文/崔静

　　令人瞠目的地价和房价，一直是人们对中关村写字楼的固有印象；但是否高价格就能够带来相应高的物业管理水平和服务质量，做到物有所值，这一直是村里企业和业界人士所关注的问题。

　　惟有安居才能乐业，这是古已有之的大道理。那么，中关村到底需要什么样的写字楼？写字楼的现状究竟如何？

　　谁是中关村主要的住户

　　中关村写字楼是由中关村企业来租用的，那么最能体现中关村核心特征的是哪些人群？据有关调查结果表明，在中关村里，10～50人的中小型企业占80%、私营的股份制企业占80%、有高科技技术背景的公司占80%。

　　对此，北京万柳新兴房地产开发有限公司董事总经理林涧分析道：“作为中关村房地产的一级开发商，最初我认为这只是地方性的特征，但是在看了一本美国人写的名为《新规则》的书后，其中一个统计结果给我留下了深刻印象。他们对哈佛大学毕业的MBA的流向，追踪了10年，发现这些精英在发展一段时期以后，很大一部分都离开大公司，走向中小型企业。所以，中关村以中小型企业为主的特点和发展趋势是符合国际化潮流的。”

　　林涧同时指出，在国内有一种比较偏颇的思想，即一谈中小型企业就是孵化器，把创业型企业也包含在内。这种孵化型企业其实只属于幼年的微型企业，它们的需求非常不固定、没有独立生存的能力、更没有经济势力成为买家，所以根本不可能成为房地产商的主要客户，“真正意义上的中小企业是指规模不大，但成熟度比较高的企业。它们是发展进入了一个稳定时期，在本行业的经营已经非常优秀和成熟，具有相当购买实力的知识型、先导型企业，这才是目前中关村租售写字楼的主要目标。”

　　毫无疑问，这些企业对写字楼的选择更理性、更符合科技标准，其中首先包括交通条件、资讯条件、服务条件等等；其次是所谓的格调，这在中关村应该具有更特别的含义。人们常说物以类聚、人以群分，高科技型中小企业喜欢“扎堆儿”，密码碰对了，客户自然会蜂拥而来。

　　写字楼发展瓶颈不仅仅是高租金

　　有相当一部分舆论认为，中关村黄金房价是阻碍企业，尤其是中小企业入驻的主要门槛，但中关村商委会主席诸一军却认为，“中关村写字楼的高额租金，本身不应该成为房产物业发展的障碍，而要把它看作是件好事情，但关键是高租金是否带来高品质的服务。一直真正困扰中关村写字楼用户的不是价钱高，而是开出了高价却不能给用户带来与高租金相对应的高质量软硬件服务。”

　　据调查，写字楼用户们反映的问题主要表现首先是停车位难找，交通不便利；第二是楼板的承重力度较差；第三是楼顶的高度偏低，造成空间环境的压抑感；第四是供电设备不完善，这对于拥有大量电脑机房、巨型数据中心的高新技术企业来说存在着相当大的威胁，一旦断电，后果不堪设想。

　　诸一军认为，造成这种状况有一定的历史原因，“在中关村科技园区最初发展阶段，政府资金更多投注在人力资源的开发、资本政策体系的建立、服务环境建设等方面，而对于基础设施建设的投入力度就相对要小，往往只停留在能用即可的层面上。”

　　除了本身基础设施建设方面的缺陷，万柳房产公司林涧同时提出，由于管理不够完善，同时市场上真正适合中小型企业的写字楼产品并不多，或者说根本不能满足用户需求，导致目前有很多小企业贪图价钱便宜，大量租用由家居公寓改建而成的所谓的商用写字楼。由于两者根本不是同一种产品，所以其从硬件设施上无法同真正的写字楼相比，造成商住两用、功能混杂的不良后果，带来很多无法预料的隐患。

　　另外，长期以来找不到自己准确的定位，一直是中关村面临的尴尬处境：究竟是电子一条街还是政府部门所致力于建设的“全国智力最密集的地区”？中关村始终在这两个有天壤之别的概念之间徘徊，也由此造成中关村房产物业建设处于摇摆不定的状态。专家认为，如果仅仅是电子一条街，那么海龙、硅谷、太平洋这样的电子商城应该是最符合中关村对于写字楼的要求，但是事实情况并非如此简单。政府着手建设中关村科技园区，大面积拆除西区的电子市场，目的就是要向硅谷看齐，而不是让中关村简单地成为电子产品集散地。但是一直以来做生意的小老板和政府，在思路上明显是两股道上跑的车。所以，如何统一协调，使其共同落实到市场中来，以便更好地开发中关村写字楼是打开房产物业发展瓶颈的关键。

　　商机无限，5年后才达供需平衡

　　无论在发展中存在怎样的问题，作为IT行业的聚集地，中关村的房产写字楼仍然有着其他地区所不可比拟的巨大优势和潜力。

　　据中关村写字楼商务委员会副会长刘志硕介绍，目前包括写字楼、酒店、商住公寓在内，中关村办公用房一共有193万平方米，其中日租金每天在5元以上的占30%，3～5元的占25%，3元以下的占40%。当前空房量总面积不超过40万平方米，整体的出租率大概处于80%左右的水平。据有关人士分析，预计今年总共有40万平方米的写字楼投入使用，明年将达到80万平方米。刘志硕认为，到明年之前，中关村写字楼供给的存量增加比例仍然不会超过新增企业注册的比例，“例如去年新增企业超过30%，而整个写字楼存量增加不到10%；今年新增企业预计会占到当前企业存量的25%～30%，而写字楼存量的增加不到15%。预计明年新增企业数量会跟新增企业写字楼大体相当。”

　　目前中关村IT企业，有39%在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米，但随着物业管理水平的提高和新楼盘的不断开发，相信政策区以外的企业会逐渐回到政策区里来。总的来讲，中关村写字楼市场供给远远小于需求的市场。这种需求一是指写字楼的总数量，另外更多的是服务水平，还有很大发展和提高的空间，大概在四五年之内才会逐渐接近市场饱和状态。

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