□文/张琳
仅仅彷徨了一年，物流地产就搭上电商崛起快车。
已经在中国南京成功举办过两届的LogiMATChina，又将于本月再度亮相。作为欧洲最大的内部物流行业展会，LogiMAT在德国斯图加特成功举办了14年之后，前两年开始进入中国。“LogiMAT就是在中国物流产业大发展的时代契机下决定登陆中国。”南京斯图加特联合展览有限公司项目总监夏薇解释道，“一方面，近年来随着中国人口红利的渐渐退去，以及土地成本的节节攀升，越来越多的制造型企业将工厂、仓库、和物流配送中心纷纷迁至二线城市和周边地区。另一方面，一些国际跨国公司调整全球供应链战略，将制造环节转移至劳动力成本更为低廉的国家，转而开始在中国大范围部署仓库和物流配送中心。更为关键的是，随着更多企业业务的不断成长壮大和复杂化以及电子商务井喷式爆发，对于物流的需求也早已不是早期简单粗犷式的货物仓储运输，而是延伸至更专业化、更智能化、更高效的系统服务，迫切渴望优化企业内部物流流程，让LogiMATChina嗅到了机会。”
戴德梁行中国区工业及物流地产服务部主管苏智渊则更是直白的表示，物流地产能快速走出经济下行压力以及制造业的一片看空的阴霾，就是因为物流地产搭上了一班电商迅猛崛起的新型号快车，例如淘宝在2015年的“双11”就创下912亿的销售额，让世界看到了对物流地产需求的迅猛态势。
各路资本抢占“蛋糕”租金看涨
戴德梁行近期发布的《中国高端物流市场2015年回顾》 报告显示：中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房地产的“跨界”企业。据悉，2015年，万科计划开发超过100万平方米的物流物业，这已经超过目前排名第二的嘉民。来自澳大利亚的嘉民2001年入华，目前拥有180万平方米的物业，每年的建筑规模高达80万平方米；电商巨头京东，自2007年进军物流地产领域以来，5年间便拿地超出1400亩，在北上广等13座城市分别建立了物流中心，使得电商物流一家亲的趋势更为明朗；菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议，“圈地”扩张形势明显。由此可见，互联时代的兴起成为倒逼工业地产市场转型升级的核心因素。
物流地产受到资本的关注，这与市场需求快速膨胀不无关系。万科新任高级副总裁谭华杰在万科2015年度业绩发布会上指出，电商给地产行业带来的不仅仅只是冲击：“尽管零售业态的实体店数量在下降，而卖场里的仓库却是越来越多。这是一个已经发生的事实，更是未来的趋势。因此，当商业地产受到冲击的同时，物流地产的需求正在非常迅猛地增加。”不过世邦魏理仕有关人士指出，近年来，中国政府一方面积极推行集约用地，另一方面逐年下降城市工业用地指标，在一定程度上限制了物流地产的发展速度。过去十年间，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给仍远落后于日益膨胀的需求。
事实上，各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金增长。戴德梁行数据显示，2015年北上广深租金继续上扬且空置率都保持在10%以内； 深圳仍是目前高端物流仓库租金最贵的城市，上海租金排名第二，空置率大约在8.8%；从需求和租金方面而言，上海仍是一个被普遍看好的地区，世邦魏理仕发布跟踪监测结果显示，在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。
国企改革释放资源“供给侧”有望
在中国工业地产供应面临“收紧”、上海工业用地新政导致“土地瓶颈”的状况下，国企改革释放的资源或将成为产业地产的全新“供给侧”。上海市国有企业旗下拥有大量土地资源，其中闲置、低效利用的土地资产一旦在改革中市场化，将有效释放出大量的市场供应，为市场提供全新的“供给侧”。苏智渊认为，在经济的飞速发展下，产业园区已经从平台提供者逐步向资源配置者转换。因此，谁能更早更快的整合资源，为企业的经营和发展创造更大价值，就会获得企业的青睐。他提出，上海漕河泾新兴技术开发区就是一个非常典型的案例。原为电子制造业聚集地的漕河泾东区，经历了产业升级改造，土地大量闲置的过程，华鑫股份对工业用地进行二次开发，打造出了高端商务园区，提供了优秀的建筑形态。同时，华鑫股份相关负责人透露，他们也在考虑，在现有优质空间载体的基础上，依托上海仪电打造智慧城市的背景，把漕河泾东区打造成一个真正智慧的产业社区。这里不仅有智慧的硬件、智慧的服务，同时还将以国内外一流孵化器为技术引擎，吸引创新创业者，打造成智慧产业链，将会诞生一个充满活力、富有创造力的华鑫慧享科创中心。
