本报记者 刘力图 广州报道

　　向全民线上募资的网络众筹概念火速蔓延至房地产，多个互联网平台均推出了商业地产、旅游地产等种类繁多的项目。

　　《华夏时报》记者调查了解到，一些打着产业园区、酒店公寓建设等名号的众筹房地产项目，实际上隐藏着不少经营问题，有些甚至濒临烂尾。通过网络众筹的方式重新包装，这些经营不善的项目真实情况得以掩盖。

　　“房地产众筹规模越来越大，大家都想借此分一杯羹。不过，目前房地产众筹仍处于野蛮生长阶段，隐藏着较大风险。”广东一家知名风投公司总经理告诉记者，他选择投资了众筹行业，但对于房地产众筹业务则非常谨慎。

　　烂尾楼盘变身优质项目

　　“线下集资模式很难推行，尤其是房地产项目，大家都担心监管的风险。而将类似的模式搬到线上，与现在比较火的网络众筹融合在一起，筹集资金的速度和规模都会在短时间内提升。”广州一位从事网络众筹的人士曾先生坦言，“与此同时，风险也会变大。”

　　曾先生表示，从最初的定义，众筹项目只是单纯的商品买卖，并不涉及资金的收益保证和投资行为。但发展到现在，众筹项目已从商品买卖向投资投机方向演变。一些集资项目披着众筹外衣，游走在法律边缘的“灰色地带”。

　　“一些停工几年的疑似烂尾项目在四处寻找合适的机构合作，希望借助众筹这个新玩法让项目东山再起。”广州白云区一位小开发商梁先生告诉记者，受到房地产众筹盛行的影响，有些运作不佳的项目被重新包装，通过众筹融资成功。

　　梁先生表示，他曾将白云区一个酒店公寓和一个停车场项目转让出去，接盘方由于资金紧张，无力支撑这两个项目，酒店公寓遭遇停工，濒临烂尾，停车场也无法正常经营。由于项目出现问题且接盘方难以支付较高的融资成本，导致无法从包括小贷公司等渠道获得资金支持。

　　辗转之下，接盘方找到了一家以众筹为主营业务的网络平台公司，经过重重包装，项目在较短时间内顺利完成第一期融资近百万元。在众筹平台上，在烂尾边缘的项目“华丽转身”为优质且盈利能力较强的项目，以较高的融资收益吸引众筹参与者，隐藏了其经营不佳的真实面目。

　　“如果只是将项目放在互联网平台上融资，项目的背景调查很难有专业的力量参与，项目的资金情况、股权情况以及各种遗留问题都很难核实。”某房地产信托公司负责尽职调查的人士分析，如果这些问题不核实清楚，后续风险很大，包括捐款跑路、债权分配、债权人承担项目债务等等。

　　上述广东知名风投公司总经理向记者表示，很多参与众筹的投资者容易受到收益、回报等因素的诱惑，对项目隐藏的风险和自身需承担的隐性责任缺乏理性的判断，这给不少经营不善的项目留下了“钻空子”的空间。

　　易引发“全民炒房”风潮

　　网络众筹让本属于资金雄厚的投资方的专属领域，向普通投资者开启大门，并渗透到房地产项目的开发、运作中，很容易引发“全民炒房”、“全民建房”的风潮。

　　近日，一款以网络众筹为方式的“房宝宝”正式在P2P网贷平台团贷网上线，对外宣称众筹近4亿元资金。

　　该产品定位在房产项目的升值投资上，与大部分已变身的众筹项目一样，已具备投资投机的色彩，被外界称之为“全民集资炒房”。项目第一期选择的房源是广东东莞市别墅项目中信御园，众筹目标1491万元，众筹最小单位仅1000元，总份数14910份。

　　“其实，我并没有具体了解过这个项目。”参与了该众筹项目的一位人士向记者表示，该项目并没有参与房地产项目的建设、运营，而是在投资上，更具有理财属性。

　　对此，深圳一位网贷平台负责人董先生表示，他和团队曾有与“房宝宝”类似的产品计划，将众筹吸引力放在房产的升值空间上。“不过，众筹炒房投资的方式，如果筹集的资金较少，产品的盈利空间将会受到限制。但是，如果众筹规模太大，我们担心触碰到非法集资的红线，所以最终放弃了该计划。”

　　董先生表示，众筹向不特定人群公开募集资金，人群规模成为判断是否涉嫌非法集资的标准之一。《公司法》规定，非上市公司的股东人数不能超过200人。

　　此外，此前较为盛行的房地产众筹融资、股权众筹也隐藏着法律风险。

　　佛山某项目一位工程负责人告诉记者，他们项目曾尝试与众筹网络平台合作，在互联网平台上，资金能够比较快就筹集起来。但他对这种融资方式是否会被纳入非法集资表示担心，“互联网平台的出资者角色、资金的性质等无法得到考察和清晰判断，如果这种方式被越来越多的房企效仿，那么成本、安全系数都会受到考验。”

　　据公开报道，深圳融资城网络公司推出一个旅游地产项目资产包，3万平方米的旅游地块拆分为300份额，融资660万元，每份2.2万元，相当于购买了该项目100平方米土地的权益。

　　事实上，在市面上的房地产众筹项目中，通过众筹的方式以资金换股权的方式最为普遍。众筹融资后，运营方利用募集资金进行开发，然后按照约定获得相应回报，额外收益则按参与众筹的投资者申购份额的多少进行分红。

　　上述从事众筹的曾先生认为，股权众筹等集资项目包括资金池规模、资金收益、本金保障、权益让渡等诸多复杂问题。“购买者用资金换来股权，股权会带来一定收益，脱离了购买产品和服务，是众筹的一种变形。”

　　中国互联网协会法律顾问赵占领在接受媒体采访时表示，个人或组织扮演信用中介，由购房人共同筹资买地、建房，众筹建房的方式是否可行，目前在国内并没有成功案例，也没有任何法规为其正名，一旦资金运作缺乏透明度，将陷入非法集资的泥淖。