因为这两点，“拆迁”造富神话或成为历史 | 地新引力

 文 / 提莫

改革开放40余年，中国城镇化率从17.92%飙升至如今超过60%，在这一过程中，诞生了不少一夜暴富的“拆迁户”。

只是，随着城市规划从“扩大增量”转向“优化存量”，城市从大拆大建转向局部“旧改”，拆迁暴富故事或将成为历史。

城市建设从疯狂的黄金时代进入稳健的白银时代，简单的拆除和重建已经难以满足新的发展需求，更加科学、系统的“城市更新”序幕已经拉开。

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旧改和农田，终结拆迁造富神话

2007年5月，位于广州CBD的猎德村宣布启动城中村改造，全村新建37栋建筑，楼层在20至40层之间。

最多的可分到10多套房，最少的也有5套，每户一年可收租金几十万……一夜之间，猎德村诞生了不少亿万富翁，成为有名的“土豪村”。

改造后的猎德村

但是，随着一二线城市棚改区改造逐渐完成，各地政策从棚改倾向于旧改，如猎德村这样大拆大建的案例，将会大大减少。

众所周知，棚改是通过拆除新建（改建、扩建、翻建）对棚户区实施改造，而旧改则是对原有老房子进行“升级改造”，也就是帮忙修缮设施、重接水电、改善绿化等，并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题。

今年4月国务院常务会议强调，继续推进各地改造城镇老旧小区3.9万个，数量比2019年上涨了一倍多。

以往向拆迁户赔偿巨额资金或数套新房的政策，将逐步退出一二线城市发展舞台，取而代之的是以旧改为主的城市更新计划。

一直以来，城市发展扩容无非通过两种途径：

一是在原有土地上，拆除老旧建筑，建设利用率高的新建筑；

二是向城市周边扩容，划县为区，将周边郊区纳入城市范围，只是这一途径一直被严格管控。

今年3月12日，一则不起眼的新闻，却可能影响每一个人关心的城市地价、房价。

当天国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》指出，在严格保护耕地、节约集约用地前提下，改革土地管理制度，省级人民政府将拥有更大用地自主权。

国务院关于授权和委托用地审批权的决定

各省可试点将永久基本农田转为建设用地，这或许意味着农村、郊区土地征用将更放松，拆迁不会再成为城市扩容的第一或唯一选择。

可以预见，如果推进顺利，新晋的“拆二代”会大大减少。

02

城市更新，城市建设者的危与机

城市发展进入新阶段，建设者自然也得与时俱进。

过去40多年，只争朝夕的城市建设者在各地开疆拓土，常以速度为王，占了再说。

买地、盖楼、卖楼……流水线作业驾轻就熟，地不怕贵，楼不怕卖。只要房子无质量问题，就可算是一个成功的房地产项目了。

如今时移世易，地产项目已经没那么简单。

“唯快不破”渐渐转向“刹车换挡”，慢思考深思考，城市更新的这碗饭，开发者不是随随便便就能端得起来。

对于想要进行城市更新的各地执政者来说，建房卖房不过是“前菜”，城市的生态、人文、产业、功能如何进行有机的结合，让自己的城市成为一个有特色、有文化的所在，才是城市更新的核心。

如果说以往的地产项目是一场200米短跑，那现在城市更新中的地产项目，就更像是一场长时间、比耐力的马拉松了。

一个优秀的城市更新项目，要满足的要求不少，譬如：

第一，优化区域产业。

2001年北京成功获得奥运会申办资格后，全国人民对“环保”“空气质量”的关注度迅速上升。那几年，位于北京西角的首钢炼钢厂成为众矢之的，一些媒体甚至发出“要首都还是要首钢”的质疑。

为了实现“绿色北京”的城市更新，2005年2月，国家发改委批复首钢搬迁到唐山曹妃甸。这个耗资677亿元、分流6.47万人的搬迁工程历时数年，令北京的区域产业结构进一步优化。

首钢京唐公司园区 图片来源：新华网

第二，平衡教育资源。

城市教育资源不平衡一直是“老大难”问题。孩子上不到好学校，城市又怎么让家长的生活更美好呢？

2018年，深圳龙岗区的城市更新项目就提供了上万个学位，政府与地产等企业合作，投资建设了109个城市更新项目周边公共设施，包括15所学校、4个公园、90条道路，投资估算近24.8亿元。

比起高楼大厦和开发商区，学校可能是未来城市更新的重点关注项目。

第三，提高土地使用率。

近年来，大片的厂房开始退出城市中心地带，工业“腾笼换鸟”等举措，都与城市更新的大势密不可分。

城市用地寸土寸金，提高存量土地使用率，既是每一座城市经济发展的需要，也有助于土地资源有效利用和合理分配。

第四，美化城市面貌。

市容、市容、市容……城市更新既是对内在美的升级改造，更直观的是对城市外在美的美化与雕琢。谁不愿意小区的绿化更多，小溪的流水更清，街边的设施更完善呢？

03

每一座城的“野望”：更美更好更酷

话说回来，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京……哪一座城不想变得更美、更好、更酷、更独特呢？

通过可持续的有机更新，将历史文化街区打造成为集文化消费、休闲消费、体验消费于一体的风情街区，让许多老旧街区华丽转身，俨然成为了新的“城市名片”，如“北京798” “成都远洋太古里”等。

在这场城市更新的大浪潮中，以万科为代表的行业者，将自身定位为城乡建设与生活服务商，继续踏浪而行，引领发展。

万科在上海新静安提出了“中兴城计划”，有望成为一个集大成之作。

在这个项目区域内，曾存在过我国历史最悠久的出版业机构商务印书馆，它曾与北京大学同时被誉为“中国近代文化的双子星”。

1932年，商务印书馆被日军炸毁，如今万科修复了商务印书馆第五印刷所旧址，还以本来面貌，将文化传承进行到底。

商务印书馆旧址示意图及复原实景

在板块的城市配套上万科更是倾其所能进行规划升级。中兴城的五年计划之中有着雅宾利四期的商办综合，将为中兴城板块注入全新的商业活力。而教育资源方面则会以静安区第一梯队学校为标准，引进优质的教育资源，为该板块内的教育在本质上做到提升。

此外，板块内的中兴路一号特地聘请了英国皇家御用设计师——理查德·罗杰斯亲自操刀设计。项目内的建筑采用的是双十字形结构，设计灵感正来源于上海城市精神的海派寻根与文化超拔，也正象征着“海派文化”。

为了确保每栋建筑单体都能拥有最佳的阳光与最佳的生活社区区域尺度，罗杰斯将项目的内楼栋排布成了高低错落的布局。产品设计方面更是有着270°落地玻璃，让住户能将大湾区的景象尽收眼底。

据悉，全部建成之后的中兴城，除了豪宅之外，还会拥有公园空间（中兴绿地改造）、超大型的城市商办综合体（雅宾利四期：规划中）、幼儿园（规划中）、小学（规划中）、社区艺术空间，成为一个复合的都市枢纽。

城市的活力归根结底是人文的活力。

人们可以在城市中创造财富，但不能指望拆迁不劳而获；城镇化进程需要快速，但不能牺牲品质与公平；城市更新需要记住历史，同时也要面向未来……

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