近几年中关村甲级写字楼集中放量，但由于欠缺考量的大面积写字楼开发，造成了中关村写字楼空置率上升，而中关村核心区写字楼的土地成本随着土地存量的减少仍在逐年攀高。越来越高的成本，以及IT企业自主发展需要迅速扩张的特质，中关村核心区已经渐渐不能满足IT企业研发和生产的要求，中关村核心区与周边区域开始出现功能分化。
以中关村软件园为例，自软件园建设至今已6年，除国内IT龙头企业在此陆续买地自
建总部之外，也有不少跨国公司的研发机构迁移至此。2005年，软件园发展达到高潮，一大批国内、国际IT企业总部在此聚集，研发氛围渐成气候，IT企业的前台营销处于中关村核心商务区，而更多的IT研发机构从中关村的核心区逐步地北移到中关村周边地区的科技园区，以软件园为新起点的IT研发为核心的聚集效应日益凸现。
4月26日，在中关村软件园与《选址》杂志共同主办的“IT企业选址圆桌论坛”上，十余家国内外IT企业与地产专业顾问代理行参与会议，IT研发企业在中关村北部的聚集效应成为共识。
IT企业在中关村地区产业聚集多年后，由于充分考虑企业自身综合发展成本，产业内部正逐步细分。这并不是IT企业聚集效应的离散，而是在产业细分后的IT后台企业的另一种产业聚集。在华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠看来，这种聚集的产生不仅仅是因为，园区风景如画的环境能形成IT企业的生产力，还因为IT企业的人力资源高于一切，如何维护高层员工的稳定性变得非常重要，科技园区(商务花园)提供的独门独院的形态为人力资源的不外流提供了可能。更本质的问题是，这是一个“生态性的商务群落”。“硅谷之所以是硅谷，就是因为它在这么大的范围内有一系列的企业，有着相互靠近的需求。”
软通动力信息技术有限公司正是这样一个区域再聚集，趋向“生态性商务群落”典型例子，软通动力首席运营官黄显勇在论坛上说：“我们一共搬了三次家，第一次在CBD，第二次在燕莎商圈，到了第三次我们就把公司搬到中关村软件园。软通动力在北京做软件外包做得不小，我们做软件外包非常看重一个软的生态环境，包括政策、人才，包括这个地方的聚集效应，我觉得这一点是最重要的。我们最终选了中关村软件园，这是很重要的一个因素。
黄显勇指的“大生态”实际上是每个企业在发展时对综合发展成本做出的考量。港湾网络有限公司副总经理王承哲说：“我们自己是进行集中通讯设备研发的企业，我们当时有一个考虑，不能所有软件开发都自己做，可能有些应用层面，需要去合作。在过去的合作中，可以通过企业的并购，但这个周期管理成本很复杂，合作关系有时候也显得过于松散，还有很多合作在外省市，我们的研发人员也需要飞来飞去。入住中关村软件园之后，我们就非常便利地跟园区内另一家企业启明星辰公司在一些产品和软件的架构上实现了非常好的合作，我觉得这是通过聚集效应，获得和运用我们自身所没有的资源的一个很好的例子。”
微软(中国)房地资产管理与经营高级经理卢志华从IT企业发展规律分析出，IT企业的产业聚集容易形成一个行业的协会、协议壁垒，没有形成产业聚集的公司很可能会失去一部分的区域市场。中小企业、大型企业相依存，大公司也要集成小公司的东西，中小企业也会通过与大企业的合作迅速发展。也就是中、大、小型企业都有共存的特点，需要在科技、人才、资金市场中来博弈，这是聚集效应的重要性。
本次论坛上，华高莱斯、仲量联行、高力国际、高纬国际、TGP、微软、惠普、冠群金辰、软通动力、港湾网络等机构与IT企业代表还就IT企业在选址当中遇到的一系列问题进行了深入探讨。惠普物业策划行政管理部经理郑凯认为，在选址时，跨国公司对于成本的考虑非常慎重。就像目前国内企业所遇到的情况那样，这个成本并不一定是物业租金或者售价最低，它实际上是一个综合成本。“我们比较看重可持续的发展。因为企业后台的业务发展往往是爆发式的发展，一旦稳定下来业务增长非常快，因此物业及物业环境所能提供的可扩展的弹性空间是跨国公司要着力考察的重点。”
