联合办公“独角兽”优客工场的估值游戏

　　联合办公“独角兽”优客工场的估值游戏

　　作者：余燕明 童海华 卢志坤

　　2018年初，优客工场（北京）创业投资有限公司（以下简称“优客工场”）管理的约120个联合办公场区更换了门楣，他们把使用了近3年的Logo“URwork”改成了“UCOMMUNE”。

　　优客工场之前“URwork”的Logo与美国联合办公品牌“WeWork”在外界看来过于相似。优客工场创始人毛大庆3年前创立这家中国境内的联合办公品牌时，也是看到了WeWork在全球发展的机会，这是早年绝大多数中国巨头企业留下的创业痕迹。

　　优客工场2017年初完成B轮融资后，已经宣布公司成为独角兽企业（10亿美元估值初创企业）。今年完成多笔融资及并购后，优客工场对外称公司估值达到了110亿元，相比年初的90亿元估值提升了20亿元。

　　不过，已有公开的消息称，一名老股东计划转让所持优客工场的股权，双方协商定价的优客工场估值仅为60亿元，与公司宣称的110亿元融资估值相去甚远。

　　据《中国经营报》记者从多个渠道获取的数据，优客工场2017年整体收入1.67亿元，对应90亿元估值，公司估值与营收比值超过了50倍，几乎相当于WeWork的这一比值的2.5倍之多。

　　一位PE人士告诉记者，一级市场估值不只是看收入，还有其他因素，比如收入YOY（增长率）。优客工场2018年收入预计能够达到6亿元左右，增幅较高，“但相比公司业务发展，优客工场募资推动的估值更高”。

　　另据记者调查了解，成立3年间，优客工场经历了十几轮不同类型的融资，除了现金投资，也有资产作价入股，另有多笔融资查无实迹，这使得优客工场的融资估值变得混沌模糊。

　　同时，优客工场2018年筹划合并了几家中小联合办公企业，以收并购、加盟等模式扩充规模，但新纳入管理的联合办公场区选址、规模、品质参差不齐，优客工场面临空置率管理方面的运营压力。

　　出租运营状况良莠不齐

　　在北京市朝阳区光华路阳光100大厦，D座地下1层是优客工场开业最早的联合办公社区，并作为优客工场在北京的旗舰店。在这8000平方米地下空间里，设置了1300个工位。

　　阳光100大厦是邻近北京CBD区域的核心物业，办公需求旺盛，但优客工场阳光100社区出租率只有87%，为了吸引租客，场区推出了招租优惠，原价2400元/月的开放式工位，优惠期的价格是2000元/月。

　　沿着西大望路径直往南2公里，是优客工场位于外企大厦B座18层的另一个联合办公场区。外企大厦场区只有173个工位，但同样没有坐满，出租率只有75%。

　　为了吸引更多的租户入驻，外企大厦场区也提供了租金优惠，原价2000元/月的开放式工位，已经降至1800元/月，原价2500元/月的独立间工位，现在的价格只要2250元/月，并且承诺半年或一年一签的租约，续约时不会上浮租金。

　　优客工场位于海淀区中关村大街的海龙大厦联合办公场区，租下了大厦的3层、8层和11层，整体租赁面积约1万平方米，设置了1000多个工位。因为海龙大厦位于中关村大街上，出租情况则要好得多，基本上已经满租，只剩下少量工位待租。

　　同样是位于海淀区中关村区域，方圆大厦的1~3层从前是国美电器商场，如今已经被改造成优客工场另一个联合办公场区。地上3层物业1.06万平方米租赁面积里，设置了1330个工位，目前已经出租了1000个工位左右，出租率也只有75%。

　　位于海淀区四季青路的优客工场社区，冠名“阿里巴巴创新中心”，也是优客工场在北京开业较早的联合办公场区。四季青场区共计租赁面积1万平方米，包括地上3层及地下1层，但只设置了874个工位，因为优客工场把地下1层和地上1层全部出租给了商业业态，只有地上2层、3层作为联合办公。

　　优客工场四季青场区的出租率接近95%，目前空置了40个工位左右，因此给予的工位价格优惠较少，并且租金每年会有一定幅度递增。

　　与海龙大厦场区类似，出租率高得益于大企业的整租，优客工场四季青场区最大的一家企业租户占用了500多个工位，包括整租了地上3层的全部面积及地上2层的部分工位。

　　但剩余工位租赁的都是小企业，“30个工位在我们社区已经算得上大企业了。现在入驻的企业许多只有几个工位。”优客工场四季青场区的一位工作人员介绍说。

　　北京丰台区的方庄，30年前曾被称为北京的“富人区”，如今已经破败。穿插在方庄南路西侧一条杂乱的无名小径与几栋低矮的居民楼之间，坐落了2栋旧式7层商务楼。

　　这2栋旧式7层商务楼，冠有一个响亮的名字——“中国云谷·方庄电商产业园”，商务楼大部分办公面积由一家企业长租自用办公。

　　2017年初，其中一栋商务楼的2层办公面积转租给了联合办公企业洪泰创新空间，2017年4月份优客工场合并洪泰创新空间后，这个场区挂上了优客工厂的牌子并由其运营，但由于位置偏僻、配套落后，出租和运营情况并不理想，今年初不少企业退租，目前这个场区大部分办公面积空置。

