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严防境外热钱吹大地产泡沫 中央新政力促楼价“软着陆”


http://www.sina.com.cn 2006年11月24日 10:55 IT时代周刊
《IT时代周刊》记者/于楚唐(发自上海)

  中国是最新一个从机构投资者的房地产投资热潮中获益的国家。

  今年上半年,外国投资者承诺投资300亿美元用于购买中国的地产项目,这一金额相当于2005年中国吸收的外国直接投资总额的一半。

  虽然其中一些投资承诺可能尚未兑现,但在去年一整年,外国投资者在中国房地产行业的投资也仅有54亿美元。

  对于海外热钱向中国房市的疯狂涌入,中国政府并不领情。眼下,一系列宏观调控措施,提高了外资进入的门槛。这对不少外国投资者的投资热情造成了不少的冲击。

  外资出手毫不手软

  直到最近,多数大型投资者仍对中国的产权保护问题和经济波动性问题忧心忡忡。中国房地产市场为数不多的几个海外投资者主要是香港的地产开发商,它们在内地的经营成果也是良莠不齐。

  新近进入中国市场的投资者包括英国的Grosvenor集团,它已经收购了上海的一个公寓项目,并计划推出一个中国投资基金。斯坦福管理公司也在上海的一个地产项目上投入了3亿美元。

  其他一些历史更为久远的投资者则包括新加坡的嘉德置地。该公司去年出售了一批酒店资产,其中包括具有历史意义的莱佛士控股。嘉德置地计划将其中相当一部分收入用于投资中国。此外,Prudential实业地产投资在上海收购了一栋

写字楼,荷兰国际房地产则推出了一个规模为3.50亿美元的中国地产基金。

  外资对中国房地产市场如此热情并不难理解。未来几十年,中国预计会有超过3亿人口从农村迁移至城市,预计每年将有2000万人需要安置住房。

  与此同时,随着中国经济以每年9%到10%的速度迅猛增长,预计每年将有1500万至2500万人进入中产阶级行列。他们不仅会购买自有住房,还将成为“雨后春笋”般涌现的购物中心和酒店的潜在顾客。

  外国投资者一直对中国的甲级写字楼非常感兴趣。尽管中国出现了一股建设热潮,但在许多城市,甲级写字楼依然一房难求。上海写字楼租金的年涨幅高达15%。

  那些新近进入中国的外国机构投资者的资金,多数流向了北京和上海。这两个城市的法律基础是中国最为完善的,不过,它们能够满足外国投资者要求的地产项目也很有限。这就意味着投资者不得不采取其他策略。一些香港的地产开发商,如香港富豪李嘉诚旗下的旗舰公司长江实业与和记黄埔,以及另一家香港地产商瑞安集团,都已在包括武汉和重庆之类的内陆城市大举收购土地。

  

摩根士丹利房地产基金正在全国范围扩大投资,收购了一些购物中心的股权。沃尔玛的商店将会进驻这些购物中心。

  外国投资者的另外一个策略就是开发酒店项目。上海预计,到2010年世博会开幕时,上海将会迎来7000万游客,而上海市市政府也表示,在未来5年中,上海的酒店床位数将增长3倍。

  来自地产集团——仲量联行的数据显示,上海目前在建的豪华酒店项目有16个,而随着2008年奥运会召开在即,北京也在经历类似的建设热潮。

  加大外资购房难度

  学者和媒体将中国房价的大幅上涨部分归因于外资流入,尤其是在上海和北京。

  中国社科院房地产专家尹中立向《IT时代周刊》指出,随着政府两年前要求银行收紧房地产信贷,国内的开发商开始寻找更多的外资合作方。

  本刊记者从知情人士处了解到,中国政府已颁布新规定,可能将加大外国人在中国购买房地产的难度,这在一定程度上就是为了转移上述担心。根据规定,外国人在中国必须住满12个月,才能购买一套住房,而且必须是自己使用居住。

  与此同时,在中国投资房地产的企业,必须遵循“商业存在”原则,在中国申请设立外商投资企业,这就断绝了目前流行的海外投资工具投资中国房地产市场的路径。此外,如果项目投资超过1000万美元,注册资金必须达到50%。外汇监管部门警告称,将仔细审查所有汇出境的地产交易收益。人们还担心,中国政府将会设法限制房地产投资信托基金(Reit)在中国的投资。

  中国政府还已制定相关政策,限制开发豪华住宅项目,要求开发商确保70%的新建住宅面积为90平方米以下的中小户型。

  上述新规定出台的同时,中国外汇监管机构也表示,它将更严密地监控外国投资者房地产交易利润汇回的情况。瑞银(UBS)经济学家乔纳森·安德森(Jonathan Anderson)表示,总体而言,外资对中国房地产市场的影响不大,但在北京和上海等城市,外资是豪华项目大量发展的一个重要原因。

  削弱外资示范作用

  从表面上看,这些举措似乎让人感到惊讶,因为外国人仅占房地产投资中很小的一部分。作为中国经济中大范围投资热潮的一部分,中国的房地产投资大幅升温:今年上半年,房地产投资上升24%,达到7690亿元(合969亿美元)。不过,尽管外国投资增长了34%,也仍然只有191亿元,约占投资总额的3%。

  然而,除了这些公开的数字,当局颁布新规定还有另外两个理由。实际外国投资也许相对较低,但计划投资额在去年出现了爆炸性的增长。仲量联行对本刊记者表示,今年前6个月,外国投资者计划向中国房地产行业投入300亿美元——相当于去年外国直接投资总额的半数。其中有些投资也许不会落实,但随着中国的外汇储备增至近1万亿美元,以及房价的不断上涨,这种规模的房地产投资势头,可能是推动新规定出台的因素之一。

  深圳联合证券(United Securities)房地产行业分析师鱼晋华则认为,由于金融市场的高流动性以及人民币升值预期,国外热钱加速流入,推高了房地产价格,也降低了宏观经济政策的效力。

  中国社科院房地产专家尹中立表示,外国投资的增加,将加大政府收紧该领域信贷的难度。他指出,外资有着强大的示范效应,这会对中国投资者造成心理影响。

  进一步政策仍在酝酿

  有观察人士认为,这些新政的背后存在着政治动机。在对外资进行限制之前,政府曾出台一系列规定,以求把开发商的注意力从豪华住宅中转移开。其中一条规定要求,套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,多数分析人士认为该规定不切实际。

  “迄今为止已出台的政策均未能遏制房地产市场,这是转移人们注意力的一种策略,”上海一位专门从事房地产交易的外国律师表示,“由于缺乏足够多的、人们负担得起的基本住宅,引发了大量紧张情绪。”

  目前尚不清楚上述新规定是否会产生重大影响。与政府出台的其他房地产行业降温措施一样,关键问题在于地方政府施行这些规定的严格程度,而地方政府的利益并非总是与中央政府的利益一致。

  仲量联行北中华区研究主管何迈克表示,新政的意图并非要吓跑外国投资,而是让政府得到更多有关谁在投资、在哪儿投资的信息。

  然而,刚进入中国市场的投资者可能担心,进一步的调控政策可能正在酝酿之中。“至少,这会带来心理影响,并让外国投资者调整它们的经营方式,”中信证券驻北京的房地产分析师段海瑞表示,“之后可能会出台一项新政策。”

爱问(iAsk.com)



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