥霍等行为，还有可能涉嫌合同诈骗或侵占罪。 “如今鼎家公司已经破产，即便诉请获得法院支持，房东与租客也很有可能无法挽回损失，只能按照《企业破产法》规定的破产程序及清偿顺序等待清偿，而此过程也非常漫长。”邓学平表示。 据了解，目前鼎家也联合承接方寓团（上海）网络科技有限责任公司给出了两种补贴方案：一是一次性补贴50%~100%月租金；二是一次性补贴100%~200%月租金。 不过，前来维权的租客们告诉记者，他们最希望的还是能够解除合约，不再背负贷款。 “能有人接盘最好了，外界传公司老板跑路了，其实没有，一直在接受派出所调查。还跟我们强调，帮他把办公室的灯都关了，电费很高。”现场一位特勤感叹道。 过度金融化携“雷”疾行 实际上，早在今年3月，本报记者就曾就上海爱公寓资金链断裂事件进行过跟踪报道。 与鼎家的商业模式相似，上海爱公寓在租户不知情的情况下，利用租金贷一次性拿到租客合同期内的租金，再以此在市场上拿房扩张。最后因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而导致资金链断裂。 彼时，蘑菇租房联合创始人龙东平在接受记者采访时表示，由于长租公寓资金投入大、短期盈利难，几乎所有的平台都在通过租金贷等金融产品解决高成本融资问题，但这些只能解决前期扩张资金不足的问题，能否持续下去还是取决于公司的运营水平。 寓多多创始人魏良庆也透露，目前市场用的最多的金融手段就是租金贷和装修贷，企业容易被金融捆绑。 连日来，在记者的走访过程中，V领地及杭州米柚公寓的业务人员均直接向记者表明，如要采取月付模式，则需办理租金贷业务，并告知相关合作金融平台。 不过，记者同样发现了还有部分长租公寓存在隐瞒的情况。蛋壳APP显示，分期付款方式为蛋壳公寓与第三方金融机构办理的租金分期租金贷款服务，可以降低首付租金压力，分期利息和手续费由蛋壳公寓承担。但8月28日，当记者来到位于上海市创新中路593弄的蛋壳公寓后，其管家却表示，第三方金融平台只是蛋壳的合作商，负责租金方面，作用相当于公司的财务，并不是贷款，第三方只会自动扣取房租，期间不会对租客有任何影响。对此，记者多次致电致函蛋壳公寓方面求证，截至发稿，未收到回复。 值得注意的是，据启信宝统计，去年2月至今的短短一年半时间，全国已有8家长租公寓机构先后爆仓，分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓。上述爆仓的长租公寓分布在深圳、广州、上海及长沙等地，多数因经营不善而陷入资金危局。 特约撰稿付魁对本文亦有贡献[详情]

　　如果发生信心传染，导致资本潮退，长租公寓行业的爆仓风险就会骤增；但政策基本面并未改变，现在也是长租公寓行业优胜劣汰的洗牌好时机[详情]

　　地方政府也注意到了“租金贷”风险。截至目前，北京、西安均在严查“租金贷”违法违规问题。那么，租金贷的风险性究竟在哪里？长租公寓机构缘何热衷于“租金贷”？[详情]

　　长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。以自如、蛋壳为代表的头部企业，在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。[详情]

　　爱上街昨日（8月27日）就“鼎家事件”召开了媒体沟通会，宣布将于8月29日起依次联系受害租客处理分期解除手续，予以全面解除账单。[详情]

　　大量资本进入长租公寓行业，本应有助于推动行业快速发展。但在现实中，一些资本加持的企业为抢占房源，哄抬租价、随意挪用租金，反而放大了行业风险[详情]

　　爱上街方面介绍，一开始合作时，对鼎家2017年整个财务报表、债务情况，包括高管负债情况都有一定的了解，但后期资金用途这一块并没能完整监控到。[详情]

　　在租房这件事上，现在在租房的年轻人，过去租过房的中年人，出租房的中老年人，都被卷入了这次舆论危机。[详情]

　　从《IT时报》记者调查及拿到的数据来看，尽管上海的房租也在上涨，但涨幅基本与往年持平，资本的力量还没能造成蝴蝶效应。[详情]

