地产狂人孙宏斌携软银 演绎鼠标+水泥中国版

　　本刊记者｜董晓常

　　房地产和互联网这两个炙手可热的行业相结合，将会为资本市场带来多大的想象空间？

　　地产狂人孙宏斌和软银、凯雷两大世界顶级风险投资商在接下来的两年中将向我们

诠释这种想象空间。

　　8月26日，顺驰(中国)不动产网络集团董事长孙宏斌宣布，获得著名风险投资商软银亚洲和凯雷4500万美元的联合投资，携手打造中国最大的房地产综合服务网站——顺驰置业网。

　　根据协议，软银亚洲出资3000万美元获得顺驰(中国)不动产网络集团15%的股份，凯雷出资1500万美元获得7.5%的股份。照此估算，顺驰(中国)不动产网络集团的价值已经达到2亿美元。

　　“这个作价有点偏低，但我们着眼于未来的预期。”地产狂人孙宏斌曾为旗下的

　　“中介行业与网络进行深度结合，实现传统的中介渠道与互联网的互动，将形成一种独特的竞争优势。”曾成功投资盛大的软银亚洲首席合伙人阎炎表示。

　　作为中国房地产中介行业的龙头老大，顺驰(中国)不动产网络集团几乎是目前国内唯一形成全国连锁网络的中介企业。如同携程和前程无忧一样，顺驰置业网将是典型的水泥加鼠标的商业模式。

　　但是，房地产中介行业并不高的行业利润，以及这种在国外并无成功案例的概念能否被国外投资者认同，都将成为孙宏斌和风险投资商面临的难题。

　　顺驰资本局

　　顺驰想上市已经不是什么秘密，此次软银和凯雷的介入无疑将加快顺驰的这一步伐。

　　2004年年初，孙宏斌本欲将旗下的房地产业务在中国香港上市，但随后国内相继出台一系列宏观调控政策，引发了包括中国香港股市在内的国内股市的大幅回落。孙宏斌无奈宣布推迟顺驰在中国香港联交所的上市时间，至今仍然没有步入中国香港资本市场。

　　2005年8月15日，央行在《2004年中国房地产金融报告》中提出“取消期房预售”建议，虽然这一建议近期实现的可能性并不大，但是这对国内依靠期房销售支撑资金链的房地产公司来说无疑敲响了警钟。

　　“顺驰并不缺钱，软银和凯雷的介入我更看重的是他们为公司带来的附加价值，而不是4500万美元。”面对人们对顺驰资金链的疑问，孙宏斌坚决予以否认。

　　虽然孙宏斌表示对顺驰(中国)不动产网络集团的上市没有明确的时间表，但是顺驰的上市准备已经在悄悄地进行了。

　　今年4月，顺驰(中国)不动产网络集团变更为中外合资企业，注册资金由7000万元增至1.5亿元。而增资的8000万元就是孙宏斌通过在英属维尔京群岛注册的Sunco Development Management Limited 公司所投。而公司性质和注册地的更改通常是国内公司赴海外上市的第一课。

　　“现在公司内部已经在为上市作准备，分公司的财务报表都是按照上市公司的标准来做的。” 顺驰(中国)不动产网络集团某分公司的员工表示。

　　而与软银和凯雷的合作则更加印证了这种可能性。作为近几年国内风险投资行业的佼佼者，软银和凯雷先后将携程、盛大送上纳斯达克舞台，而他们自己也大赚特赚。

　　值得注意的是，软银和凯雷投资的上述几家公司在当时都不是热门的中国概念股，甚至在美国资本市场都没有类似的公司，但是在上市后却大受追捧。

　　“我们就是要投资‘冷门’，大家都能看到的机会就没有赚钱的空间了。”凯雷集团董事总经理祖文萃对顺驰(中国)不动产网络集团的商业模式很是看好。

　　“通过以网站为核心的信息化渠道和以连锁店为核心的传统服务渠道，把握更多的终端客户，为其提供房地产综合服务。” 顺驰(中国)不动产网络集团王学泉如此描述自己水泥加鼠标的商业模式。

　　但是目前顺驰(中国)不动产网络的商业模式中水泥的比重明显是占据主要位置的。

　　同普通的网络概念股不同，顺驰(中国)不动产网络已经有了长达11年的产业积累。创立于1994年的顺驰(中国)不动产网络集团目前已经进入全国29个城市，拥有900家连锁店和6000名员工，形成了庞大的连锁销售渠道。目前，其在天津房地产

　　雄厚的水泥基础无疑是风险投资看好的重要因素，顺驰(中国)不动产网络除了需要继续扩展自己的全国网络之外，亟需加强的是商业模式中鼠标的比重。

　　“顺驰将在近期至少投入200万美元加强网站方面的建设和系统升级，以真正做到与互联网深度结合。”王学泉表示。

　　的确，作为一个在美国没有参照物的商业模式，顺驰未来资本道路上要面临的首要障碍就是如何让投资者相信这样的商业模式。

　　混合概念能否走俏纳斯达克

　　水泥加鼠标的“混合概念股”并不是刚刚才出现的，2004年上市的携程和前程无忧便是这种典型的商业模式，网下的“水泥”业务甚至占据了绝大多数的比重。

　　但是，同是“混合概念股”命运却不尽相同。携程自上市以来其股价一直保持在20美元以上，最高时股价达58.40美元，最近两个月的股价都一直保持在50美元以上，显然受到投资者的长期追捧。而前程无忧在上市初期的高走之后股价一直下跌，一度跌破14美元的发行价，最近两个月的股价都在发行价附近徘徊。

　　同路不同命的根本因素在于二者所背靠的行业不同，即问题出在水泥上。携程背靠的是中国蓬勃发展的旅游市场，这一市场不仅潜力巨大而且发展迅速。而前程无忧所背靠的招聘市场则并不像旅游行业那样发展迅速，而且招聘市场受季节的影响极为明显。

　　如果要想得到投资者的认同，顺驰(中国)不动产网络集团必须向投资者证明自己所背靠的二手房市场有足够的价值。

　　“随着地产开发资源的进一步稀缺，二手房市场将迎来一个快速的发展时期，而且二手房可以循环交易。”软银亚洲合伙人羊东表示。

　　虽然市场空间广阔，但是二手房市场并不是很高的利润率也许将会影响顺驰(中国)不动产网络集团在投资者心中的受欢迎程度。

　　对于顺驰(中国)不动产网络集团目前的利润情况，王学泉以非上市公司为由避开，但他透露其2005年的目标收入是6亿元。

　　作为唯一在中国香港联合交易所上市，并且在国内拥有相当多业务的二手房服务公司，美联物业(1200.HK)的收益情况也许可以为这个并不是很透明的行业提供一些借鉴的数据。这个在中国香港最大的二手房服务公司，其在中国的业务已扩展至深圳、广州、佛山、中山、上海、北京等城市。不过，根据最新的年报显示，其2004年的毛利率为21.20%，这远远低于目前大部分中国概念股的毛利率。