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贝壳为何此时赴美上市?创新却带来高额中介费?

2020-08-13 23:52:50    创事记 微博 作者: 陆玖财经   
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  文/陆玖财经

  北京时间7月24日晚,贝壳集团正式向美国证监会提交IPO文件,股票代码为BEKE。这家被腾讯、红杉中国、高瓴、软银、百度、鼎晖、华兴、经纬中国等等头部机构重仓加持的企业如果上市成功,将有望成为2020年最大规模的赴美IPO公司。贝壳将开启一个全新的篇章。

  接下来,这篇文章将重点分析,贝壳集团为何要在此时赴美上市?作为国内第二大房产交易平台,它的发展壮大到底给这个行业带来了什么?

  01

  贝壳模式“反其道而行之”  赴美上市势在必得

  可能很多人低估了贝壳对中国整个居住产业链的深远影响。招股书显示:2019年,贝壳找房交易总额21万亿,房屋交易220万套。

  贝壳找房打包了贝壳找房平台本身、链家、德佑、贝壳金服、装修等资产进来,可以说是创始人左晖举18年创业之力的几乎所有核心资产。

  在国内,和老百姓衣食住行精密相关的市场都有巨大的线上平台,比如阿里淘宝、美团外卖、滴滴打车等。在绝大多数行业里,互联网公司通常先建立线上平台,再控制线下交易。

  唯独“住”相反。此前,一些互联网公司试图在房地产市场建立一个类似的平台。搜房网只比阿里晚一年成立,现市值1.2 亿美元。爱屋吉屋曾在18 个月内融资3.5 亿美元,现已倒闭。字节跳动创始人和美团联合创始人王慧文也都创办过二手房平台。甚至京东、天猫也都上线过地产交易服务,虽然不太成功。

  在“住”这个市场,很多人没有想到要“反其道而行之”,而这一点,左晖想到了。

  2001年9月,左晖创立了房产线下交易企业“链家”。截至2018年底,链家在全国拥有8000多家直营门店,掌握了覆盖全国的线下房源信息。

  在链家网的基础之上,左晖尝试建立一个线上房产交易的平台,也就是现在的贝壳找房。它通过建立内部软件系统、促进跨门店合作提高效率,之后上线楼盘数据库,靠人力完善全国楼盘信息,确保房源信息真实。全部走完,贝壳找房有了成功的基础。

  经纪人的合作网络是这个行业的本质,其带来的网络效应是贝壳平台的核心驱动力之一。到2020 年6 月,贝壳上的大小品牌超过265 家,对接的经纪人超过45万人,把房地产交易环节分拆成10个不同角色,协作之后,每次卖房分到的钱会更少,但加入的经纪人可以能接触到更大规模的房源,更有希望留住客户、卖掉更多房,最终每个参与者的收入会更多。

  但是,也正是由于这一创新模式,让贝壳找房饱受诟病,相当于说,国内房产中介想要使用贝壳平台,就需要把自己掌握的房源信息和盘托出,“贡献”给贝壳找房。这样做的直接后果是:用户失去了议价权,中介企业贡献了核心资源,而贝壳以及背后的链家掌握了整个交易环节的所有主动权。

  对于此时赴美上市,左晖的表态是:这是按照计划向前推进,公司的基本价值是企业IPO成功的关键因素。抛开这些官方话术,贝壳赴美上市主要还因为:贝壳的这套模式,像极了美国的MLS,即以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。因此,国外投资者能够轻松听懂贝壳的模式,贝壳在美国更容易融到资。

  对赌协议也是贝壳赴美上市的一个重要原因。早在2016年4月,链家B轮融资时,市场就传闻左晖曾与投资人签订对赌协议,链家需要在5年内完成IPO,否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年(单利)进行回购。如今,对赌期限将至,贝壳上市已是势在必得的事了。

  02

  贝壳制定规则 压力最终传递给普通消费者

  然而,贝壳至今仍未盈利。

  按照招股书的数据,2018年至2020年一季度,贝壳找房净亏损为4.27亿元、21.8亿元和12.31亿元。研发费用和人员费用是贝壳两项重要的支出。

  招股书显示,截⾄2020年6⽉30⽇,贝壳找房目前拥有3080名专业研发⼈员。研发支出方面,2020年一季度贝壳找房的研发费用达4.5亿元,这个数字已经超过2019年全年的3.12亿元。

  2019年,贝壳找房向左晖、彭永东、单义刚、徐涛、徐万刚、王拥群、孔令欣7位高管一共支付了总计3600万元(500万美元)现金。

  那么,贝壳是如何降低营收和支出的落差呢?答案就在贝壳找房的平台规则上。

  不同于58同城、安居客收取端口费,贝壳是对每次交易佣金进行抽成。那么关键问题来了,这个抽成规则如何制定?抽成比例是多少?

  日前,有媒体报道称:贝壳找房要求武汉加盟门店签订协议,针对新房成交房源统一向贝壳支付分销服务费的30%作为信息技术服务费,并称保有拿走50%分销服务费的权利。

  此外,贝壳找房还要求加盟商承担6个点开票税点,再加上企业增值税、企业所得税,经纪人车接车送客户产生的交通费用,都要算在加盟商和经纪人的头上。

  那么,加盟商和经纪人会如何转移这一部分压力呢?显而易见,当然是向整个交易链的末端,也就是普通购房者和租房者传递。这也就不难解释为何这么多年来,房产交易中介费为何会节节攀升。

  2019年11月21日,左晖在微信朋友圈里表示:“未来对于贝壳的挑战在于,如何创造更大的价值和更大的蛋糕,能够帮助行业里更多人可以快速成长起来。”只是,这个行业的人分到蛋糕了,快速成长了,可最终买单的还是房产交易链末端的普通用户。

  诚然,左晖独创的贝壳的模式,改变了一个行业。它将不标准的动作分解;将不协同的环节协同;将不信任的环节建立信任。贝壳找房的网络效应,将不亚于美团、滴滴。

  但是,一旦贝壳找房的网络效应铺开,房地产中介和交易形成一定程度的事实垄断,那给最终消费者带来的就不是好处了。有了更多的真房源,少了好多的黑中介,但却要付出高昂的不断上涨的中介费用,这就是普通用户该付的代价吗?

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

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