　　“资本在房租上涨过程中起了多大的因素？”胡景晖质疑道。他表示，凭其十几年的行业经验，权重大概是三分之一，“没有他们房租一定不会涨的这么高，涨的这么快。”[详情]

　　一场围绕长租公寓哄抬房价的讨论，让房租暴涨成为舆论焦点。从根本上追究，与其寄望于已经被资本裹挟的运营商们“良心发现”，不如从监管与法律的角度去寻找解决之道。[详情]

　　当房价成为年轻人都市生活不能承受之重时，水涨船高的房租会成为压倒年轻人的最后一根稻草吗？[详情]

　　有了网贷后，租客短期支付能力提升，长租公寓等中介就能够肆无忌惮地“抢房”了，房主看此情形，自然就会涨租金。[详情]

　　在一波疾风骤雨般的组合拳后，我们对北京房租有何期待？[详情]

　　资本中介就是看准了这点才大举杀入，将未来预期上涨的收益用来贴补当前囤房抬价的投入，挣了钱，同时又圈占了市场。[详情]

　　对于行业垄断，国家有关部门和监管机构，应制定相应的产业发展政策，全面引入公平竞争的机制，避免完全垄断或寡头垄断在房屋租赁市场中形成。[详情]

　　在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声音。[详情]

　　最近，部分一二线热点城市房租有所上涨，引发各方强烈关注。不少声音认为，近年来备受资本青睐的长租公寓，某种程度上带动了这一轮价格上涨。[详情]

　　北京市住建委日前会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。[详情]

　　近期，北京房租上涨、租赁市场混乱等话题引起了社会广泛关注。根据易居研究院测算，2017年全国住宅租赁市场规模为1.6万亿元，预计到2020年扩升至2.2万亿元。[详情]

　　新浪财经讯 8月24日消息，自我爱我家原副总裁原所长胡景晖批评长租公寓运营商以高于市场价20%-40%收房、出租的现象后，自如、相寓、蛋壳公寓等住房租赁企业就陷入了舆论漩涡。近日深圳某小区业主委员会发布公告，点名“自X、蛋X”，提醒业主慎重选择长租中介，做好防范。 图：业委会公告 在这张名为《关于慎重选择长租中介的温馨提示》的公告中，业委会援引报道称租中介的经营模式为：支付少量资金与业主签订房屋长期包租协议，无论是否实际出租均按月支付业主房租，房屋出租后，再利用金融手段，一次性拿到租约内的全部租金，但是仍然按月支付业主房租。 该公告也指出，上述经营模式存在以下风险：中介将房间分租造成安全隐患、快速扩张可能使中介资金链断裂、业主与租户未签订权责协议。业委会称，该小区已经发生过一起类似长租造成的纠纷事件，“最后以业主无辜赔偿一个月押金了结”。 业委会还点名提到：“目前自×、蛋×公寓等均已在小区开展业务，请广大出租业主做好风险防范意识。” 关于长租中介哄抬租金问题，8月19日链家旗下公寓运营商自如CEO熊林曾在微博中发表声明回应称：“过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，九月进入下行，无一例外……六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。”但8月21日，北京市住建委开通了打击“黑中介”投诉举报专线，专线开通首日就查处了包括自如在内的23家中介机构。 住建委接到的投诉主要集中在八大类：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力（堵锁眼，恐吓，骚扰）威胁租房人。针对长租中介将房屋打隔断群租以提高利润的现象，北京市住建委于21日对6处打隔断出租的房屋责令拆除。 关于长租中介资金链断裂的风险，胡景晖出席新浪会客厅时举了2003年北京坚石事件的例子：“当时有一个经纪公司，在2003年非典到来之前以高于市场的租金囤了大批的房子。非典来了，（房子）空置半年，半年之后经济复苏了想把房子租出去，发现很难出租，于是以低于当时的市场租金出房。高进低出，还有六个月的控制，导致资金链断裂。” 各方资本积极涌入租赁市场被认为是本次北京房租高涨事件的原因之一，胡景晖指出：“今天在资本大举进入的情况下，一旦爆仓，坚石事件会以百倍、千倍、万倍的规模爆发出来。到时候有多少人会露宿街头，这样一个结果有利于中国当前的社会稳定吗？” 值得一提的是，近日在由北京房地产中介行业协会召开的座谈会中，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要租房租赁企业承诺不涨租金并拿出手中共计超过12万套房源投向市场。但胡景晖认为，“（约谈与12套房源）都是应急反应，短期内能够平复人心，平衡预期，但是中长期来看没有用的。” 前述业委会的《温馨提示》将长租中介列为防范对象，也证明了此类事件仍在发酵。（新浪财经 邓书婷） [详情]

　　e公司讯，我爱我家(000560)8月23日在互动平台表示，公司以及下属企业至今为止，未发行任何房屋租赁资产证券化产品（ABS）[详情]

