北京网签认购遭遇执行难 开发商坚持网下签

　　文/杨晓 陈博

　　今年2月和6月市建委两个文件都明确指出，开发商与购房人必须在网上签3月15日推行使用的《北京市商品房认购书》。然而禁令颁布了一个月，很多开发商仍然坚持网下签认购书，有的还在售楼处显著位置挂上虚假销控表，致使购房人无法得到准确的可售房信息，不得不听任售楼员随意摆布。对此市建委相关负责人表示，他们将在最近的三个月进行检查，一经发现将通报批评。面对开发商坚持网下签约，购房人必须谨防若干风险，在此本报一一提醒。

　　-两道禁令新版认购书必须网签

　　按照相关规定，在签订正式购房合同前，开发商要与购房人签订认购书，并收取定金，7天之后再签正式合同。

　　为规范商品房销售行为，维护买卖双方当事人的合法权益，加强对房地产市场的管理，市建委会同市工商局共同制定了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本，新版本认购书适用于商品房、经济适用房期房、现房所有项目，依法从3月15日正式推行使用。

　　更重要的是，为了提高商品房交易信息的透明度，使管理部门及时了解准确、全面的销售状况，加强政府对商品房交易市场全过程的监管，所有开发企业必须网上签认购书。3月15日京建交[2005]100号文件《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》正式生效。《通知》明确了网上签订认购书的程序，即，商品房认购书可在北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)上提交打印，公示楼盘表将及时标识为粉色，通过管理系统联机备案后，房屋认购主体不得随意变更，认购书签订七日内应进行预售合同签订，从而限制少数人通过认购房号炒房的行为。

　　3个月过后，市建委又在6月8日下发《关于贯彻落实〈北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知〉加强住房交易管理有关问题的通知》。在6月16日政策通报会上，市建委交易市场管理处处长沈洁揭示，网上签合同达到30373套，而网上签认购书却只有1328套。这其中有两个原因，一个是开发商对3月的政策理解有偏差，另外可能和实际违规操作有关系。她说，“应该说网上签约的套数是准确的，但是你们在坐企业自己加一加，你们认购套数不只这么些，所以网上认购的套数是不正确的。这段时间我接到了至少20份投诉，说政府网站根本不准。这一方面是造成销售纠纷，另外一个影响了政府网上公示的准确性。”

　　对此沈洁根据《通知》内容向开发商发出最后警告，买卖双方须在北京市房地产交易管理系统上进行网上认购，从网上打印商品房认购书，同时与管理系统联机备案。其中6月1日前开发企业与认购人已签订认购书但网上公示的楼盘表显示房屋仍在可售状态的，必须在网上补签认购书或直接进行网上签约。房地产开发企业与认购人签订认购书后7日内未正式签订商品房预售合同的，视为退订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为房屋可售状态。认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合同主体不得随意变更。

　　警告过后又是一个月，现在究竟有多少家开发商严格按照市建委要求网签认购书呢？记者随机走访了三个在7月左右刚刚开盘的楼盘项目发现，这三家开发商均采用网下签认购书。

　　-售楼现场：开发商依然网下签认购书

　　项目A：东五环内京沈高速边的联排别墅项目。在售楼中心，售楼员拿着一张小区地图说，该房产销售非常火爆，第一期项目中只有D户型的三套别墅(E24-05价格209万元和E26-02、04价格212万元)没有售出，购房者现在买房要么在三套当中选、要么就等着二期项目建成。售楼员表示购房者不需要在网上签《北京市商品房认购书》，开发商有自己的认购书。

　　项目B：五环内临近京通快速路的精装公寓项目。在销售大厅里，一张醒目的销控表悬挂在墙上，上面标注着B1三单元、B3一单元、B4一、二单元和B5三个单元销控表。从图上看，共计208套房屋，已定出或售出162套，认购率达78%。记者另外了解到，交纳定金并已与开发商签订认购书的约480户，实际换签预售合同的有90多户。

　　项目C：朝阳北路边的高档精装公寓项目。售楼员表示，楼盘的定售情况很好，开盘一天就已签约一百多户。他说，没有开发商愿意在网上和购房人签认购书和预售合同。他解释说，如果购房者不买房，销售处还得按照网上认购书的条约退还定金并等着取消定购后再销售，这样一来在一套房的售卖上会花去很多时间，因此开发商都在网下与购房者签约，这也是一种销售策略。

