存量房时代来临，该买新房还是二手房？ | 同读一本书

临近年关，回老家买房成了很多在大城市里打拼的年轻人的一个盼头。

前几天，58同城、安居客联合发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，2020年有68.6%的人打算回老家买房子（包括家乡城市及家乡省会城市），这个数据比2019年高了近16%。其中，新一线城市重庆、成都、西安、武汉、苏州、杭州、南京是返乡置业的热门选择。

报告中还有一个比较有意思的数据，想在工作城市买房子的人从2019年的38%下跌到了今年的29.8%，不想买房的人则从9.3%减少到了1.6%。

可以看出，今年大家对于返乡置业的期待有所提高，一部分本来不想买房、本来想在工作城市买房的人将目光投向了价格相对友好的家乡城市。那么，如何挑出一套合适的房子，把辛苦赚的血汗钱都花在刀刃上呢？

今天，小巴给大家推荐的书叫做《冯仑：买房这些事儿》。作者冯仑是万通集团的创始人，也是一位有意思的“斜杠青年”，拥有法学博士学位的他，用做学问的方式研究商业和地产，被称作“地产思想家”“学者型开发商”。

在这本书中，他不仅一针见血地指出了选房买房的秘诀，也思考了“到底要不要买房”这个发人深省的问题。下面，我们就来看看这位房产大咖的观点。

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房价涨不涨，就看这5点

如何判断房子是涨还是跌？冯仑总结出了5个指标。

▶指标1：当地的人均GDP水平

根据宏观经济的研究，当人均GDP达到8000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场趋向饱和。而目前，我国的人均GDP超过1万美元，从整体来看，住宅市场供应量已经饱和。

▶指标2：新房、二手房的成交量

如果一个城市卖出的二手房数量超过新房，那么就说明这个城市的楼市饱和，进入存量房时代，房价上涨动力减弱。

北京就是一个很好的例子。据我爱我家、中原房地产发布的数据显示，2019年北京成交的新房数量为6.96万套，二手房成交量则超过前者2倍，为14.5万套。从房价来看，2019年与2018年几乎持平，甚至还下降了0.56%。

▶指标3：人口增长量

房子是给人住的，一个城市的人口流入多，对房子的需求量就大，同时还会带动周边的消费、娱乐、就业等等。为什么一些收缩型城市的房子价格只有几万却卖不出去？原因在于人口流出率太高，经济在走下坡，房子没人接盘。

▶指标4：人口增长中积极人口增长的部分

这些年，越来越多的城市开启了“抢人”模式，值得注意的是，各个城市的落户优惠中都会提到的一点：高学历、高技术、创业型人才可以优先落户，并给予福利和补贴。

为什么要“抢人”却又“挑人”呢？因为这些人可以创造更多的社会价值和就业机会，给城市带来更多的经济效益与社会效益，反过来助推城市吸引更多的人。

▶指标5：城市的经济增长

这一点，毋庸置疑。一个城市的经济发展模式好，经济增速快，房价自然也会水涨船高。可以看到，目前以高新技术、互联网、生物医药、金融为产业重心的城市房价都在上涨。

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新房vs二手房，怎么买不吃亏

十年前，如果问你买新房还是二手房，也许你会毫不犹豫地选择“买新不买旧”。不过如今，楼市发生了巨大转变，一方面是存量房时代的到来，新房供给少还要排队摇号，另一方面二手房齐全的配置也让刚需家庭动心。

新房or二手房，到底该怎么选择？冯仑从购买成本的角度，总结出了6条选房指南。

▶指南1：税费

不论买哪种房，你都需要交税，在同等房款下，二手房的税要超过新房。新房要交契税、公共维修基金和物业费，二手房则要交契税、个人所得税、增值税、物业费，以及一笔额外的中介费，价格一般为总房款的1%～3%。

▶指南2：首付

新房的首付是比较好计算的。比如在上海，购买首套房的首付是不低于35%，二套房的首付是不低于50%，首付可以直接算出来。但是二手房的首付就不一样了，在二手房的交易过程中，如果实际成交价低于专业机构的评估价，那么贷款部分只能按评估价计算，剩余差价也需要在首付中补足。

▶指南3：产权年限

新房的产权年限，住宅为70年，公寓为40年，而二手房则会短一些。这个年限不仅会影响居住时长，还会影响贷款年限，如果一套二手房只剩15年产权，那你最多只能贷15年，月供就会变高。

▶指南4：配套设施

新房是“买未来”，二手房是“买现在”。新房就是一张白纸，不仅内部装修是空白的（除了精装房），小区的外部建设也比不上成熟的二手房，不确定因素大。如果你是刚需，马上就要结婚，或者孩子马上就要念书，那么二手房就是一个不错的选择。

▶指南5：还贷时间

新房还贷从楼盘封顶后开始，有几个月的缓冲期，二手房则从过户的次月开始还贷。

▶指南6：议价空间

新房的定价是政府批准的，不会涨价，也不会轻易降价。二手房市场则是一个自由市场，如果你碰上个急于套现的房主，很有可能谈下一个合适的价格。不过也要注意，二手房的交易流程比较繁琐，存在房东违约、假房源等风险。

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我们真的要买房吗

在这本《冯仑：买房这些事儿》里，冯仑这位“地产思想家”也提出了一个哲学派的思考，就是我们真的要买房吗？

冯仑在开篇第一章就一针见血地指出——

一提到房地产，很多人就觉得不幸福。没房的人不幸福，因为收入追不上房价。有房的人也不幸福，眼看着房子升值，但好像和自己没什么关系……因为他的家庭名下只有这一套住房。

正如冯仑所说的，现在年轻人的幸福程度太低了。这个原因出在哪？其实，对于买不起房的人来说，踏踏实实地租房也是一种选择，现在长租公寓市场发展良好，部分城市开始实行租购同权，如果将眼光投向世界，你甚至可以花二三十万在美国、北欧、西班牙、新西兰买一个小岛当岛主。

当我们在讨论买房的时候，我们在讨论什么？事实上，大部分人买房的初心是为了幸福感、自由度和安全性，但是现在大部分人都因为房子，走得很辛苦。

冯仑在书中写道：“内心自由的人才会与自由相遇。”

很多时候，我们因为房子而束手束脚，忘记生活的本质。冯仑提出的这个哲学性思考“要不要买房”，其实就是想让读者明白：不论你是选择买房、卖房、换房还是当个潇洒租客，不论你是选择留在一线城市，还是返乡置业，都不要忘记初心，不要因为房子而丢掉幸福。

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