　　鼎家的“爆仓”，引发公众对“金融+长租公寓”模式的讨论。涉及金融的长租公寓不少，不过，多位行业专家表示，鼎家事件可能只是个例。[详情]

　　据中国之声《新闻纵横》报道，8月22号，北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。[详情]

　　在网络化、平台化的趋势下，信息不对称的局面逐渐改善，居间服务降温，租赁公司（中介）更多地承担类似“二房东”的角色。[详情]

　　一旦断裂，中介公司破产走人，房东和租客将会陷入两难：房东没有得到租金理应收回房子赶走租客；租客认为每个月还在付款，不应该被赶走。[详情]

　　市场上确有部分公寓在使用租金分期产品，但这种产品有较强的地域属性，多见于分散式公寓，也未成为行业主流，既谈不上无本万利，更不能算空手套白狼。[详情]

　　北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。[详情]

　　主持人孙华：在房租上涨成为焦点的同时，监管部门也在持续发力稳房租，一些城市已陆续出招。今日本报就稳房租的亮点、重点等读者关心的问题进行详细解读，以飨读者。[详情]

　　接二连三收获政策红利后，近两年市场逐步对长租公寓形成一种共识，即租赁已经接棒成为房地产市场化20年后的下一个转型方向，同时也是资本眼中的新一轮“风口”。[详情]

　　市住建委昨日表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。[详情]

　　以牵扯其中的爱上街为例，其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金，再按月向租客收取房租。如今，这个平台与租客一起，成为了受害者。[详情]

　　牛文文在微博上点评称，一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。[详情]

　　以威胁、恐吓等方式欺压房东、租客，同时聚众斗殴，妨害公务，嚣张“黑中介”3年非法获利逾千万元。[详情]

　　“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”这些天，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。[详情]

　　来个别“黑中介”居然盯上了租房市场，将其作为一块“肥肉”，通过各种违法违规手段扰乱市场、哄抬租金等来从中牟利，严重侵害群众利益，甚至有的行为已触及法律底线。[详情]

