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将投资性房地产归纳为炒房,不是故意,就是无知 | 房产周周评

2019-12-15 08:00:00    创事记 微博 作者:   

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》,在890新商学App上线了。每个工作日,他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容,以文字的形式在下方呈现。

12月9日消息,12月6日中共中央政治局召开会议,分析研究2020年经济工作,此次会议未提及房地产相关内容。(第一财经)

|DK点评|过去7年12月份的政治局会议中,前5年都有关于房地产的表述,最近两年,就是2018年—2019年,都是没提房地产的。

往年都是强调长效机制。2015年比较特殊,说要“化解房地产库存”,这是非常明确的刺激政策。中性一点就是“稳妥推进城镇化”,或者“做好房地产调控工作”等等。

往年年末的那场政治局会议,基本上都会提到房地产,所以今年跟去年没有提,那一定是特殊节点的特殊表述——不表述也是一种表述。没有故事也是一种好故事,有的时候沉默是金。

12月12日消息,中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。(新华社)

|DK点评|中央经济工作会议里面,跟房地产相关的最重要的一句话就是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展” 。

总结一下,就是“房住不炒”“长效机制”“平稳健康”“稳地价、稳房价、稳预期”,这些词大家都非常熟悉了。

可能有一些朋友会说,你看前两天的中央政治局会议没提房地产,这次中央经济工作会议不就提了吗 ,那说明还是很重视的。

中央经济工作会议和中央政治局会议是两个平行会议。我们在分析的时候,不是比较这两个会议,而是要分别将它们各自跟去年相比较:比如今年年末的政治局会议没提房地产,去年年末的政治局会议也没有提房地产;今年的中央经济工作会议提了房地产,去年的中央经济工作会议也提到了房地产。

2019年的表述和2018年的表述,看上去几乎是差不多的,主要还是“长效机制”“房住不炒”“因城施策”,所以可以说,今年的中央经济工作会议跟去年的中央经济工作会议,在房地产表述上是一样的。 

另外还有一点,大家一定不能忽略:今年年末的房地产市场是很冷的,去年年末也是很冷的,当然今年年末会比去年年末更冷一些。

12月6日,住房和城乡建设部科技与产业化发展中心在哈尔滨市组织召开了《哈尔滨老旧小区改造综合解决方案》课题研究成果专家论证会。(中国房地产报)

|DK点评|通常来讲,老旧小区改造就是把外墙粉刷一下。更有作为的政府就把里面的结构也改一改,本来卫生间是在走道上的,现在把卫生间重新规划一下,纳入到室内。 

如果仅仅只对老旧小区做一些改造,这个费用就变成了地方政府的财政支出负担;如果要实现资金平衡,需要引进社会资本。不提高容积率,不另外创造出价值,社会资本是不会进来的。

简单讲就是,能把楼建得更高,让它有创造价值的空间、有利润,地产商才愿意来做,不然就是做慈善。企业或许也会愿意,但是做慈善是解决不了长远问题的。让地产商进来提高容积率,盖出更多的可售空间,那就是房地产,政府不太喜欢,会严防死守。

所以老旧小区的改造就陷入了这样一个悖论:光是改造,增加负担;如果进行增量空间的改造,又变成了房地产——很让人为难。

任何事情都没那么简单。当然,我们期待能创造出更好的方式,真的像住建部专家们所说的那样“变独唱为大合唱”。 

12月6日消息,据Wind数据统计,截至2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达13340亿元,投资性房地产均值也不断攀升。

2003年之前,持有投资性房地产的上市公司数量寥寥无几。当年8月,国务院“18号文件”将房地产行业作为国民经济的支柱产业,非房地产的上市公司开始响应号召加入了“炒房军团”,持有投资性房地产的上市公司快速增长。

|DK点评|这是大家对房地产的敌意,这种稿子不仅是现在,过去你肯定也经常能看到。

有些上市公司业绩不好,卖几套房子,然后就产生了利润。这种现象确实存在,但肯定不是主流现象。如果把这样一个非主流的现象,归到“A股1800多家公司持有13000多亿的投资性房地产”身上,就更让人误解了。 

什么叫投资性房产?比如说这家公司是制造业上市公司,它拥有的工厂;或者商业公司有商场,然后它还买了写字楼。房地产本身是百业之母,没有房地产,你在哪一个空间开展生产活动?

所以很简单粗暴地把13000多亿的投资性房地产直接归纳为他们在炒房,这是非常不负责任的报道,这是故意用对房地产的敌意误导人。我也不知道他们是不是故意,如果不是故意,就是无知。 

12月11日,大摩发表报告,受惠政策和信贷两大推动力,预计内房股2020年表现将强于恒生指数。报告同时指出,中国证监会上周批准两家地产商H股发行计划,此外12月政治局会议没有提及房地产行业,中央政府释放的积极信号意味明年房地产政策基调将更温和。(观点地产网)

|DK点评|这份报告讲的是内房企信贷紧缩正在通过多渠道得到缓解。什么叫内房企?就是中国内地在中国香港上市的房企。

我们知道此前,特别是下半年,房地产企业贷款面临的监管非常严格。大摩的报告提到,中证监批准了两家H股的发行计划,并称内房信贷紧缩正在通过多渠道缓解,境内发债和资产支持证券(ABS)的通道现在都已经重新启动。

所以从最敏感的资金面来看,相对一点点的宽松,现在正在打开一扇小小的门,让一部分阳光慢慢地透射进来。这个真实的市场反应是不容争论的。

德科老师从事地产行业20年,他打算用洪荒之力举办一场年终盛典——12月18日,在杭州西湖区文体中心。德科地产频道与杭州万科一起,联合举办《启动:超级底盘》,现场将结合城市、公园、综合体、TOD、社区等等案例,讲解“超级底盘”新概念。

《启动:超级地盘》案例解析会

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

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