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多少个Google才能拯救湾区住房危机?

2019-06-23 18:28:20    创事记 微博 作者: 叁里河   

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  文/叁里河

  作者|星爸爸

  搞不定市政和街道,一百个谷歌也没用

  上个月,湾区房价迎来了七年来的年同比首降,然而降幅尴尬,2019年5月湾区房价中位数与去年同期相比下降了约0.1个百分点,来到83万美元。整体情况可能更好一些,旧金山湾区独立屋价格年同比下降了近一个点。

  虽然触顶之后的房价正在以蜗牛般的速度下滑,但这里仍然是美国房价最难以负担的地区之一,尤其是科技巨头们所在的城镇,Google所在的山景城的房价中位数是160万美元,一居室月租金均价则为2800美元。

  即使是那些年薪十几万美元起步的科技公司员工也在湾区房价面前感到无力。recode援引的一则不完全调查数据显示,超过七成科技巨头的员工表示无法承担湾区住房。睡在汽车里的程序员在这里已经不是新闻。

  大科技公司的工程师和程序员们负担不起房价说明了问题之严峻,但至少他们还够年轻,生活上虽然艰苦经济上却能得到补偿。对于那些成家立业的中年人、服务业从事者和当地居民来说,科技公司带来的士绅化却只能让他们无家可归。

  地区政府和社会组织发布的调查问卷中,几乎每一份都透露了当地居民强烈的迁出欲望。去年湾区人口只增长了约3.8万人,是2011以来最少的一次。在人口结构上,外国移民占迁入大头,其次是自然增长,而本土迁入的居民则为负四万多。

  http://www.bayareaeconomy.org/bay-area-population-growth-is-slowing/   Bay Area Population Growth is Slowing  http://www.bayareaeconomy.org/bay-area-population-growth-is-slowing/  BayAreaPopulationGrowthisSlowing

  另一个指标是无家可归人士的数量,2017年人口普查数据显示,湾区的homeless已经达到了2.82万人,其中就包括了住在房车里的科技公司员工们。

  在绝对人数上,纽约拥有全美最多的无家可归人口,大约为7.7万人,同样也是房价高企,但是这里有更多可负担性住房、临时场所和接济机构,因此纽约在彻底流浪的人口只有5%。在湾区,这个比例是67%。

  愤怒的原住民、低收入群体与科技公司之间矛盾一直没停过。去年就有居民组织阻拦Google的通勤大巴的事件。科技公司除了用高工资高补贴来缓解员工的经济压力之外,还提供免费通勤工具来帮助他们在更远更便宜的地方住房。

  即使是那些住在房车里的科技公司员工,日常生活需求仍然可以通过设施齐全的公司配套解决,但对于从事其它行业的人来说,并没有高收入和一流的设施可以弥补生活水平的下降或者流离失所带来的失落与无助。

  湾区住房危机的一边是需求端,科技公司带动的经济飞速发展,技术移民和富裕阶层的流入。而同时,需求端却严重滞后,2010~2015年期间,湾区新增工作岗位为36.7万,但新增住房数量却只有5.7万。

  根据湾区市政联合组织和交通部门等机构的统计,从1999年到2014年,只有35%的可负担性住房建设被批准通过,导致了截止2014年可负担住房缺口约为十万个单位。如果按谷歌这次方案中20%廉租房的比例来算,那现有的总缺口则应该有四十万左右。

  限制房屋增量的主要原因之一就是政府的规划不力严重限制了新房建造。在历史、地理和环保等原因的交织影响下,湾区管理者在建筑密度和高度上的管理极其严格,旧金山一一直都有城市“曼哈顿化”的担忧,原则之一就是绝大多数居民区只能建造不超过两层的建筑。

黄色区域内的房子一律不许超过两层黄色区域内的房子一律不许超过两层

  而已经落脚的居民则积极拥护这些政策,因为从居住角度来讲,更少更低的建筑群保证了舒适性和景观。社区居民积极地利用环保法律等依据来游说市政官员,阻止现有居住区在规模和密度方面的扩建。

  有一个例子是,在所谓“日落区”内,如果一栋建筑的高度足够在日落时让公园或广场持续至少一小时处于影子之内,那么该建筑就属违法。另一个例子,recode引用一名在库布提诺市听证会上发言的少年言论:“他高密度的可负担性住房,因为这意味着会有更多的未受教育的人住在库布提诺。”