　　-网上公示：应是绿肥红瘦

　　为了方便购房人查询，北京市房地产交易管理网上分别将项目中每套可售的、已认购的和已卖出的房标上绿色、粉色和红色。

　　本周一，记者在网上看到：项目A：今年6月12日拿到预售许可证，38栋共164套房屋，准许销售面积共54000平方米，到目前为止只有这18套呈红色，其他均为绿色；项目B：今年6月18日拿到预售许可证，14栋共计1398套住房。准许销售面积共10.9万平方米，目前成交0套，楼盘表上显示所有楼盘户型均为绿色；项目C：今年4月30日拿到预售许可证，6栋共559套房屋，准许销售面积共15.7万平方米，目前成交0套，楼盘表上也都是绿色。

　　在网站首页公布的网上认购和网上签约数据也证实了记者调查的结果。数据显示，7月3日当天网上签约320套，签约面积35964平方米；然而本该相差无几的当天网上认购套数却相差达6倍：网上认购只有49套，认购面积仅6090平方米。

　　得知记者的调查结果，市建委房屋交易市场管理处沈洁说，网上签认购书已经说了多次，目前仍有开发企业违规操作，政府的原则是发现一家查处一家，对违规企业通报批评并要求限期整改。

　　-网下签认购书购房人面临两大风险

　　记者从一位专事房地产销售的经纪公司总经理处了解到，虽然很多开发商没有执行网签认购书，但是到目前为止有关网签引发的纠纷少之又少，而且网签认购书将带来手续加繁、妨碍开发商售房、购房人选房，所以开发商坚持网下签认购书是有原因的。但记者采访得知，网下签认购书将给购房人带来两大风险。

　　-风险一：信息不对称买到遗憾房

　　北京律协消费者权益法律事务专业委员会主任邱宝昌律师说，如果开发商网上签认购书，楼盘表中体现了该项目销售的真实情况，购房人可依据楼盘表中显示的哪里是可售房进行选择，从而杜绝开发商虚假销控。市建委相关负责人告诉记者，“你可以说房子不卖，但你不能欺骗说房子已经定出去了。”

　　但如果网下签认购书，真实销售数据不体现在网上，网上的楼盘表将不具参考价值，开发商可以随意说哪里卖完了或者定光了，造成楼盘旺销紧俏的气氛，使人有“过了这村没有这店”的感觉，从而诱导购房人购买他着力推销的房。这些房往往在楼层、朝向、户型、采光等某一方面不尽人意，购房人被迫听信开发商的介绍，最终只能选择不称心的房，而开发商则将相对好卖的房留到以后拉高价。

　　-风险二：购房人利益缺乏保护

　　据了解，3月15日之后，网上签的认购书一律要用新版的《北京市商品房认购书》示范文本，而开发商在网下签的认购书则可以自定格式。北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师说，开发商坚持在网下签认购书最大的目的是要避免新版认购书中更多关于保护购房人的重要条款。

　　新版认购书对认购期内签署商品房买卖合同的问题作出了规定，要求认购人应当在支付定金之日起若干天内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，而不是以前规定的要求认购人必须在认购期内签署商品房买卖合同。其区别在于前者贯彻了合同法中签署合同应当遵循意思自治、协商一致的原则；而后者则充满了霸王气，违背了合同法中协商一致的原则。

　　第二，对于出卖人在认购人支付定金之日起至认购书解除之日止期限内将认购人所认购之房屋另行出卖给第三方的违约责任也明确规定为：“出卖人应当向认购人双倍返还定金”。这样就有可能杜绝出卖人肆意毁约的行为，更好地保证认购人的利益。

　　邱宝昌告诉记者，尽管新版认购书执行了4个月，但由于开发商的原因，执行起来并没有新版合同那样彻底，因此认购中产生的纠纷反馈到律师这里的还很多。

　　总之，购房人利益如何得到切实保护，还看网上签认购书的执行贯彻，这更要看开发商如何自律，政府怎样加大监管和处罚力度。还有，购房人自己也要多些政策法规知识。