　　记者 / 张姝欣编辑 / 苏琦“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后，再一次引发公众讨论。但8月20日，北京市房地产中介协会随即召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金，并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。和SOHO态度相反地，是以万科、龙湖地产为代表的房地产商大举入局长租公寓市场。截至2017年7月，万科泊寓签约公寓约为4.5万间；龙湖冠寓“野心勃勃”，计划2020年做到行业前三。除了地产开发商，链家为代表的中介商、华住为代表的酒店、以及创业公司们也纷纷做起长租公寓，在有限的房源市场上“短兵相接”。一方是盈利压力、一方是抢房大战，长租公寓是一门好生意吗？四类玩家入局，长租公寓却随时可能倒下玩家入局，是看好了长租公寓的未来市场。近30城房地产限购后，银行贷款利率上浮、购房市场进入冰冻期，与之相对的是，中央多部门围绕租住房改革密集出台政策后，长租市场开始火热。华平投资合伙人丁毅曾公开表示，国内体量前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍，一居的品牌长租公寓有巨大的市场空间。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，预计到2030年将达到5万亿元，龙头公司管理规模将超100万间。在供需错配、政策利好的驱动下，截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家，共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示，以上四类参与者各有优势。根据寻找中国创客（ID：xjbmaker）统计，目前具备一定规模的40家长租公寓中：创业系占多数，有19家，其中包括YOU+公寓、魔方公寓、优客逸家等；开发商类紧随其后，万科、龙湖、保利、碧桂圆等15家房企先后进入这一市场；酒店系，以雅诗阁、华住、窝趣为代表；中介系，以自如、相寓、世联为代表。其中中介系公寓虽数量不多，但规模普遍较大。如今年初完成A轮融资的自如，长租公寓赛道单笔最大融资额40亿元，投后估值约200亿元。创业系融资脚步也不慢，2015年起，魔方公寓、YOU+公寓、优客逸家、寓见也分别完成3亿美元、数亿人民币、数亿人民币、数百万美元的融资。一方面，资本热催生出高估值的长租公寓；另一方面，狂奔的长租公寓也随时可能“倒下”，易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有8家长租公寓宣布倒闭，且多是因为资金链断裂而导致的生存危机。这使得业界对长租公寓是否能够形成稳定的盈利模式，不靠“烧钱”存活下去产生了质疑，这也正是潘石屹不看好长租公寓的原因。公寓底租成本偏高，就看谁能熬过去“潘石屹此类表述总体上是客观的，长租公寓处境纠结，一方面住户抱怨房租贵，另一方面自身短期不赚钱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。多位专家对记者表示，除了酒店类、开发商类长租公寓这样的“富二代”，可以盘活母公司的闲置资源，获房成本低，多数创业类、中介类长租公寓都是依靠租赁获房，底租高是长租公寓盈利的首要难点。获房方式与资金成本有关，中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账：假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子，按照一年6%的资金成本计算，资金成本约为30万，但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以，长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。红璞公寓总经理甘伟曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，还需每年摊销15%-20%的装修成本，以及人工等成本。“其实还是很难盈利。”“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。”严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。张大伟表示，相同小区、相似户型的房子，自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓，发现月租金价格差近500元。偏高的成本，影响着公寓的入住率，也威胁着现金流。链家旗下的“自如”品牌负责人曾公开表示，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。“90%的出租率对我们来说，今年就算不赚钱。”这是熊猫公寓CEO王玺龙给的临界值。据严跃进表示，目前一线城市基本上只能保障80%的入住率。这或许可以说明为何一些长租公寓会因资金流断裂被迫退场。同时，北京市房地产中介协会于8月20日召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金，并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。蛋壳公寓相关负责人接受记者采访时表示： “蛋壳公寓不会哄抬租金，更不参与市场恶性竞争。我们将尽最大努力盘活存量住房，加大租赁房源供给，稳定租金价格水平。”同时我爱我家表示：2个月内将提供2万套房源，承诺环比8月不涨价。“行业到了洗牌季，考验的是运营能力，未来一定会赚钱，现在看谁能熬过去。”房地产从业者李强（化名）说。一场抢房源扩张和长期回报的对赌游戏短期盈利难、经营风险大的长租公寓，正在资本市场上一路狂奔。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示，对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业，在抢占市场份额的竞速赛跑中，借助股权融资的力量来做大变得十分必要。李强也道出融资的无奈：“长租公寓需要规模效应，对一些没背景的公寓来说，不扩张就会被淘汰；而快速扩张，就会导致空房率提高、入住率降低，亏得更多，所以只能不断融资”。除此外，一线城市房源就那么多，“为了拿到好房源，我们只能‘不择手段’”，一位长租公寓的工作人员告诉记者。他表示，最基本的方法就是以高于市场价格的租金抢占地理位置好、热门小区的房源，因此好多公司会用获得的融资抢房。据蜂鸟屋统计数据显示，截至今年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。而这样的方式为行业埋下极大隐患。前我爱我家研究员长胡景晖表示，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。近日北京住建委约谈中特意提到：严查不按约定用途使用融资资金的行为，给这类危险操作强制“刹车”。风险那么高，为什么还有投资方愿意继续投资呢？主要原因还是因为长期回报可期。长租公寓是“赚慢钱”的模式，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5-7年。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石就曾公开表示，要将长租公寓开遍全国，部分公寓三年内不考虑盈利。多位从业人员表示，长期来看，长租公寓的盈利点在于：租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。金融杠杆的收益是指，长租公寓通过借钱来收储房源，做大规模。形成一定规模效应后，将房源抵押再贷款。关于持有物业溢价，一位公寓运营商曾表示，“只要在资产升值的预期里，就不用担心未来的退出。”网易房产在调查中发现，熊猫公寓去年包租下的房子3元/平，据悉今年就涨到4.3元/平。翻手覆手间，每平米净赚1.3元。就算退出长租行业，只要能把房子再租出去，就不会赔本。租金差价也有利可图。“长期公寓是存量物业经营中很重要的领域，短期投入较多，形成规模效益后，还是有机会盈利。”严跃进解释，如果以70年为周期来看，长期公寓的租金收益还是很可观的。此外，世联行副总经理兼董秘袁鸿昌表示，长租公寓未来还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。开发商系自带优势专业运营商价值将被凸显然而，这场资本的游戏也许本就不对等，随着开发商系的崛起，跑通了商业模式的其他企业也未必能分得“大蛋糕”。具备获房优势、资金优势的开发商系，挤压着本就有限的一线城市租赁市场份额。万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等15家积极布局长租公寓，尽管万科在长租公寓领域先行，但万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖在公开场合表示，最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大。“未来开发商类的企业做租赁业务，其实是最容易做出来的。”严跃进认为，对于创业类、中介类和酒店类企业来说，本质上可以做租赁业务，但很难做租售同权。换言之，很多租赁的创新都是老传统，本质上是只解决了住房的问题。但是开发商开发新房以后，可以形成租赁项目，而且可以配建学校，这是租售同权，比租售并举的概念更进一层，这也是当前此类企业优势所在。严跃进表示，与开发商类相似的酒店类企业顾虑在于，酒店业是属于服务业，靠服务取胜，而如果做租赁，那就是房地产业务，容易面临管控。那其他类型机会在哪？严跃进认为，未来开发商进入以后，更多的是房源的提供，而经营方面预计还是会依赖很多轻资产的企业。“市场房源供给增加的时候，专业运营商的价值将被凸显出来。”优客逸家创始人刘翔曾公开表示，未来长租公寓运营端的优势就将成为稀缺资源。寻找中国创客小程序上线啦！轻戳[详情]

