蛋壳要碎，危及37万租客，多少亿才能拯救它？

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　　文/沈浪  编辑/雷缓之

　　来源：无冕财经（ID：wumiancaijing）

　　设计：布冬

　　编辑助理：朱智琪

　　蛋壳公寓累计亏损超60亿元，潜在债务完全是个无底洞，若想这台烧钱机器重新恢复正常运转，很可能需要投入80亿至100亿元。接盘呼声最高的我爱我家自己还有一大摊子需要收拾，指望它并不实际。

　　长租公寓行业接连爆雷，即使是蛋壳公寓这种已经赴美上市的头部公司也无法避免，这已经雄辩地证明，当前大多数长租公寓玩“租金贷”的模式就是一个大坑，是彻底行不通的。

　　11月18日，全国大面积告别连日的温暖天气，迎来了大风、雨雪和降温。上午10：51，处于风暴中心的蛋壳公寓在官方微博发了一句话：“今天只想和你说一句注意保暖。”后面还带了一颗大大的红心。

　　这句话其实并无其他深意，评论区却意外翻车。一位高度疑似为其用户的网友在该条微博刚发出3分钟后便紧张地回复：“什么意思，什么意思，我好慌！”

　　“慌”就一个字，却道出了蛋壳公寓数十万租客、业主、物业、保洁、装修工人、维修人员、合作伙伴时下的心情。

　　蛋壳公寓目前的境况，用一个“慌”字形容，再恰当不过。

　　区区宽带费难倒英雄汉

　　今年8月以来，国内长租公寓迎来第二波爆雷潮。先从一些小型的地域品牌开始，9月初，“三彩系”的小鹰找房开始加入，随着天气转冷，大品牌也传出了坏消息。

　　10月14日，来自全国各地的数十名合作伙伴在蛋壳公寓北京办公室敲锣讨债，随后，惊弓之鸟般的房主、租客、物业也赶到现场。据报道，最惨的合作伙伴被蛋壳公寓拖欠装修款项超过一年，金额高达1000多万元。

　　“海因里希法则”认为，每一起造成重伤、死亡或重大财产损失的严重事故背后，必然有29起较轻微事故、300起未遂先兆和1000起事故隐患。这个论断在蛋壳公寓身上得到了证实。

　　作为长年老租客，一名叫“李白哥哥”的网友在一个半月前就感觉到了寒意：“8月30日，我遇到了断网，上海的租户，在蛋壳APP上第一次提交的维修单被取消，第二次提交的维修单也没人理会，我打电话给电信，他们的工作人员过来后检查了光猫，发现用户信息都没了，问其原因说是可能由于欠费时间太长导致销户。”

　　凡是过往，皆是序幕。这只是蛋壳公寓全国性断网半个月的前奏。次日，大量租客就收到了宽带中断半个月的噩耗。

▲蛋壳公寓对“断网”事件做出的解释。图片来自网络。

　　蛋壳公寓给出来的理由是网络供应商切换，明眼人一针见血地指出，切换网络是假，资金链高度紧张，难以支付宽带费用才是真。

　　这几乎是无法想象的。今天，网络已与空气、水、电一样，是工作、生活的一部分，何况蛋壳公寓的主要目标群体是白领一族，他们断了网更没法活。

　　难倒英雄汉的宽带很贵吗？根据中国移动官网，用户每月最低消费不低于58元即可享受100M的极光宽带，88元、108元、158元则可升级至200M、300M、500M。作为一个体量比较庞大的长租公寓品牌，蛋壳公寓还可以拿到更低的折扣，连这点钱都交不起，可见情况差到了什么地步。

　　纸是包不住火的。随着年关到来，这场危机愈演愈烈，忙乎了大半年的保洁、维修工、装修工人没拿到工资，也开始加入讨债的队伍，刚刚入住的新租客则在社交媒体上逢人就问自己还能住多久。

　　当然，危机之下，蛋壳公寓的股价也在一路狂泄，11月2日后彻底坠入谷底，最低时只剩下1.27美元，不到一年跌去了发行价的89%，只相当于高峰时的9%。

▲蛋壳公寓上市以来股价表现，图片来自雪球。

　　尽管蛋壳公寓在11月16日发了一条微博：“感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”但破产和跑路，的确成了大多数人对蛋壳公寓接下来命运的最普遍猜测。

　　蛋壳还能起死回生吗？

　　当一众受害者欲哭无泪的时候，最近两日，蛋壳公寓股价却突然上演了一幕绝地反弹的神话，两天暴涨264%。可谓一边是海水，一边是火焰。

　　坊间传闻我爱我家、自如公寓等正在洽谈收购蛋壳公寓事宜，有媒体言之凿凿敲定的可能性非常大，还附上了一些让人浮想联翩的细节。部分错失蔚来汽车的投资者甚至将蛋壳公寓这个标的视为下一个蔚来。

