答应我：决定在老家买房之前，看看这篇文章

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

今天，很多在大城市打拼的人都已经回到故乡了。欢迎广大归乡游子的，除了家人准备的丰盛菜饭外，还有老家大小房地产开发商的广告。

有些打得是感情牌：“让幸福不再漂泊”“让爱回到故乡”；有些则单刀直入：“买2房送1房”“购房返现金”……让人看了就忍不住要去售楼处逛一圈。

开发商春节期间都不辞劳苦地开展营销攻势，是有数据支持的。据58安居客房产研究院发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示：有68.6%的受访者倾向于选择回乡置业（包含家乡城市及家乡所在的省会城市），比去年提升15.9个百分点。可见，“回老家买套房”已经成为很多“漂泊一族”的共同想法。

但多数人的想法未必就是正确的想法，到底该不该买，还得进一步分析，如果盲目下手，你可能会犯下人生中最大的错误。在我们的王牌课程《我的房产计划》里，就有关于这一问题的解答。接下来，小巴就把它分享给大家。

构建自己的房产计划

如何判断老家的房产是否值得投资？

我们首先需要知道房价上涨的根本原因。

第一，是人口和产业的导入。比如，杭州、南京、武汉、西安等城市产业布局迅速，又在近两年先后开启了“抢人大战”，人口在短时间内有了较大的净增长，自然会导致房产供不应求，房价上涨。

第二，是货币供应量的增加。大家手里的钱都变多了，房产的价格自然也会被抬升。

简单归纳，就是市场上的人变多了，钱变多了，进而导致房价上涨。

但是，变多的人和钱并不是平均分布到各个城市的，而是有着非常明显的方向性，也就是往大城市跑，具体一点，就是四个一线城市：北京、上海、广州、深圳；以及一批重点二线城市：杭州、南京、成都、重庆、武汉、郑州、西安等。

为什么会向大城市集中呢？

因为大城市有更强的规模经济，且以服务业为主，比如北京的服务业在GDP中的占比就已经超过了80%。

相对于农业社会和工业社会，服务业社会需要高度复杂的产业分工与合作。最直观的表现，就是大城市的工作种类要比小城市多很多，在《2019-2020返乡置业调查报告》中也可以看到相关的数据：关于留在工作城市的原因，有56.1%的人选择了“更适合职业发展”。

服务业想要更高效，就需要更多的人口和更集中的产业。因此，城市化成了必然结果。人、钱、物向大城市集中，创造出更多的财富，反过来又吸引更多的人、钱、物进入这些大城市，形成了良性循环。

新增的人口大部分会被这些大城市吸引过去，甚至小城市的存量人口也在大量地向大城市转移，形成强者愈强、弱者愈弱的马太效应。例如，武汉正在吸引整个湖北省的人口，杭州正在吸引整个浙江省的人口，南京正在吸引大半个安徽省的人口。

这就是中国当下正在经历的城市化进程，波澜壮阔，后劲十足。人口和产业大量导入，房产的新增供应跟不上需求的增速，房价自然水涨船高。

在老家买房的两大弊端

现在，我们再回过头来看年轻人想回老家买房的想法，表面上，合情合理。

一方面，大城市的房价太高，难以承受；教育资源还很紧张。买房已经很难，买学区房则是难上加难。

另一方面，老家或老家的省会看起来也没那么差：房价相对亲和；教育资源也还可以；离家又近，方便照顾家人；地方政府还有政策扶持。

如果你的老家在二线或是重点省会城市，这么思考倒问题不大，但如果你的老家是三四五线小县城，那就得细细思量在老家买房的弊端了。

第一，升值潜力有限。

前面分析过了，房价上涨的根本原因是人变多了，钱变多了。目前，许多二线城市的人口虹吸还在继续，三四线县城的人口持续外流。人变少了，需求量难以保证，房价又会有多少升值潜力呢？

数据也证实了这一点：国家统计局数据显示，2015-2019年，二手房房价涨幅排在前列的是杭州、南京、广州、深圳等一二线城市，涨幅约为44%-60%，而涨幅榜末尾的则是锦州、湛江、桂林等三四线城市，涨幅都在13%以下。

第二，脱手周期太长。

因为老家的原住民基本都有房了，要买也不过是改善需求，卖一套买一套的置换，并没有增加需求量。这会导致老家难以形成比较活跃的二手房市场。

很多人想着大城市的房价太高买不起，就先在老家买个便宜的，先上车再说，大不了到时候再把老家的房子卖掉。最后才发现老家的房子不是今天想卖，明天就能卖出的，一年里购房需求最旺盛的时间段大概就是现在——“一年等一回”。

所以，从流通角度看，“只有大城市，才有房地产”。县城的房子，多半就是用来自住的，投资属性实在太弱。除非你已经下定决心要“逃离北上广”，安心回老家发展，不然就千万不要把自己多年的积蓄浪费在老家的房产上。

摆脱感情束缚，做理性的购房者

很多人也能隐约感觉到老家买房投资的弊端，但仍会心里痒痒的，情感是很重要的原因。

一二线的房子是理性的选择，但老家的房子却可以作为情感的寄托。就像大潮中的人将要溺水，总想捞点什么，安慰自己好歹也是有套房的人。

在购房这个问题上，很难说有绝对正确的答案。但总有一个答案是不会让自己后悔的，因此，我们要掌握足够的知识，了解不同的选择分别意味着什么。

《我的房产计划》这一系列课程就是为此设计的，它涵盖了房产经济学、楼市政策解读、资产配置、买房实操等多个版块的知识，每个版块都是由该领域的专家来授课。

此外，我们还开设了六场线下大课，讲透了北京、上海、深圳、南京、杭州、成都这六大城市圈的房产投资机会。

开设这套课的目的，并不是鼓励大家进行短线炒作，赶紧买房，而是希望大家能够构建起自己的购房知识框架，从而买到适合自己的房子。买到就是赚到的时代已经过去，如今，买对才是最重要的。

（声明：本文仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）