　　我觉得这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。——国务院发展研究中心研究员 刘卫民上周，坤鹏论聊了国内一二线城市房租急剧上涨的事，上周五此事再次发酵，演变成了一场36小时惊心动魄的房产中介高层大佬大战。大战的双方一个是前我爱我家副总裁胡景晖，另一个则是链家和其董事长左晖，中间还暗藏着我爱我家董事长兼CEO谢勇。8月17日周五上午，胡景晖在电话会议中对媒体表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。胡景晖甚至表示“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，他认为，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重，呼吁政府有关部门应该引起高度重视。房事无小事，特别是在这个非常敏感的时间里，很快，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门紧急集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。自如周五晚间赶紧发布官方声明表示：不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。同样在8月17日晚间，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。谢勇对胡景晖说，链家的左晖很生气，后果很严重。8月18日上午9点，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞职。他称，由于众所周知的原因，辞去在我爱我家的所有职务。据胡景晖接受媒体采访的原话：“昨天（8月17日）上午9点半到10点半，我开了那个媒体的电话会议，就那些租赁的事情。然后，中午就有记者曝出新闻。下午1点22分，谢勇就找我谈话。他把我叫到办公室，就是一顿臭骂。”“在此之前，他和左晖已经通了电话。”“是链家的董事长左晖给我们的董事长谢勇打了个电话，说：‘你管住老胡，不要让他再攻击我们了，否则我整个链家在舆情上要跟我爱我家全面宣战。我爱我家是上市公司，你怕股票跌吧？所以你管住老胡。’”8月18日午间，左晖连忙发布声明，甚至不惜微信截图，澄清是谢勇主动联系他，至于让我爱我家切割胡景晖，是谢勇自身选择。左晖还强调，“同意大家要一起为行业发展努力，对我爱我家内部事情没有任何观点。”8月19日，胡景晖在北京通州宋庄同泽艺术馆举办个人媒体沟通会。除了重申之前观点外，他还和左晖进行了沟通，而左晖则信誓旦旦“以人格担保，从来没有主动联系过我爱我家的高管，绝对没有说过你从谢勇嘴里听到的那些威胁我爱我家的话。”不过，谁也没有电话录音，更没有现场旁听，到底谁在说谎，只有左晖和谢勇心知肚明。据说，胡景晖看到左晖的声明后，突然怒斥我爱我家前董事长刘田和现董事长谢勇做局，“按老左的说法，原来在昨天我爱我家前董事长刘田和现董事长谢勇在合谋收拾一个呕心沥血18年的说了真话老臣。”此事估计在本周还会继续发酵，毕竟焦点谢勇还没有任何发声。本来房租上涨的报道已经有段时间，房产中介们一直鲜见回应与澄清，怎么突然就爆发了？下面，坤鹏论就谈谈对这一事件看法。之前媒体报道房租上涨并直指背后推手是自如、蛋壳等长租公寓运营商，而自如、蛋壳以及所有房产中介们本想冷处理，因为中国老百姓是最健忘的，忍过一时，只要有了新的舆论热点，老百姓的视线就会立即转向，自己也就平安无事了。没想到的是，行业内部居然有出了“败类”——胡景晖，并且还是我爱我家的高层，而且还“危言耸听”地说长租公寓爆仓比P2P爆雷更厉害，这些简直就是大新闻几要素的堆积，不火才怪。更令业行大佬不爽的是，胡景晖的言论还引来了政府关注，一个约谈让大家正如火如荼、蓬勃发展的长租事业全方位受阻。请大家注意约谈的部门，除了直管的北京市住建委外，还有市银监局、市金融局、市税务局等部门，所以约谈的三大要求中第一条就是“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源”。坤鹏论发现，有些媒体在报道时，特意将这条省略，而它才是我们应该关注的重点之一，也就是银行的钱还在往房市里面跑！我们注意到，在我爱我家的专明中除了最后一条外，其他两点都在解释长租公寓如何如何好，房租上涨有各种因素，就是没长租公寓什么事，不是它惹的祸。我爱我家为什么要如此坚定地为长租公寓洗地？