　　然而，蛋壳公寓终究不是蔚来汽车。蔚来一方面沾了特斯拉的光，另一方面也在于自己，ES6的表现尚可；蛋壳公寓则不同，自救已经完全没戏，全部希望都在白衣骑士身上，不确定因素太大。

　　果然，这些传闻很快被打脸，绯闻对象纷纷撇清关系。即使是呼声最高的我爱我家自己还有一大摊子需要收拾，哪有空当蛋壳公寓的接盘侠。

　　在半年报中，我爱我家披露，今年1月至6月，该公司旗下长租公寓品牌相寓一直在主动收缩不良库存，清退租金价格与市场偏离较大的房源。截至6月底，全国在管房源25.3万套，较去年底的27.6万套减少8%。

　　长租公寓的频繁爆雷惊醒了业界。我爱我家在三季报中明确表示：“我们不盲目追求短期热点及无质量的规模增长，营造更加符合社会大众租房需求的生活场景，回归生活的本源，用心服务好每一位房东和租客，精细化管理到每套房源，保持供需高效匹配和成本安全可控。”

　　值得注意的是，蛋壳公寓手中的房源大多是在之前的抢房大战中高价收购而来，正是我爱我家前三个季度着力淘汰的产品。这个事实进一步降低了交易的可能性。

　　此外，即便我爱我家有扩张的念头，目前也有点力不从心。突如其来的疫情对所有企业都造成了重创，2020年前三个季度，我爱我家累计实现营收67.51亿元，较去年同期下降22.3%，净利润2.44亿元，同比下降六成。截至9月30日，我爱我家手上的货币资金为34.95亿元，离收购蛋壳公寓差一大截。

　　公开资料显示，蛋壳公寓累计亏损超60亿元，潜在债务完全是个无底洞，若想这台烧钱机器重新恢复正常运转，很可能需要投入80亿至100亿元，任何一个聪明的商家都不会轻易趟这滩浑水。

　　37.7万名租客将沦落街头？

　　眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。在这场危机中，损失最大的不是成千上万挣血汗钱的保洁、房东、维修工、装修工人，也不是被拖欠了1000多万的合作伙伴，而是非广大租客莫属。

　　截至今年3月底，蛋壳公寓的业务范围覆盖13个城市，运营公寓数量41.9万间。其中，北京、上海、深圳三城占了一半以上，其它城市为21.2万间。按照90%入住率计，蛋壳公寓的用户数量约为37.7万人。

　　除房租外，蛋壳公寓还会收取8%的服务费等多种费用，从整体上看，平均租金约在1800元至2000元之间。由于客户缴纳租金普遍采用年付制，若以平均6个月剩余租期论，仅用户资金就有50亿元左右（含一个月押金）套在蛋壳公寓手里，远远超过小黄车的水平。

　　种种迹象显示，这么一大笔钱恐怕已经所剩无几。蛋壳公寓一旦坍塌，业主可以以租赁方违约立刻收房，损失的只是1到3个月的租金，但37.7万房客将沦落到付出高昂房租却无房可住的境地。

　　从去年起，长租公寓就在持续爆雷，当前的玩法早已被明白无误地证明为一个大坑。

　　在一位资深房地产从业人士眼中，长租公寓是一个非常简单的生意模型。该商业模式原本是低价从房东手里租进来房再高价租出去，此为模型1；但很多公司在这个模型上做了一点改动，变成了平价从房东手里租进来，再平价租出去，不赚租金，只赚现金流，此为模型2。

　　一些更大胆的公司将其变成模型3：高价从房东手里组进来，低价租出去，仍然坚持赚现金流。操盘者为了控制更多的资金，与某些金融机构合作，帮助租客办理贷款，以便一次性收取一年房租，但在房东端却采用月付或季付的形式。毫无疑问，这样的游戏从一开始就没有持续的可能性。

▲租金贷的模式给众多长租公寓带来了丰厚的现金流，也埋下了待爆的雷，图片来自中国基金报。

　　该从业人士认为，市场上绝大多数的长租公寓都在用模型3，只有少量良知尚存的公司在用模型1或模型2。但许多租客贪图便宜，只愿意找第三类玩家，自己给自己挖坑，等到爆雷才后悔莫及。

　　知乎上有一个问题，专门讨论了“为什么很多人一边抱怨蛋壳公寓，一边又长期住在蛋壳公寓不肯搬走”，从租客、从业人员到旁观者一共写下了118个回答。不少租客坦承，就是冲着长租公寓看起来舒适、光鲜。但许多诱人的表象背后都暗藏杀机，天底下没有免费的午餐，这句话永远都不过时。

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