  现有居民的“自私”和政府规划的保守,再加上因科技公司而涌入的富裕居民,导致对房子的争夺战渐渐只能成为有钱人对存量资源的争夺。新兴中产具有超强流动性,在总体量增长迟缓、高级社区有限的情况下,只能转而寻求就近的低收入街道置业,导致了这些地区的迅速士绅化,原住民和无法负担高房价的低收入阶层被驱离,只能在远郊和山火区寻觅家园。

  所以在大多数人看来,湾区的房价上涨根本不成问题,而是增量严重短缺,造成整体房价不可负担。因此,多造房子一直是很多人的呼声。这也就是为什么,尽管之前有富国银行和其他组织提供类似规模的住房补助计划,Google的十亿美元住房计划仍能引起注意和称赞。

  因为在Google的计划中,土地是很大的一部分,通过将自有土地提供给开发商,Google的计划算是众多住房计划中唯一解决了“多造房子”的土地问题的。毕竟,没有地,哪来的房子?

  搜索巨头在过去几年买下了山景城不少土地,去年全美排名前两名的土地交易就由Google包揽,其中收购LinkedIn前总部的十亿美元是湾区当年的第一收购案。

  这次Google提出的住房方案中,有7.5亿是以土地价格折算的。按照提案,这些原先规划中的办公场所会被改造成15000多个居住单位。另外,Google会向开发商提供2.5亿美元“补助金”鼓励他们开发5000个可负担性住房单位,最后还有5000万元给帮助无家可归人士的NGO。

https://www.sfchronicle.com/business/article/As-Bay-Area-housing-crisis-worsens-companies-14016243.php  https://www.sfchronicle.com/business/article/As-Bay-Area-housing-crisis-worsens-companies-14016243.php

  从方案的可行性和立体性上来看,Google的提议远比其它科技公司的更好,但这并不能实质性地解决问题。

  首先,他们并没有拿出十亿现金。整体计划中有7.5亿是通过土地价值呈现的,而土地则是Google租给开发商使用,并不是无偿奉献的。至少从目前披露的情况来看,开发商租走之后想要做成什么价位什么密度的住宅并不会被过问,他们完全可以按照政策的最低限度建造可负担住房而把大部分建设成中等以上收入阶层需要的富人区。

  即使能按照Google提议的20%的住宅,那总量也差不多是3000多户,加上完美情况下另外2.5亿奖励完全转化成可负担性住房,总数最多可以有8000个单位。听起来不少,但这与预计中近10万(2014年统计数据)的可负担性住房缺口相距甚远。

  其次,即使最好的情况发生,能有约一万个中低收入住房建成,整个过程也长达十年,远水难救近火,更何况整体住房缺口要远大于可负担性住房的十万。另一方面,谷歌提议的其它项目,例如办公和住宅混合的综合体以及生态公园,都有可能进一步抬升周边房价。

  Google拿出自己的土地来解决空间不足固然值得称道,但造成湾区新房增量缓慢、开发商纷纷倒闭的重要阻碍仍然存在。在官方博客上,Google表示这一切仍处在和市政及社区谈判的阶段,而且现有土地的再规划也是另一道复杂的程序。

  无论是从追求盈利的属性,还是与社区天生对立的角色定位来看,指望大公司解决社会问题是不现实的,他们最多只能作为榜样或者参与者。按照估计,提供与湾区市场需求相匹配的可负担性住房需要每年投入15亿美元,一年的资金要求就超过谷歌这次的十年计划。

  再来算另外一笔,按照2014年十万可负担性住房缺口计算,以及旧金山地区约73万美元的造价(纽约时报数据),光这笔钱就高达730亿美元,而谷歌母公司Alphabet2018年净利为307.4亿美元,也就是说至少需要Alphabet拿出两年多的利润才能填完这个“小坑”。如果按上述的四十万住房缺口来算,则要八年利润来完成,或者说按照目前市值,需要两三个Alphabet来填坑。

  但是根据目前的动态形势,这个坑还在变大。在2040之前,湾区居民还有两百万的预期增幅,按照湾区建筑工业协会估计的工作与房屋1.5:1的比例与湾区2%不到的失业率计算,那么预计住房短缺数量约在106万。这还不算之前几年,工作与房屋以六比一甚至七比一的速度增长留下来的漏洞。

  当然,这其中还有市场自然增长、人口流失和替代,具体过程要复杂很多。不管怎么算,为了让湾区人人有房住,牺牲十来个Alphabet是跑不掉了。

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