甚至不惜“干掉”多年忠臣胡景晖以平众怒，这背后的故事耐人寻味，左晖可能只是很生气的一个，还应该有其他人对胡景晖恨得牙根痒痒。2017年“房住不炒”提出后，“租售并举”接棒而上，租房也迎来供给侧改革。从中央到地方，短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台，一方面向全民普及“租购同权”理念，一方面鼓励各类资本进入市场，誓要将租房这块短板给补上。官方支持资本的措施包括减税、提供融资渠道。其中融资渠道包括发行债券，发行房地产信托投资基金（REITs），甚至可能允许长租企业IPO、借壳上市（房企在A股的IPO和借壳上市都处于暂停状态），未来或许还会有PSL渠道的低息贷款。资本永远是嗅觉最灵敏的猎食者，他们很快就闻到租房市场散发的阵阵肉香，杠杆和定价权就是两块最肥美的鲜肉，让人垂涎欲滴。于是“长租公寓”悄悄地成了目前是资本市场为数不多的风口好故事。今年1月，自如成为了长租市场的第一只独角兽，A轮融资40亿，估值超过200亿元。据媒体统计，目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模千亿元。目前进入市场的资本有国资（保利），有民资（万科），还有外资（华平投资）等各路大鳄，甚至代表BAT的资本也纷纷入局，几十家顶级投资机构逐鹿长租公寓。而且，在国家的支持下，长租公寓领域，金融创新一直在不断上演，资本市场对长租公寓的支持力度在增强，投资主体银行和保险资金，参与长租公寓的方式越来越丰富，用花式融资来形容并不为过。比如：自如已经把项目打包起来搞起了资产证券化，以租金收益权为基础资产做担保，投放到金融市场上发行国内首单租房市场消费分期类ABS，让各路资金认购。再比如：今年2月2日，由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过，产品规模达100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf，这也是租赁住房领域最大规模的证券化产品。这下，长租公寓的参赛者们用杠杆轻松得来了大量资金，成本还不高，那就直接冲到市场里面不惜一切代价血拼，力争快速做大规模，掌握更多资源，当垄断态势一旦形成，定价权就直接把握在手中，那时候，还不是说多少是多少，欢快地收割韭菜，狂吸年轻人的血。资本让你占的便宜薅的羊毛，最终都得成倍地还回去！这个套路并不新鲜，是资本惯用的烧钱圈地，老子有的是钱，砸死你！所以，大量资本都在赌租房这个大风口，争先恐后进入，因为风口就是看谁速度快，唯快不破，钱不是问题，速度和资源才是关键，所以也就出现了许多人不理解的面粉竟然比面包还要贵的怪现象。简单说，资本在作恶。正像媒体总结的那样，这轮房租暴涨的逻辑就是：将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。按照以前资本的故事，未来的长租公寓还不止房租利润这一点，它还是线上+线下的最好结合，市场占有率高，APP下载量大，用户是最值钱的年轻人，进而可以做金融、做社交、做外卖、做网购......个个都是独角兽体量的大生意！同时，因为长租公寓可以预收款（押金和预付的房租），这样现金流会非常非常好，收获大量沉淀资金，这些钱又可以干很多事情，最简单的就是拿用户交的钱借给用户，搞房租分期，京东屹立不倒，玩就是类似拿供应商的货款再借给供应商的供应链金融。但是，资本是食肉的，是嗜血的，拿了风投的钱，他们会疯狂更贪婪，他们眼中只有公司估值和一夜暴富，预收款在他们那里一定是要被挪用的，不信可以看看共享单车企业，哪一个不是把押金当自己的钱来花，这就埋下了隐患，资金链一旦断裂，泡沫立即破灭。现在看来，市场自发的、“业主直接面对租房者”的租赁模式，反而是风险最低、成本最低的模式。可以说，这次又是那只“有形之手”干预市场惹的祸，让本来风平浪静的租房市场也变成了羊毛出在狗身上的资本战场。8月16日，国家开了个会，会上说，取消和减少阻碍民间投资进入养老、医疗等领域的附加条件，帮助解决土地、资金、人才等方面的难题，加强事中事后监管，营造公平竞争市场环境。哎！本文由“坤鹏论”原创，转载请保留本信息坤鹏论请您关注坤鹏论微信公众号：kunpenglun。坤鹏论自2016年初成立至今，是包括今日头条、雪球、搜狐、网易、新浪等多家著名网站或自媒体平台的特约专家或特约专栏作者，目前已累计发表原创文章与问答5000余篇，文章传播被转载量超过500余万次，文章总阅读量近6亿。[详情]

