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5万人竞争2000套房子,最后的房价会是多少? | 总编推荐

2020-05-30 08:00:00    创事记 微博 作者:   

前天,中国社科院发布了2020年4月的纬房综合指数。数据显示,今年4月,一、二线城市的二手房成交量与价格都快速回升,租金却下降较快。社科院的专家表示,按照一般的逻辑分析,租金下跌房价上涨,表明房地产市场的泡沫在增加。

我经常在栏目里讲一些买房知识,之前曾说过在一、二线城市,刚需买房不需要选择时机。于是就有朋友拿着这个新闻来问我:现在买房是不是风险比较大?

今天,我就来和大家聊聊房价、房租和收入的关系,分析一下买房的风险问题。

01

房价和房租之间,肯定是正相关的,房价越高,房租就越高,因为二者都跟居民的收入水平紧密相关。但也不是房价涨10%,房租就会跟着涨10%。因为这二者的构成逻辑有很大差异。

我们先来说说房价。房价的高低,取决于最有钱的群体有多少收入,买房意愿有多强。

举个例子:假设现在杭州阿里巴巴总部附近新造了2000套房子,有5万人想买,那么这2000套房子的房价会是多少呢?

这取决于这5万人按照购买力的强弱排名,第2000名买家能承担的起多高的房价。

如果前2000名买家,都愿意承担40000元/平方米,那这里的房价就会涨到40000元/平方米,如果他们愿意承担100000元/平方米,这里就会涨到100000元/平方米。

当然,在一个需求远大于供给的市场里,价格很容易被炒到很高,然后在高到脱离实际后迎来暴跌,最后再慢慢回归价值本身。所以,我们的政策是“房住不炒”,在一、二线城市,政府通过限制新房价格和购房资格来引导市场,防止房价恶性膨胀。

在严格的调控下,房价依然上涨,有很多原因,但最重要的一条是货币政策。

疫情对全球经济都产生了巨大冲击,各国陆续推出了宽松的货币政策来刺激经济。市场上的钱变多了,资产却没有增加多少,于是,大家纷纷通过购买有价值的资产来抵御通货膨胀的预期,资产价格当然会上涨。

在中国老百姓的认知中,最有价值的资产是什么?当然是房子。

02

那为什么市场上的钱变多了,房租却下降了呢?

那是因为房租的高低,基本取决于无房者的平均收入水平。

举个例子,一个月收入6000元的人,不可能负担的起6000元的房租——你总得吃饭、出行、买东西吧?

对他来说,1500-2500元是一个相对合理的房租价位区间,也就是说约为月收入的30%——这样不会影响生活质量。

一旦房东涨租超过这个价格,他就可能会选择换到更远一点的地方去住,用增加通勤时间的方式来节约租房成本。所以,无房者的收入水平是房租的基准线,市场上租房的总人数则是波动的原因。比如,每年的毕业季和春节后,大量的毕业生和外地务工者需要租房,带动房租上涨。

此次疫情,给许多行业都造成了巨大损失,收入下降最大的群体之一就是需要租房的无房者。而在餐饮、娱乐等行业,很多服务人员无班可上,于是纷纷选择先回乡,等疫情结束了再回来重新租房找工作。

基准线下降,需求量又暴跌,双重影响下,房租也跟着下跌。

03

让我们回到最初的话题,现在买房的风险大吗?

风险当然是有的,疫情的冲击,带来了很多不确定性,但还没到失控的地步。但风险大不大,则是一个相对问题,它取决于你的承受能力如何。

如果你对房价周期、房屋价值都能有准确的判断,同时又对自己的购房能力了如指掌,那么即使是买一套较贵的房子,风险也是可控的;反之,如果你对市场和自己都缺乏了解,那么即便是不买房,财富受损的风险也可能很大。

在我们的传统观念里,有很多错误,比如,房价和平均工资挂钩;在当下的房地产市场里,也有很多杂音,比如,房租下降了又或是哪里的楼盘开盘遇冷。

只有当我们剔除错误观念,从杂音中捕捉到有用的信息,才可以将买房的风险降到最低,最终获得财富的跃迁,但不是所有人都能做到这一点。

因此,我们近期推出了一个买房3天训练营,旨在补足大家在买房知识上的缺失。

这一期训练营的主讲人是我,我刚毕业时,我就通过买房实现了财富增长,这几年又在和众多经济大咖、房产专家的交流中获益良多,在我们的王牌课程《我的房产计划》里,我也是主讲人之一。

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

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