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集齐这三个政策的城市,楼市基本上只涨不跌 | 房产周周评

2020-06-14 08:00:00    创事记 微博 作者:   

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》,在890新商学App上线了。每个工作日,他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容,以文字的形式分享给大家。

南宁发文规范房屋租赁

南宁市于近日印发《南宁市人民政府关于规范房屋租赁行为有关事项的通知》,通知规定,出租用于居住的房屋,承租人人均使用面积不得低于5㎡(不含过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室)。(财经网)

|DK点评|5㎡这个数字,来自2012年8月1日起实施的《住宅设计规范》新版本,其中明确规定,单人卧室使用面积不应小于5㎡。国家规范不仅规定了卧室的最小面积,也规定了住宅的最小户型面积不应小于22㎡。

当然,在现实的商品房世界中,22㎡的房子非常少见,很多开发商是不做的,因为做出来也没人买——我说的是住宅性质用地的楼盘。 

这是个奇妙心理:大家都在嫌房价贵,但是户型如果实在太小,又没人要。 

回到国家规范。北京和上海这样的一线城市,在这方面的规范比国家规范更严格。北京和上海规定,单人卧室的使用面积不应小于6㎡——国家规范是5㎡,它们多了1㎡。北京和上海的规范还说,最小的住宅户型使用面积不应小于24㎡,国家规范是22㎡,北京和上海的规范又多了2㎡。 

在最小面积的问题上,无论是住宅最小户型面积,还是卧室最小面积,城市越发达,最小面积标准应该越低而不是越高。既然住房很紧张,就应该把房子的户型做得更小,才能让更多人有可能买得起。 

然而北京和上海,它们在方方面面都要高于国家标准,包括在住房问题上,它们是以高于国家标准为荣的。恐怕这不是最恰当的做法。

2016年,有个“6㎡‘鸽子房’事件”。当时,深圳有一个楼盘出现了6㎡的房子,很多媒体都发了谴责性的报道,他们认为,6㎡的“鸽子房”是在泯灭人性。

舆论压力很大,深圳官方只能出来处理。但是他们不是出来处理舆论的焦虑,而是用了另外一个处罚理由:6㎡的房子,占用了公摊面积,涉嫌违法改建销售,房子得恢复原状。于是,这件事情就撤回去了。 

所以我们可以看到,其实整个舆论场对于太小的房子是存在焦虑的——他们喜欢用道德进行评价。可是对没有房子的人来讲,能在这座城市拥有一套房子,不管大还是小,“拥有”更重要。 

你说6㎡有没有人性?它当然不符合国家规范标准,但“有没有人性”是道德审判,不是一个符合市场经济逻辑的表达。在住房问题上,尽量少一些道德审判。

南京土拍实行“双限”

6月5日,南京挂牌的8幅地块,采取了“限房价、竞地价”的出让方式,8幅地块所建普通商品住宅(毛坯)销售均价限制在20000元/-42000元/。(澎湃新闻)

|DK点评|南京的这些地拍出来之后,未来的房价会很清楚。我们把它叫做“新新房的价格”,也就是对新挂牌土地,政府给出的新房售价。

现在,整个南京的新新房毛坯均价标得事无巨细,城南的两桥卖32000元/㎡,江宁软件园卖20600元/㎡等等。这是南京第一次实行“双限”政策,接下来每一块地应该也会“双限”,每一个地方价格多少,政府说了算,事先告诉你——会把这张地图标得非常满。

现在南京已经集齐了三个政策。新房限价,是从2016年10月开始,住建部要求几乎所有城市都要做的,南京当然也不例外;公证摇号,这是南京首创的;最后就是新新房限价,也就是我们讲的新挂牌土地给出的新房售价。

这三个政策的出台都是为了让楼市更健康,是为了抑制投机客,但是它们都拥有巨大的副作用。新房限价,在南京这种发展势头非常迅猛的头部城市,从限价起就产生了一个副作用——制造了一二手房的价差,一手房的价格卖得远远低于二手房。

这么多人抢房,容易滋生各种腐败、茶水费等等,就干脆公证摇号。公证摇号更公平,但是它的巨大副作用是助推了楼市的抢房氛围,形成了一种浓烈的“我该买房”的市场心理预期暗示。 

现在,对接下来挂的每一块地都要给出新房售价,副作用就是导致红盘将源源不断。我们讲的红盘,是指拥有一二手房价差的楼盘,很多人会抢的楼盘。

只要有城市集齐了这三个政策,楼市基本上就会长久地保持只涨不跌。所以,我们把这三个政策叫做“只涨不跌三件套”。谁集齐了这三件套?南京、杭州,如果接下来苏州的每一块地也是新新房限价,苏州也算。

导致“只涨不跌”的复杂逻辑,我们在过去的节目里面已经解释过了,价格传导机制像齿轮一样紧紧咬合,相互传动,将会导致红盘源源不断,这里就不展开了。这些政策全部废掉,楼市才会又回到有涨有跌的情况。

有涨有跌才是健康的楼市。行政之手制造的只涨不跌,只会扭曲楼市。不对,不是扭曲楼市,是彻底扭曲楼市。

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

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