　　针对北京市政府主管部门对住房租赁企业提出的“三不”原则及稳定租金的相关指导意见，北京自如发布说明，称将在未来三个月保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持租金不涨；全国九城续约房源涨幅不超过5%。[详情]

　　自如、相寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，承诺落实“三不得”要求、不涨租金且拿出手中共计超过12万套存量房源投向市场。[详情]

　　“其实租金再翻一番，做这个行业依然亏本，这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。”[详情]

　　【潘石屹谈长租公寓：即使租金再翻一番也是亏本的[喵喵]】8月19日，在SOHO3Q深圳首店开业潘谈会上，潘石屹谈到了“长租公寓被炮轰提高房租”问题，他说，长租公寓很难赚钱，哪怕价格再翻两番，都可能亏本，做生意，赚钱的事情去做，不赚钱别做，不要以烧钱为荣[吃瓜]@梨视频 http://t.cn/Rkcylj1 ​[详情]

　　胡景晖表示，如果这三点建议，政府听取了并立即行动，爆仓问题就不会出现，但是如果继续拖延，两年之后，必然会出现爆仓问题。[详情]

　　发布会现场，胡景晖表示，我对长租公寓的看法，自如、蛋壳、相寓都挺努力的。长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。[详情]

　　作为住房租赁市场重要供给源的租赁式公寓一时间成为投资“风口”，长租公寓获高额融资的消息不断传来，盈利与发展趋势问题亦成为各方关注焦点。[详情]

　　8月18日消息，我爱我家副总裁胡景晖微信朋友圈表示，“我，胡景晖即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。我的余生，将义务服务于中国房地产经纪行业。” 胡景晖同时表示自己已启动个人创业计划。昨日午间，针对近期一线城市房租大幅度上涨，我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”随后，我爱我家发布声明称，上述言论是胡景晖在接受部分媒体采访时，媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。我爱我家在声明中表示，导致近期房租上涨的原因是多样化的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的更重要的原因，9月份暑期租房旺季过去之后，随着供需矛盾的缓解房租还会逐步回落。而针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。[详情]

　　我爱我家研究院院长、副总裁胡景晖此前曾公开炮轰长租公寓是推高房租的主要原因之一，而今日他在朋友圈称，即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。[详情]