　　“我们的联合办公社区出租率都是90%左右，主要是因为我们拓展选择直营模式，而非加盟和并购方式，后者在选址、体量、产品的标准上参差不齐，难以管控，直营模式都有严格的选址、面积和产品标准。”一家大型联合办公企业的高管告诉记者。

　　隐晦的并购交易

　　今年，优客工场除了完成对洪泰创新空间的合并以外，据记者不完全统计，2018年优客工场至少完成或筹划了对无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创atwork几家中小联合办公品牌的合并、收购，但至少有2笔推高优客工场新一轮估值的并购交易实际上并未完成交割。

　　年初，优客工场与洪泰创新空间（北京）创业投资有限公司（即“洪泰创新空间”）完成了全资并购，其称并购后优客工场整体估值达到了90亿元。

　　实际上，优客工场在2017年4月下旬已经与洪泰创新空间签署了合并协议，但一直到2018年初才完成交易。

　　所谓的“全资并购”，形式是优客工场吸收合并了洪泰创新空间，根据目前的工商变更登记，洪泰创新空间已经成为优客工场的全资附属公司。

　　优客工场没有披露双方的交易方式和对价，之前一位投资者向记者透露，双方可能以股权置换的方式完成合并，但记者没有查询到洪泰创新空间原股东在优客工场作为新晋股东的投资信息。

　　无界空间的运营主体是合作共创（北京）办公服务有限公司，优客工场在2018年3月初宣布与无界空间合并，并进一步将公司估值提升至110亿元。

　　但其实截至目前优客工场仍然仅持有无界空间6.49%的股权，这笔投资是优客工场2016年3月下旬参与了无界空间的A轮融资，这意味着在股权投资层面，优客工场与无界空间并未完成合并。

　　优客工场宣布合并Wedo联合创业社是在2018年3月下旬，但记者查询Wedo联合创业社运营主体深圳市微度联创社科技有限公司的工商备案信息，该公司亦未进行股权变更，同样意味着与优客工场的合并没有完成。

　　高频、多样的估值融资

　　另据记者不完全统计，自2015年成立以来，以优客工场（北京）创业投资有限公司为主体，公司至少已经完成了15次融资，其中2015年发生了4次、2016年4次、2017年4次、2018年3次。

　　仅在2018年，优客工场对外至少公布了3次融资，分别发生在今年1月份、2月份和6月份，公司整体估值据称已达110亿元。

　　记者从公开渠道获悉，一名老股东正在筹划转让所持优客工场股权，双方协商的交易对价以优客工场60亿元估值作为基准。据记者查询，优客工场的这笔老股转让交易暂未完成。

　　“私募市场的估值，与企业最终在公开市场上IPO的估值其实没什么太大的参考意义。”一位房地产投资基金的管理合伙人告诉记者。

　　优客工场进行的十几次融资中，频率十分密集，但投资方较为分散，且融资类型多种多样，除了常规的现金入股，还包括资产入股、合资公司等形式，也有一些已经公布的投资方，其实并无参股合作痕迹。

　　优客工场将上述多种形式的融资均视作重获估值的股权融资，除了常规的天使轮、A轮、B轮、C轮融资外，还有所谓的“战略融资”，对此，优客工场则选择隐晦披露融资信息。

　　频繁寻求十几次融资后，优客工场股东名单已经有些“拥挤”。

　　优客工场在公开可查的工商备案系统里，囊括了50名自然人与法人股东，持股比例较低且异常分散。

　　优客工场仍然是一家有限责任公司，根据《公司法》的规定，有限责任公司应当由50个以下股东出资设立，优客工场的股东数量实际已经达到了设立有限责任公司股东数量规定的上限。

　　持股比例最高的是自然人股东白小红，对优客工场的持股已经稀释至29.4%，预计仍是公司实际控制人。除了鸿坤集团、亿润投资董事长赵彬合计持股比例超过10%以外，其他大部分股东持股低于5%、1%。

　　针对优客工场的高频融资估值，联合办公企业氪空间总裁钟澍在私人社交软件上评价称，“氪空间是直营模式，优客工场的管理面积包含许多加盟、挂牌和换股的场地。从估值角度，氪空间过去的融资均是由现金构成，优客工场进行过多笔资产融资，估值体系并不一样。”

　　另外，优客工场已经宣布的几笔融资，记者也无从查实参股方的投资痕迹。优客工场在2017年先后宣布获得了北京爱康集团、景荣控股、昆明KCC城建股份、中景恒基、场景基金等投资方融资，但上述投资方至今与优客工场并无发生投资交集。

　　优客工场在2018年初前后宣布前海梧桐并购基金领投了公司3亿元C轮融资及追加1.1亿元战略融资，但实际上，记者亦无查询到前海梧桐并购基金及其参股公司对优客工场的股权投资。

　　2018年6月初，优客工场宣布山东国惠投资有限公司参与了公司数亿元的C+轮融资，但记者查询获悉，优客工场与山东国惠投资有限公司的投资交集仅体现在双方2018年7月上旬新成立了一家合资公司，并无直接参股关系。

　　针对优客工场的融资、并购、估值等相关问题，《中国经营报》记者已经向该公司发函求证核实，但截至发稿，暂未收到回复。