放松落户门槛的第一目的不是放松楼市 | 房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。

万科中西部区首换防

4月7日，万科揭晓首席运营官继任者，为万科原中西部区域首席执行官王海武。王海武的人事调动导致了一系列的连锁反应。万科中西部区域首席执行官一职将由2019年分公司业绩第一的原杭州公司总经理李嵬接任，而杭州公司总经理的接任者则是吴镝。（界面新闻）

｜DK点评｜万科的旧版logo就像一张麻将桌，万科经常搓麻将，前几天更是搓了一场人事换防的麻将，换了一圈人。

看完这一圈麻将，我们会发现，其实这背后有一个很奇特的现象，我们叫它“杭州效应”。凡是杭州的房地产公司，无论是杭州公司还是浙江公司，大牌房企的职业经理人好像都拥有不错的职场作为。

杭州公司的总经理李嵬现在升任成了中西部的区首，李嵬的前任刘先生，现在也是万科北京区域的区首，是万科集团的管理层。融信的杭州公司总经理，现在做了融信中国的集团总裁。

这样的升迁案例，可以举出很多，还有一些人职位在上升，只是没有离开杭州。比如融创原来的杭州公司总经理王鹏先生，现在变成了东南区域总裁，同时也是融创中国的执行总裁，原地升任执行总裁。龙湖浙江公司的总经理，同时也是龙湖集团的副总裁；旭辉浙江公司的总经理，同时也是旭辉集团的副总裁。

过去有个人叫欧阳修，从来没有来过杭州，但是他写的一篇关于杭州的文章很有名。

大概意思是，到杭州去的主政者，都是很厉害的人。而我们今天聊的是，从杭州出去的地产职业经理人都升职了。

这不是一个简单的历史传承，它的重点是，杭州现在已经成为中国房地产开发的前沿阵地。杭州这个城市有很多的骄傲点，这肯定是它最不喜欢的一个称号——房地产是贬义词嘛。

但是无论如何，我们身在房地产行业里，得正视房地产的正向价值。过去的中国房地产行业，深圳、广州才是前沿阵地，这两年，深圳和广州虽然还有创新性、引领性和启发性，但已经不处在最前沿了。北京的开发商，开发的一些楼盘有很先进的理念，但是这些年来，北京的开发理念也逐渐地落伍了。从整体的开发运营上来看，杭州已经成了中国房产开发的前沿阵地。

国务院：推进土地要素市场化配置

4月9日，新华社消息，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。在土地要素市场化配置方面，提出了四个意见。（观点地产网）

｜DK点评｜国务院发布的新文件《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，是关于“要素市场化配置”的。文件列出了目前中国关注的要素：土地要素、劳动力要素、资本要素、技术要素和数据要素。我们要关注的不是数据要素，而是土地要素。

其实，4月9日中央一共出了两份跟城镇化和房地产有关系的文件，一份是国务院提出的，另外一份是国家发改委提出的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，把这两份文件放在一起，它的交集就是“城镇化”。

国务院文件关心的是整个中国经济的方方面面，国家发改委文件的聚焦点在于城镇化本身。我们来看看这两份文件有哪些交集——跟土地要素有关的这两句话，在两份文件里面是一模一样的表述。

第一句话的意思是，过去使用权都是由国务院掌控，现在国务院要把这个权力让渡给省一级的政府；第二句话可以简单翻译成——可以给中心城市更多的建设用地指标。

现在中心城市建设用地的指标非常紧张，如果这两项改革能够顺利推进，我们的城镇化能够获得更高效的发展。

我们再来看“降低落户门槛”。国家发改委的文件提到，除个别超大城市以外，要全面取消落户限制；国务院的文件也提到了这一点。

但是有两点，国家发改委的文件里面没有提到。一个是同城化互认，比如我在南京交了两三年社保，但是想跑到上海落户，按照此前标准，在上海的社保年限要从0算起，但是如果彻底实现了同城化互认，在南京交的社保上海也认。

我举的这个例子不太恰当，因为上海是不太可能的，但是杭州与南京、杭州与宁波、宁波与南京、苏州与无锡……这些城市互认是非常有可能的。

为什么都是长三角，不提粤港澳大湾区？中国的香港、澳门和广州、深圳的户籍要一体化，不能强求。同城化互认，是一个非常重大的改革，当然目前还处于“探索推动”阶段。

另一点国家发改委没有提到的，是“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度”。“除个别超大城市以外”，其实就是指北京和上海，这两座城市的大学资源比较多，考名牌大学比较容易。

以后你只要在这个地方经常居住、交社保，不一定要买房，也有很大的可能性落户。往这个方向发展，中国过去那种很严苛的户籍制度就有可能慢慢打开。这两点放在一起，就是我们过去经常讲的“破壁”。

我们现在处在破壁时代，所谓破壁，就是破除行政区划之间的壁垒，就是户籍制度所形成的那种壁垒。

如果我们从狭隘的房地产视角去看，我们会持续地看到，各个城市持续不断地出台放松落户门槛等政策新闻，一旦一个城市降低了落户门槛，新闻媒体就会说“又在放松楼市了”。最终它可能会对楼市有好的作用，但是放松落户门槛的第一目的不是放松楼市，而是大举推进城镇化。

我们看楼市，最重要的就是看中国的城镇化进程是在快速推进，还是按下了暂停键——当然不可能按下暂停键，所有政策的第一目的都是为了“城镇化”，然后可能间接有利于楼市。

这是国务院新文件里提到的两点关于劳动力要素的重大改革措施，我们乐见这样的改革措施慢慢地变成日常生活中的现实。

如果要对国务院这份文件作一个总结，就是“向改革要红利”。中国的城镇化没有问题，中国的经济没有问题，中国的房地产市场更加没有问题。

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